Структура затрат на відтворення або заміщення будівлі як складової частини об'єкта нерухомості

Відповідно до правил оцінки фізич­ного зносу житлових будинків [1,2] під фізичним зносом розуміється втрата елементом будинку або будинком у цілому первісних техніко-економічних якостей (міцності, стійкості, надійності та ін.) у результаті впливу природно-кліматичних чинників і життєдіяльності людини. Фізичний знос на момент його оцінки ви­ражається співвідношенням вартості об'єктивно потрібних ремонтних за­ходів, які усувають ушкодження конст­рукцій, елементів системи або будинку в цілому, до їх відновної вартості. Наведені в правилах [1,2] таблиці дають змогу оцінити фізичний знос шляхом порівнян­ня ознак, виявлених унаслідок візуально­го й інструментального обстеження. Ре­зультати аналізу зазначених таблиць по­казали, що у разі зносу понад 60 %, як правило, рекомендується повна заміна елемента. Виходячи з таких офіційних рекомендацій знос окремого елемента навіть у разі його повної заміни не може перевищувати 61 %. Також фізичний знос відображає вартість об'єктивно пот­рібних ремонтних заходів. З погляду оці­нювача знос, що відображає вартість ре­монтних робіт у разі повної заміни еле­мента (наприклад, підлог, оздоби, запов­нення прорізів, сантехобладнання та ін.), має становити 100 % і більше. Це пов'язано з тим, що має враховуватися не тільки вартість робіт з улаштування еле­мента, але й супутніх робіт (підготовка поверхонь, розбирання, прибирання будівельного сміття, доплата за утруд­нені умови тощо). Таким чином, фізич­ний знос, визначений з урахуванням ви-щенаведених рекомендацій, часто явно занижений. Це не означає, що від цих до­кументів слід повністю відмовитися.

Зазначені правила є єдиним норма­тивним документом, який систематизує і регламентує процес визначення фізичних зносів. Незважаючи на те що норми скла­дені для житлових будинків, їх можна за­стосовувати для будинків іншого при­значення. До того ж при фізичних зно­сах, які не перевищують 40%, знос в ос­новному відповідає вартості рекомендо­ваних ремонтних робіт. На нашу думку, потрібно враховувати затрати, еквіва­лентні фізичному знецінюванню щодо кожного елемента будинку. Для будинків і споруд, які не експлуатуються, потрібно визначати і враховувати, крім загального фізичного зносу, вартісний усувний знос. Під усувним вартісним фізичним зносом слід розуміти усувне (технічно здійсненне й економічно до­цільне) знецінювання, еквівалентне рин­ковим затратам, потрібним для доведен­ня елемента будинку до нормального ек­сплуатаційного стану. Величину зносу можна визначати як прямим рахунком у грошовому виразі (калькулюванням за­трат), так і непрямим шляхом, тобто у відсотках від загальної вартості елемен­та будинку. Останній спосіб менш точ­ний, проте значно простіший.

Функціональний знос враховує знецінювання об'єкта нерухомості, пов'­язане з втратою окремими елементами і будинком у цілому потрібних функцій. Утрата певних функцій пов'язана з тим, що окремі елементи будинку навіть у разі збереження нормального технічного ста­ну (за відсутності ознак фізичного зносу) не відповідають сучасним вимогам ек­сплуатації і життєзабезпечення та психо­логії сприйняття користувачем об'єкта, що оцінюється. У багатьох джерелах що­до нерухомості функціональний знос ототожнюється з моральним зносом. Для нерухомості поділ на функціональний і моральний знос, як правило, не роблять. Тому в статті моральний знос розгля­дається як один з чинників функціональ­ного зносу. Таким чином, під функціональним зносом у роботі ро­зуміється зниження вартості (у грошово­му виразі або у відсотках) через повну або часткову втрату певних функцій виходячи з типових уявлень користувача незалежно від технічного стану. У Методиці оцінки вартості майна під час приватизації [3] зазначається, що функціональний знос будинків і споруд окремо не повинен визначатися, тому що має враховуватися експертом під час підбору найбільш раціонального аналога. З цим ще можна погодитися у разі визначення вартості відновлення, коли за базу приймається тотожний об'єкт. Але в разі визначення вартості заміщення, коли за базу приймається сучасний функціональний налог, який відповідає чинним будівельним нормам, треба враховувати вплив функціонального зносу. Кожний елемент будинку виконує певні функції, і тому будь-яке повне або часткове їх порушення призводить до функціонального знецінювання. Аналіз ознак функціонального зносу в існуючих бу­динках різного призначення порівняно з будинками, побудованими відповідно до вимог чинних норм будівельного проектування, дав змогу систематизувати їх за групами ознак, пов'язаними:

з розміщенням будинку і зовніш­нього обладнання на земельній ділянці (не слід плутати з ознаками економічно­го зносу, який відображає зміни зовніш­нього економічного середовища);

об'ємно-планувальними і конструк­тивними рішеннями, у тому числі наяв­ністю в будинках, що оцінюються, заста­рілих рішень, рішень, заборонених чин­ними будівельними нормами, недотри­манням вимог норм будівельної тепло­техніки;

безпекою експлуатації, у тому числі протипожежною безпекою;

дотриманням санітарно-гігієнічних вимог.

Нижче в таблиці наводяться кон­кретні ознаки (чинники) функціонально­го зносу, які найбільш часто трапляються в оціночній практиці, по будинку в ціло­му і окремих елементах будинку, які слід ураховувати під час оцінки залишкової вартості заміщення. Слід, однак, зазначи­ти, що деякі з ознак функціонального зносу не є загальновизнаними під час аналізу і кількісного врахування впливу на їх ринкову вартість. Це пов'язано з тим, що не про всі об'єктивні ознаки функціонального зносу потенційний ко­ристувач нерухомістю досить інформова­ний. Кількісне значення функціонального зносу за кожною ознакою має визначатися оцінювачем у кожному конкретному випадку експертним шляхом виходячи з аналізу ринку, можливості і ступеня усуненості і ринкових затрат, які компенсу­ють знецінювання і потрібні для їх усу­нення.

Наведені в таблиці ознаки і прикла­ди не відображають вичерпний перелік можливих ознак функціонального знеці­нювання і мають доповнюватися оціню­вачем на основі вивчення чинної норма­тивної документації в будівництві. Функціональний знос за кожною з пере­лічених ознак для елемента може прий­мати значення від 0,1 до 10 %, а в цілому по будинку під час визначення залишко­вої вартості заміщення може досягати від 5 до 30 % і більше. Вартісне вираження функціонального зносу можна визначити як різницю у затратах між вартістю еле­мента будинку - сучасного аналога і вартістю елемента розглянутого будин­ку з функціональним знецінюванням. Під час використання функціонального зносу не слід забувати, що всі оціночні процедури повинні мати порівняльний характер, тобто застосування функціо­нального зносу можливо, якщо в базово­му об'єкті така ознака зносу відсутня.

Економічний знос (економічне зне­цінювання) у загальноприйнятому ро­зумінні має враховувати зміну зовніш­нього середовища, яке у більшості літе­ратурних джерел, присвячених затратно­му підходу, визначається за допомогою економічного зносу. Проте зміна середо­вища може означати не тільки погіршен­ня, але й поліпшення. Наприклад, буди­нок продовольчого магазину, збудований поруч з трамвайною зупинкою, після пе­реносу трамвайної лінії дійсно зазнає економічного знецінювання (зносу). Проте вартість будинку такого самого магазину, збудованого усередині кварта­лу, після будівництва поблизу станції ме­тро через зміну зовнішнього середовища значною мірою зросте. Тут уже має місце чинник не знецінювання, а подорожчан­ня.

Тому пропонується вплив (рівень) зовнішнього економічного середовища враховувати за допомогою коефіцієнта зовнішнього середовища Кв с який мо­же приймати значення менше або більше від 1. Одним із способів визна­чення Кв с може бути такий. Виберемо ряд об'єктів у цій місцевості, найбільш близьких за функціональним призначен ням до об'єкта, що оцінюється, з тих, щодо яких є досить вірогідна інфор­мація про продажі. Визначимо ринкову вартість кожного г-го об'єкта нерухо­мості Снедв. з розрахунку на 1 при­міщень, що .оцінюються, з урахуванням фізичного і функціонального зносів, а також вартості земельної ділянки. Виз­начити величину коефіцієнта зовніш­нього середовища можна на основі ста­тистичної обробки даних по г-х об'єктах нерухомості. Квс. на основі перетво­рення наведеної вище формули (1) має такий вигляд:

Номер пор.	Групи ознак (чинників) функціонального зносу	Конкретні прояви функціонального зносу в існуючих будинках, пов'язані з порушеннями чинних будівельних норм
	Порушення вимог, пов'язаних з розміщенням будинку на зе­мельній ділянці	Орієнтація житлового будинку на місцевості не забезпечує потрібну інсоляцію (сонячне без­перервне опромінення) [4, п. 2.19]. Відстань від стін житлових будинків з вікнами, які виходять із житлових кімнат, кухонь, ве­ранд і головних входів до будинку (квартири), до інших будівель менш як 7 м [4, п. 2.9]. Відсутність огородження зовнішніх сходів або їх частин, площадок у разі висоти над рівнем тротуару більш як 45 см [5, п. 2.6]. Ширина наскрізного проїзду для пожежних машин у будинку менш як 3,5 м, висота менш як 4,25 м [5, п. 2.12]. Похил пандуса зовні будинку менш як 1:8 [5, п. 4.6]
	Порушення вимог щодо об'ємно-планувальних рішень	Надмірні або недостатні габарити приміщень (площі і висота) порівняно з вимогами чинних будівельних норм. Розміщення житлових кімнат [4, п. 3.2] і приміщень громадських будинків, які не входять до переліку допустимих для розміщення в підвальному або цокольному поверхах [5, дод. Л]. Відсутність тамбура зовнішнього входу до будинку [5, п. 3.3]. Відсутність захисту приміщень від потрапляння опадів у разі відмітки рівня підлоги приміщень біля входу до будинку вищої за відмітку тротуару перед входом менш як на 0,15 м [5, п. 3.4]. Відсутність ліфтів або інших підйомників у будинках при різниці відміток підлоги вхідного ве­стибюля і підлоги верхнього поверху 13,2 м і більше [5, п. 3.10]
	Порушення вимог щодо конструктивних рішень	Огороджуючі конструкції (стіни, покриття, перекриття над проїздами і неопалюваними підва­лами, заповнення прорізів) не відповідають чинним теплотехнічним вимогам [6, дод. 1]. Відстані між температурно-усадочними швами в будинках перевищують максимальні [5, п. 5.3]
	Порушення умов безпечної експлуатації будинків	Похил пандуса усередині будинку на шляхах пересування людей менш як 1:8 [5, п. 4.6]. Похил маршів сходів на шляхах евакуації перевищує 1:2 (крім сходів трибун спортивних спо­руд) [5, п. 4.7]. Наявність поодиноких східців або порогів, які перевищують 0,025 м [5, п. 6.3]. Відсутність огородження приміщення за наявності уступу з перепадом рівнів підлоги 0,25 м і більше. Відсутність огородження покрівлі при певних похилах і висоті над рівнем землі [5, п. 6.10]
	Порушення протипожежної безпеки	Ширина проходу для евакуації людей менш як 1 м, ширина коридору або переходу, який ве­де до іншого будинку, менш як 1,4 м [5, п. 4.4]. Похил маршів сходів, які ведуть до підземних, підвальних і цокольних поверхів, а також сходів у надземних поверхах, не призначених для евакуації людей, перевищує 1:1,5 [5, п. 4.4]. Розміщення пожежонебезпечних приміщень безпосередньо під приміщеннями, призначени­ми для перебування більш як 50 осіб [5, п. 4, 35]
	Порушення санітарно- гігієнічних вимог	Відсутність природного освітлення в житлових кімнатах, кухнях, на сходових клітках, у нека-налізованих убиральнях, вхідних тамбурах [7, п. 1.3, 1.6]. Відсутність пристроїв, які відкриваються, для провітрювання приміщень, до яких за техно­логічними вимогами потрібне проникнення зовнішнього повітря [5, п. 7.11]

(2) '

де С_недві - вартість і-го об'єкта нерухо­мості в розрахунку на 1 м² площі примі­щень; К_пері - коефіцієнт переходу від площі приміщень, що оцінюються, до площі земельної ділянки для і-го об'єкта нерухомості; С_нов – вартість будівництва нового аналогічного будин­ку в розрахунку на 1 м² площі; К_физ -коефіцієнт фізичної придатності і-го об'єкта нерухомості; К_функі – коефіцієнт функціональної придатності -го об'єкта нерухомості.

Слід звернути увагу, що коефі­цієнт Кв.с, який відображає вплив зовнішнього середовища, може мати як значення менше ніж 1 (знецінювання), так і більше ніж 1 (подорожчання). Зовнішнє середовище може змінитися так, що може і погіршити, і поліпшити комерційну цінність об'єкта нерухо­мості.

Висновки: 1. Затратний підхід під час оцінки об'єктів нерухомості є кон­курентоспроможним порівняно з інши­ми підходами за умови дотримання всіх ринкових умов. 2. Під час оцінки неру­хомості потрібно враховувати всі види зносів, які відображають дійсне ринкове знецінювання об'єкта. 3. Вплив функціо­нального зносу потрібно враховувати під час визначення залишкової вартості заміщення порівняно із сучасними чин­ними будівельними нормами. 4. Вплив зміни зовнішнього середовища можли­вий не тільки у вигляді економічного зносу (знецінювання), але й подорож­чання, які мають об'рунтовуватися і враховуватися коефіцієнтом зовнішнього середовища.

ЛІТЕРАТУРА

1. Правила оцінки фізичного зносу жилих будинків, затверджені наказом Державного комітету України по житлово-комунальному господарству від 02.07.93 № 52

2. Правила оценки физического износа жильгх зданий ВСН 53-86 (р).

3. Методика оцінки вартості майна під час приватизації, затверджена постановою Кабінету Міністрів України від 12.10.2000 № 1554 // Державний інформаційний бюлетень про приватизацію, 2000, № 12, с. 16 - 38.

4. ДБН 79-92. Житлові будинки для індивідуальних забудовників України. - К, 1992.

5. ДБН Б.2.2-9-99. Общественньїе здания и сооружения. Основньїе положения. - К, 1999.

6. Нормативи опору теплопередачі зовнішніх огороджуючих конструкцій житлово-цивільних будинків і споруд для нового будівництва, реконструкції та капітального ремонту, затверджені наказом Міністерства України у справах будів­ництва і архітектури від 27.12.93 № 247

7. СНиП 2.08.01-89. Жильїе здания. - М, 1989.