1.4.2. Определение общего балла кадастровой оценки

1.4.2.1. Общий балл кадастровой оценки - это балл, соответствующий баллу плодородия, обеспечивающему такой же по величине индекс дифференциации чистого дохода при фиксированных среднереспубликанских показателях оценки технологических свойств, местоположения земельных участков и сельхозпредприятий.

Например, если участок с почвенно-экологическим бонитетом 32 при фиксированной величине индексов технологических свойств и местоположения имеет индекс дифференциации чистого дохода +0,273, то любой другой участок, который имеет больший (меньший) балл плодородия, но благодаря худшим (лучшим) технологическим свойствам и местоположению характеризуется таким же индексом дифференциации чистого дохода, будет тоже иметь обобщающий балл кадастровой оценки 32.

1.4.2.2. По данным оценки плодородия, технологических свойств и местоположения земельных участков вначале разрабатывается шкала определения баллов кадастровой оценки земель (приложение 20). Связанные с этим расчеты производятся по форме приложения 21.

1.4.2.3. На основании индексов дифференциации чистого дохода определяются баллы кадастровой оценки.

1.4.3. Определение нормативной цены земли

1.4.3.1. В основу расчета цены земли принимается общий рентный доход, слагающийся из абсолютного рентного дохода и дифференциального рентного дохода, образующихся при возделывании сельскохозяйственных культур и использовании земель, занятых многолетними насаждениями, природными сенокосами и пастбищами.

В целях анализа рассчитываются образующийся рентный доход и "реализованный" рентный доход. Образующийся общий рентный доход на 1 га рассчитывается по формуле

РДо = Y x Цк - З - З x Кнр,

где РДо - общий рентный доход на 1 га, руб.;

Y - урожайность культуры, продуктивность угодья, натуральных или кормовых единиц с 1 га;

Цк - расчетная кадастровая цена 1 т продукции, руб.;

З - совокупные нормативные затраты на производство и реализацию продукции, руб./га;

Кнр - коэффициент нормы рентабельности.

Кадастровая цена единицы продукции (Цк) определяется по затратам производства в худших условиях (по "замыкающим затратам") по формуле:

Цк = (Зi + Зi x Кнр + Зi x Кар) / Yi,

где Зi - совокупные нормативные затраты на производство и реализацию продукции в сельхозпредприятиях, имеющих худшие условия земледелия, руб./га;

Кнр - коэффициент нормы рентабельности (0,35);

Кар - коэффициент для определения величины абсолютной земельной ренты в кадастровой цене (0,10);

Yi - урожайность культуры в худших условиях, т/га.

Худшие условия определяются согласно изложенному в п. 1.4.1.4.

1.4.3.2. Общий порядок расчета заключается в следующем. По данным годовых отчетов о хозяйственной деятельности сельхозпредприятий за последние 3 года на основании других подходов устанавливается средний (базисный) уровень урожайности сельскохозяйственных культур на пахотных землях, природных сенокосах и пастбищах.

По типовым технологическим картам рассчитываются нормативные затраты на производство и реализацию продукции при среднереспубликанских базисных уровнях урожайности, среднереспубликанских характеристиках технологических свойств земельных участков, среднереспубликанских характеристиках местоположения земельных участков по отношению к внутрихозяйственным и сельхозпредприятий по отношению к внехозяйственным пунктам реализации продукции и приобретения ресурсов.

Базисные показатели урожайности и затрат на основании данных кадастровой оценки дифференцируются затем по оцениваемым объектам (областям, районам, сельхозпредприятиям, земельных участков) в виде нормативных оценочных показателей.

Нормативная урожайность по оцениваемым объектам (Yi) определяется по формуле

Yi = Yб / Иурср x Иурi,

где Yб - среднереспубликанская базисная урожайность культуры, т/га,

Иурср - среднереспубликанский индекс урожайности сельхозкультуры по кадастровой оценке земель;

Иурi - индекс урожайности оцениваемого объекта по кадастровой оценке земель.

Нормативные затраты по оцениваемым объектам (Зi) рассчитываются по формуле

Зi = Зб / Изср x Изi,

где Зб - среднереспубликанские базисные затраты на возделывание и реализацию сельхозкультур, руб./га;

Изср - среднереспубликанский индекс затрат на возделывание сельскохозяйственных культур по кадастровой оценке земель;

Изi - индекс затрат на оцениваемом объекте по кадастровой оценке земель.

По указанной формуле затраты дифференцируются в случае, если не произошло существенных изменений в их структуре после кадастровой оценки земель. В случае серьезных структурных изменений расчет нормативных затрат по оцениваемым объектам производится по формуле:

Зi = а + Зп / Ип x Ипi + Зст / Ист x Истi + Зтр / Итр x

x Итрi,

где а - недифференцируемая доля базисных затрат, руб./га;

Зп, Зст, Зтр - доля базисных затрат на выполнение соответственно полевых, стационарных и транспортных работ;

Ип, Ист, Итр - среднереспубликанские индексы затрат соответственно на полевые механизированные работы, стационарные работы и транспортные работы по кадастровой оценке земель;

Ипi, Истi, Итрi - индексы затрат на полевые, стационарные и транспортные работы на оцениваемых участках по кадастровой оценке земель.

1.4.3.3. Для расчета "реализованного" рентного дохода в качестве кадастровых цен применяются фактические средние цены реализации продукции на момент денежной оценки.

1.4.3.4. На основании величин рентного дохода по сельскохозяйственным культурам определяется средний рентный доход по пахотным землям исходя из средней структуры посевных площадей (приложение 2).

1.4.3.5. Нормативная цена земли определяется методом капитализации рентного дохода и рассчитывается по формуле

Нцзi = (РДоi x СК) Пi,

где Нцзi - денежная оценка объекта, руб.;

РДоi - общий рентный доход с 1 га оцениваемого объекта, руб.;

СК - срок капитализации рентного дохода;

Пi - площадь оцениваемого объекта, га.

Во избежание получения отрицательной или нулевой цены земли, для денежной оценки принимается общий рентный доход в размере не менее абсолютной земельной ренты, включенной в кадастровую цену, умноженной на показатель урожайности на оцениваемом объекте.

1.4.3.6. Наиболее проблематичным при денежной оценке земель является определение срока капитализации рентного дохода. В мировой практике сложилось два основных варианта.

По первому за срок капитализации рентного дохода принимается продолжительность активной жизни арендатора, обычно этот период составляет 20 лет. Таким образом, цена земли по первому варианту определяется как ожидаемый суммарный рентный доход (сумма рент) за ряд лет.

По второму варианту цена земли рассчитывается как капитал, обеспечивающий получение годового дохода в размере земельной ренты при сложившейся ставке ссудного процента по долгосрочным кредитам, или эффективности приложения капитала в отрасли. В странах Запада эти показатели составляют применительно к сельскому хозяйству 3% годовых (срок капитализации - 33 года (100% : 3%)). Применительно к современным условиям Республики Беларусь, когда ставки ссудного процента складываются в значительной степени под влиянием инфляции, их можно принять на уровне не ниже 8% (12,5 лет - срок капитализации рентного дохода).

В зависимости от решаемых задач земля может быть "привязана" к другим базисным показателям, в т.ч. к действующим нормативным ценам, которые с помощью оценки земли могут быть более объективно дифференцированы по земельным участкам (оцениваемым объектам).

1.4.3.7. В расчетные цены земель вводятся поправки, учитывающие местоположение оцениваемых объектов в республиканской системе социальной инфраструктуры (приложение 23), загрязнение земель радионуклидами (приложение 24) и другими загрязнителями (приложение 24а).

Цены земли определяются и записываются в белорусских рублях или в условных единицах, эквивалентных доллару США по курсу Национального банка.

Показатели оценки систематизируются в таблицах (приложение 25, таблица 16). Сопровождаются пояснительной запиской с изложением сути работы и анализа результатов.