О затратах на необходимые улучшения при оценке объектов недвижимости п. Ю. Баранов

директор ВП «Центр-Персонал»,

оценщик, доцент кафедры менеджмента

Украинской инженерно-

педагогической академии,

канд. экон. наук

При оценке объектов недвижимости оценщик должен выявить необходимые улучшения и, соответственно, определить затраты на их проведение.

В зависимости от способа определения затрат различают прямой способ, при котором на основании нормативных или рыночных элементных показателей стоимость устанавливается прямым счетом, и косвенный, который рассчитывается исходя из доли (процента) общей или первоначальной стоимости объекта. При прямом способе определения затрат в строительстве чаще всего применяется сметный метод (на основании сметной документации). Этот же метод используется и в оценочной практике. Для выполнения комплекса сметных работ, кроме специальных знаний необходимо иметь соответствующую информационную базу, включая программный комплекс. Это усложняет процедуру оценки и приводит к удорожанию оценочных услуг. Прямой способ определения затрат обоснован при заключении подрядных договоров на выполнение работ, но не всегда оправдан при выполнении оценочных процедур.

Одним из важных ценообразующих факторов в оценочной практике при стоимостной оценке объектов недвижимости является оценка его технического состояния. Такая оценка по установившей практике в Украине осуществляется в зависимости от назначения зданий. согласно двум подходам. Оценка технического состояния жилых домов проводится на основании значения физического износа, определяемого в соответствии со стандартом СОУ ЖКГ 75.11-35077234.0015:2009 (далее – Стандарт) [1]. Для зданий производственного назначения оценка проводится на основании категории технического состояния, приведенной в сборнике «Нормативные документы по вопросам обследования, паспортизации, безопасной и надежной эксплуатации производственных зданий и сооружений» [2]. Каждый из подходов имеет преимущества и недостатки. Первый подход, применяемый только для жилых зданий (хотя возможно и для зданий другого назначения), позволяет оценить влияние технического состояния на стоимость объекта, но не учитывает безопасность и фактические условия его нормальной эксплуатации. Второй подход, применяемый для производственных зданий, учитывает условия безопасной эксплуатации, но является более сложным при оценке влияния технического состояния на стоимость объекта. Оценщику при определении рыночной стоимости объекта недвижимости приходится оценивать количественно влияние технического состояния в процентном или стоимостном выражении. Как правило, такое влияние учитывается путем определения износа объекта относительно его первоначального состояния. С этой точки зрения привлекательным для оценщика является определение износа с помощью Стандарта.

Таким образом, независимо от назначения здания стоимостная оценка строения тесно связана с оценкой его технического состояния. Для выявления такой взаимосвязи оценщику необходимо выполнить следующий алгоритм действий:

по результатам визуального обследования и изучения представленных документов определить дефекты и повреждения (устранимые и неустранимые);

на основании выявленных дефектов и повреждений оценить техническое состояние в виде процента физического износа [1], либо категории технического состояния [2];

определить техническую возможность устранения дефектов и повреждений, возможность дальнейшей эксплуатации без применения специальных мер по усилению несущих и ограждающих конструкций (в противном случае заказчику предлагают обратиться в соответствующую специализированную организацию за необходимыми рекомендациями);

определить затраты, необходимые для доведения строения до нормального технического состояния;

выявить экономическую целесообразность осуществления прогнозируемых затрат;

отразить полученные результаты анализа технического состояния при стоимостной оценке объекта.

Приведенная ниже таблица поможет оценщику выбрать способ определения затрат на необходимые улучшения.

Таблица 1

Анализ способов определения затрат

Способ	Суть	Достоинства	Недостатки	Область применения
Прямой	Затраты определяются прямым счетом на основании потребности в трудовых и материально-технических ресурсах (как правило, на основании сметных нормативов потребности в ресурсах и их рыночной стоимости)	Высокая степень точности и обоснованности, может быть использован для различных целей	Большой объем подготовительных работ, наличие программного сметного комплекса, необходимость специальных знаний в сметном деле, значительные денежные и трудовые затраты	При расчетах за выполненные строительные работы, при оценке инвестиционных проектов
Косвенный	Затраты определяются в процентах от первоначальной стоимости объекта или его элемента	Простота использования, не требуются специальные знания в сметном деле, а также значительные денежные и временные затраты	Ограничен в использовании (только в оценочной практике), в отдельных случаях может иметь высокую погрешность	При анализе наиболее эффективного использования, определении: абсолютных поправок при сравнительном подходе, стоимостного выражения износа при затратном подходе, единовременных затрат (инвестиций) при доходном подходе

Исходя из таблицы 1 можно сделать вывод, что применение косвенного способа определения затрат является целесообразным для ряда оценочных процедур при определении стоимости объектов недвижимости.

Оценка технического состояния в количественном выражении проводится исходя из физического износа, который определяется на основании выявленных дефектов и повреждений.

В предыдущей статье* автор подчеркивал, что заложенная в Стандарте трактовка описания сути физического износа не отражает его стоимостное выражение. В Методике определения физического износа гражданских зданий (далее – Методика) [3] сделана попытка выявить зависимость между физическим износом и его стоимостным выражением (величиной затрат на капитальный ремонт в целях устранения проявлений износа). Значения стоимостного выражения физического износа можно использовать в сравнительном подходе при определении абсолютных поправок. В таблице 2 приведены затраты, выраженные в процентах от первоначальной стоимости, на доведение элемента, выраженные в процентах от первоначальной стоимости, до хорошего либо удовлетворительного состояния в зависимости от технического состояния используемых аналогов.

_______

* Баранов П. Ю. О проблемах применения затратного подхода при оценке недвижимости // Гос. информ. бюл. о приватиз. – 2003. – № 8. – С. 30 – 35. – Прим. ред.

Таблица 2

Соотношение физического и стоимостного износа в целом по зданию

Техническое состояние	Физический износ	Стоимостное выражение физического износа, %		Затраты на доведение элемента, % от первоначального стоимости
		Предельные значения	С учетом полного восстановления (устранения износа)	до хорошего состояния	до удовлетворительного (среднего) состояния
Хорошее	0	0 – 11	0	0	0
	5	0 – 11	3	0	0
	10	0 – 11	6	0	0
	15	0 – 11	8	0	0
	20	0 – 11	11	0	0
Удовлетворительное	21	12 – 36	13	16	0
	25	12 – 36	18	20	0
	30	12 – 36	24	25	0
	35	12 – 36	30	30	11
	40	12 – 36	36	35	16
Неудовлетворительное	41	38 – 90	41	36	17
	45	38 – 90	51	40	21
	50	38 – 90	64	45	26
	55	38 – 90	77	50	31
	60	38 – 90	90	55	36
Ветхое (непригодное)	61	93 – 120	94	56	37
	65	93 – 120	100	60	41
	70	93 – 120	107	65	46
	75	93 – 120	113	70	51
	80	93 – 120	120	75	56

Значения стоимостного износа определяются на основании линейной интерполяции между предельными значениями в зависимости от значений физического износа.

Приведем пример детальной оценки объекта с учетом затрат по его элементам.

Алгоритм определения затрат косвенным способом:

1. Проводится разбивка здания на элементы согласно соответствующему аналогу укрупненных показателей восстановительной стоимости или на основании групп затрат аналогичной сметной документации (локальных смет), либо экспертно. Определяется удельный вес значимости каждого элемента (в процентах от стоимости здания в целом).

2. Проводится анализ технического состояния каждого элемента конструкции (выявляются дефекты и повреждения) и определяется соответствующее такому состоянию значение физического износа исходя из нормативных документов [1].

3. На основании величины физического износа оценивается техническое состояние каждого элемента.

4. Для каждого элемента в зависимости от категории и количественного значения технического состояния определяются пределы изменения величин стоимостного износа, то есть затраты, необходимые для проведения капитального ремонта, устраняющие проявления износа (в процентах) (см. пример).

5. Путем линейной интерполяции в пределах каждой категории технического состояния определяется значение стоимостного износа, соответствующее значению физического износа (в процентах от первоначальной стоимости здания).

6. Определяются взвешенные значения стоимостного износа по каждому элементу (в процентах), путем их суммирования определяется общая величина стоимостного износа по зданию в целом.

7. Определяется стоимость капитального ремонта здания в денежном выражении, то есть затраты на капитальный ремонт для восстановления технического состояния здания до первоначального состояния. Полученная величина износа может использоваться при определении стоимости объекта недвижимости в рамках затратного подхода (при условии учета стоимости прав на земельный участок).

В случае использования косвенного подхода для определения абсолютных поправок в рамках сравнительного подхода или для определения размера инвестиций (единовременных затрат) с целью доведения технического состояния объекта до состояния, соответствующего аналогу, необходимо определить различие вежду величинами стоимостного износа оцениваемого объекта и аналогами.

Определение затрат на доведение здания до заданного состояния (пример)

Наименование элемента	Удельный вес значимости элемента, %	Фактическое техническое состояние	Физический износ	Стоимостное выражение износа, %		Затраты на доведение до состояния, %		Взвешенные значения, %
				Предельное значение	Принятое			износа		затрат на доведение до состояния
						хорошего	удовлетворительного	физического	стоимостного	хорошего	Удовлетвори-тельного
Фундаменты	5	Хорошее	10	0 – 11	5,5	0	0	0,5	0,28	0	0
Каркас	8	Удовлетвори-тельное	30	12 – 36	24	13	0	2,4	1,92	1,04	0
Стены	15	Неудовлетворительное	45	38 – 90	51	40	27	6,8	7,65	6	4,05
Перегородки	3	Неудовлетворительное	50	38 – 90	64	53	40	1,5	1,92	1,59	1,2
Перекрытия и покрытие	13	Удовлетвори-тельное	25	12 – 36	18	7	0	3,3	2,34	0,91	0
Кровля	8	Ветхое	70	93 – 120	107	95,5	83	5,6	8,52	7,64	6,6
Лестницы	4	Неудовлетворительное	55	38 – 90	77	66	53	2,2	3,08	2,64	2,12
Полы	6	Ветхое	70	93 – 120	107	95,5	83	4,2	6,42	5,73	4,98
Проемы	5	Неудовлетворительное	45	38 – 90	51	40	27	2,3	2,55	2	1,35
Наружная отделка	3	Неудовлетворительное	50	38 – 90	64	53	40	1,5	1,92	1,59	1,2
Внутренняя отделка	7	Неудовлетворительное	70	93 – 120	107	95,5	83	4,9	7,49	6,69	5,81
Благоустрой-ство придомовой территории	5	Неудовлетворительное	45	38 – 90	51	40	27	2,3	2,55	2	1,35
Наружные сети	4	Удовлетвори-тельное	30	12 – 36	24	13	0	1,2	0,96	0,52	0
Внутренние инженерные обустройства	11	Неудовлетворительное	50	38 – 90	64	53	40	5,5	7,04	5,83	4,4
Прочие элементы	3	–	60	38 – 90	90	79	66	1,8	2,7	2,37	1,98
Итого...	100	–	–	–	–	–	–	46	57	47	35

Первоначальная стоимость восстановления (замещения) на дату оценки – 250 тыс. грн.

Остаточная стоимость (без учета права на землю) 250 · (1-57/100) =107,5 тыс. грн.

Затраты на доведение до заданного технического состояния: удовлетворительного – 250*35/100=87,5 тыс. грн., хорошего –250*47/100=117,5 тыс. грн.

Выводы по оценке технического состояния (по данным приведенного примера):

1. Техническое состояние, учитывая состояние несущих элементов: стен и лестниц) неудовлетворительное (категория III), физический износ 46 %.

2. Обесценивание (устранимое и неустранимое) в рамках затратного подхода – 57 % от первоначальной восстановительной стоимости.

3. Затраты (поправка в рамках сравнительного или доходного подходов) на доведение строения до состояния: удовлетворительного – 87,5 тыс. грн., хорошего – 117,5тыс. грн.

ЛИТЕРАТУРА

1. Жилые здания. Правила определения физического износа жилых зданий: Соу жкг 75.11 – 35077234. 0015 2009. – К., 2009.

2. Нормативные документы по вопросам обследования, паспортизации, безопасной и надёжной эксплуатации производственных зданий и сооружений. – К., 2003.

3. Методика определения физического износа гражданских зданий // приказ Министерства коммунального хозяйства РСФСР 27.10.70 № 404.