IV. Государственная регистрация.

Агент должен заранее оговорить с покупателем, кто будет регистрировать объект в ГБР: сам покупатель, агент, агентство. Стандартом работы нашей Компании является регистрация договора через риэлтерскую группы ГБР. Для этого, как и в любом случае, когда договор регистрирует не сам покупатель, нужна нотариальная доверенность на лицо, которое будет осуществлять регистрацию.

Государственная регистрация –один из важнейших элементов защиты интересов участников рынка недвижимости, обладателей прав на недвижимость.

Право собственности на недвижимость переходит к приобретателю в момент государственной регистрации договора. Поэтому даже если договор исполнен сторонами (объект фактически передан покупателю), но государственной регистрации прав не произошло, нет и законного перехода права собственности, в том числе его бремени и риска.

Отсутствие государственной регистрации прав на недвижимость ведет к признанию ничтожности сделки. Однако сторона, уклоняющаяся от регистрации перехода прав по сделке, может быть принуждена к такой регистрации судом.

Необходимо обеспечить серьезное отношение к вопросам регистрации самих участников сделки, тщательность оформления документов, соблюдение требований, предъявляемых к процедуре регистрации.

Для этого агенту необходимо хорошо знать требования, предъявляемые регистрирующими органами к пакету документов, представляемых при регистрации.

В Санкт-Петербурге регистрацию прав и сделок с недвижимым имуществом осуществляет Городское бюро регистрации прав на недвижимость, в Ленинградской области – Регистрационная палата.

Требования, предъявляемые ГБР к составу и оформлению документов, предъявляемых для регистрации.

Обязательный комплект документов, предъявляемых при регистрации всех сделок:

Документы от Продавца и Покупателя, подлежащие сшивке и нумерации, помещаемые в дело (документы, не возвращаемые заявителям):

1. Титульный лист, содержащий перечень документов, подлежащих сшивке.

2. Копия документа о плате за регистрацию

3. Копия договора купли-продажи, заверенная сторонами, либо подлинник договора.

4. Копия паспорта на квартиру либо копия плана на жилой дом, заверенная

нотариально, либо органами, выдавшими паспорт (план).

План жилого дома должен содержать кадастровый номер и заверен ПИБом и КЗРиЗ.

Паспорт на квартиру должен быть заверен ПИБом.

5. Если договор заключен через представителя, доверенность – подлинник либо

нотариально заверенная копия.

6. Ксерокопия нотариальной доверенности – в случае, если документы на регистрацию подаются представителем.

7. Справка форма № 9 (подлинник либо копия, заверенная нотариально, либо органами, выдавшими ее)

8. При отчуждении доли не сособственнику объекта недвижимости – документы, подтверждающие, что Продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Документами, подтверждающими такое извещение, могут являться:

- нотариально заверенные копии;

- извещение о намерении продать (обменять) долю в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, содержащее сведения о цене и других условиях, на которых лицо продает свою долю;

- почтовое уведомление о вручении сособственникам извещения о намерении продать долю с указанием даты вручения и подписью лица, получившего уведомление (сособственника)

Взамен вышеуказанных документов может быть представлено Свидетельство, выдаваемое нотариусом в порядке ст. 86 Основ законодательства РФ о нотариате;

- либо отказ от преимущественного права покупки с нотариально засвидетельствованной подписью сособственника, либо оформленный в ГБР.

9. Заявление супругов Покупателя и Продавца о согласии на совершение сделки в соответствии со ст. 35 СК РФ, оформленное нотариально, либо заявление

Покупателя и Продавца о том, что они не состоят в браке (оформленное нотариально, либо оформленное в Бюро).

10. Если Покупателем и (или) Продавцом является несовершеннолетний – разрешение органа опеки и попечительства на совершение данной сделки (оригинал).

От Покупателя данный документ требуется, если в договоре не указано, что объект недвижимости приобретается на средства его законного представителя.

11. Документы о согласии на сделку иных лиц, в случае, установленном законом, договором – оригинал.

12. Для сделок, совершенных под отлагательным условием, - документы о выполнении условий, наступлении событий, в зависимость от наступления (выполнения) которых стороны поставили возникновение прав – оригинал.

13. Справка из налогового органа об уплате Продавцом жилого помещения налога на наследство или дарение (статья 5 Закона РФ от 12.12.91. «О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения») – оригинал. Предоставляется для государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения, приобретенного Продавцом в порядке наследования или дарения.

14. Ксерокопия правоустанавливающего документа, подтверждающего право собственности Продавца (если право на данное жилое помещение возникло у Продавца до 31.01.98. и запись о нем отсутствует в Едином государственном реестре прав).

Документы, представляемые Продавцом и Покупателем, не подлежащие сшивке:

1. Заявление о регистрации договора в качестве сделки от Покупателя и Продавца.

В случаях, когда на одной из сторон договора выступают несколько лиц –

участников общей долевой собственности (лиц, приобретающих жилое помещение в общую долевую собственность), заявление подают все участвующие в сделке на стороне Продавца (или Покупателя) лица.

2. Заявление Покупателя о регистрации его права собственности и заявление Продавца о регистрации перехода права собственности к Покупателю. Требования к заявлениям соответствуют требованиям, указанным в п. 1. Если на стороне Покупателя выступает несколько лиц, каждое из них в заявлении указывает размер доли в праве собственности.

3. Заявление на регистрацию от третьего лица либо согласие третьего лица на принятие недвижимого имущества от Продавца (согласие на регистрацию) – для регистрации договора в пользу третьего лица.

4. Документы, удостоверяющие личность заявителей.

5. Если документы подаются представителем – подлинник доверенности, удостоверенной нотариально.

6. Подлинник документа об оплате регистрации.

7. Подлинник договора купли-продажи со всеми приложениями (как минимум, в количестве, равном числу сторон договора).

8. Подлинник правоустанавливающего документа Продавца на отчуждаемое жилое помещение.

9. Подлинник паспорта на квартиру либо подлинник плана на жилой дом, содержащий кадастровый номер и заверенный органами, осуществляющими технический и кадастровый учет данного объекта.

10. Ксерокопия договора купли-продажи для представления в Государственную налоговую инспекцию.

Заявителями составляется и подписывается опись документов. Документы, представленные для регистрации (за исключением заявления, подлинников правоустанавливающих документов), должны быть сшиты, пронумерованы, в месте сшивки заверены подписями заявителей, оттисками печатей юридических лиц.

При осуществленной регистрации выдается свидетельство о государственной регистрации или, в случаях, предусмотренных законом, правоустанавливающий документ, содержащий специальную регистрационную надпись. Выдаче также подлежат:

- подлинники всех документов, представленных на регистрацию, при условии, что к делу правоустанавливающих документов, хранящемуся в Бюро, приобщены надлежащим образом заверенные копии указанных документов либо подлинники, их заменяющие;

- правоустанавливающий документ;

- документ, послуживший основанием для отчуждения недвижимого имущества;

- предыдущий правоустанавливающий документ с отметкой о произведенной регистрации прекращения права.