Метод Хоскольда

Повернення капіталу по фонду відшкодування та безризиковій ставці процента (метод Хоскольда).

У деяких випадках інвестиції є настільки прибутковими, що можливість їх реінвестувати за тією ж ставкою процента, що і початкові інвестиції, є малоймовірним. Тому для реінвестованих коштів можливе отримання доходу за нижчої "безризикової" ставки процента. Такий "безризиковий" підхід в інвестиційній діяльності мас назву методу Хоскольда.

Наприклад, інвестиційна компанія вклала капітал у проект, який приносить прибуток - 18 % річних і розрахований на 4 роки, що значно більше середньої прибутковості по цій галузі. Суми, отримані за рахунок повернення інвестицій, можуть бути без ризику реінвестовані лише за ставкою 8 %, а очікуваний дохід за перший рік становитиме 1,5 млн. грн.

Оскільки 4-х річний фактор фонду відшкодування за ставки 8 % становить 0,08/(1,08⁴ - 1) = 0,222, то загальний коефіцієнт капіталізації становитиме 0,18 + 0,222 = 0,402.

Для визначення вартості 4-х річного потоку доходів розділимо дохід за перший рік на коефіцієнт капіталізації. За перший рік дохід становить 1,5 млн. грн., таким чином, вартість всього потоку буде дорівнювати: 1,5/0,402 = 3,73 млн. грн.

У річному доході віддача на вкладений капітал (процентний дохід) становитиме 3,73 x 0,18 = 0,6714 млн. грн., а повернення вкладеного капіталу - 3,73 * 0,222 = 0,82806 млн. грн. Перевіримо цей розрахунок: 0,6714 + 0,82806 = 1,49946 1,5 млн. грн.).

У випадках, коли в процесі угоди можлива втрата частини інвестованого капіталу (наприклад, знос житлового будинку, зданого в оренду), поточний дохід слід розглядати і як відшкодування інвестицій, і як дохід на інвестиції. В подібних випадках коефіцієнт капіталізації повинен бути розрахований таким чином, щоб при оцінці вартості активів було забезпечене як повне відшкодування інвестованого капіталу, так і отримання доходу по ньому. Для цього коефіцієнт капіталізації повинен бути збільшений.

Приклад. Власник будинку, початкова вартість якого 50 тис. грн., здає його в оренду на 10 років. Після закінчення терміну оренди дім втрачає свою початкову вартість на 20 %. Визначимо: розмір щорічного орендного платежу, який вноситься в кінці кожного року, який забезпечив би відшкодування частини втраченого капіталу, та дохід на вкладений капітал у розмірі 10 % річних; коефіцієнт капіталізації.

Розмір втраченого капіталу становить і 50x0,2 = 10 тис. грн.

Фактор фонду відшкодування: і/[(1+і)ⁿ-1] = 0,1/[(1+0,1)¹⁰ - 1] = 0,0627454.

Відшкодування втраченого капіталу за 1 рік становить:

0,0627454x10 000 = 627,454 грн.

Сума річного орендного платежу повинна становити:

50 000x0,1 + 627,454 = 5627,454 грн.

Сума, отримана орендодавцем за весь строк оренди (сума ануїтетів), становитиме:

5627,454х [1,1¹⁰— 1]/0,1 = 5627,45x15,937425 = 89687,06 грн.

Визначимо коефіцієнт капіталізації.

Відшкодування капіталу (інвестицій) з урахуванням їх втрати в розмірі 20% при ануїтетному методі становитиме: 0,2x0,1/(1,1 - 1) = 0,2x0,062745394 = 0,01254908.

Віддача (процентна ставка на вкладений капітал) - 10 % (0,1). Коефіцієнт капіталізації становить: 0,01254908 + 0,1 = 0,11254908. Початкова (поточна) вартість інвестицій дорівнює 5627,454/0,11254908 = 50 000.

При прогнозуванні росту вартості активів весь поточний дохід і частину виручки, отриману від перепродажу активів, можна розглядати як дохід на інвестиції. Залишок виручки від перепродажу активів забезпечу! повернення інвестованого капіталу. Коефіцієнт капіталізації у подібних випадках може визначатися як різниця між ставкою дисконту та щорічним процентом приросту капіталу.

Приклад. Земельна ділянка здається в оренду на 10 років за відсотковою ставкою в розмірі 12 % річних. Поточний дохід залишається постійним і становить 9,6 тис. грн. Передбачається, що до закінчення строку оренди вартість земельної ділянки зросте на 25 %.

Визначимо коефіцієнт капіталізації та поточну вартість ділянки.

Необхідна ставка віддачі: 0,12.

Приріст вартості: 0,25х(0,12/[1,12¹⁰ - 1] ) = 0,25*0,056984164 = 0,01424604.

Коефіцієнт капіталізації: 0,12x0,014246041 =0,105753959.

Поточна вартість ділянки: 9,6: 0,105753959= 90,777 тис. грн.

Вартість на момент перепродажу: 90,777x1,25= 113,47 тис. грн.

Розглянувши методи розрахунку відшкодування капіталу, ми встановили, що періодичні доходи, що надходять, можуть бути поділені на дві частини: дохід на капітал та відшкодування капіталу. Дохід на капітал - це процентні гроші, отримані на вкладений капітал, тобто кінцева віддача. Повернення капіталу характеризується нормою його відшкодування. Норма відшкодування капіталу залежить від тривалості інвестиційного проекту, ставки поточної віддачі, стабільності періодичного доходу та від приросту або зменшення вартості капіталу за період володіння. Інвестиційна діяльність - Майорова Т.В. -

Метод непрямої капіталізації або дисконтування майбутніх доходів

ІНВЕСТУВАННЯ / ІНВЕСТИЦІЙНА ДІЯЛЬНІСТЬ - МАЙОРОВА Т.В.

загрузка...

Іншим методом, який використовується на практиці у дохідному підході оцінки майна є метод непрямої капіталізації або дисконтування майбутніх доходів.

Цей метод застосовується до тих об'єктів майна, які:

◊ приносять дохід;

◊ мають нерівні потоки доходів та витрат;

◊ мають рівні (ануїтетні) потоки витрат;

◊ приносять дохід після проведення реконструкції, навіть за відсутності доходу у перші роки прогнозного періоду.

загрузка...

Розрахунки за методом дисконтування майбутніх доходів можна розділити на три основні етапи:

1) прогноз потоку майбутніх доходів (витрат) та передбаченого перепродажу об'єкта (реверсії), навіть якщо продаж його не планується;

2) розрахунок ставки дисконту;

загрузка...

3) приведення майбутньої вартості грошових потоків до теперішньої з використанням техніки складного процента.

Вартість об'єкта, визначеного цим методом - це поточна вартість усіх майбутніх грошових потоків та реверсії з урахуванням міри ризику та альтернативних варіантів використання. Вона може бути визначена за такою формулою:

, (4.20)

де i - ставка дисконту, яка використовується при оцінці майна;

NOI - майбутня вартість грошових потоків;

FV - майбутня вартість перепродажу (реверсії) майна.

Прогноз потоку майбутніх доходів та перепродажу об'єкта здійснюється таким чином: період, що аналізується, в ході оцінки, поділяється на прогнозний та постпрогнозний період. Розмір прогнозного періоду визначається, виходячи із таких тенденцій.

È Оцінювач прагне скоротити його тривалість для забезпечення більшої реалістичності прогнозів.

È Оцінювач зобов'язаний продовжити період для виявлення тенденцій в отримані грошових потоків та їх розміру.

È Тривалість прогнозного періоду має відповідати строку служби об'єкта.

È Періодичність надходжень майбутніх доходів може бути різною (рік, квартал, місяць). У зв'язку з тим, що на ринку об'єктів нерухомості спостерігається рівномірність надходжень доходів (наприклад, орендної плати), за крок у розрахунках, зазвичай, приймається один рік.

За прогнозну базу в ході оцінки об'єктів може використовуватися чистий дохід або грошовий потік (до чи після сплати податків).

Чистий дохід (експлуатаційний) - це дійсний валовий дохід за мінусом експлуатаційних витрат та витрат з управління, але до сплати боргу та відсотків за кредит, податків та амортизаційних відрахувань.

Грошовий потік (до сплати податків) - це чистий дохід за мінусом витрат з обслуговування боргу та амортизації.

Розрахунок реверсії - це розрахунок виручки від продажу об'єкта в кінці останнього прогнозного періоду з урахуванням можливих змін у вартості об'єкта. Витрати, пов'язані з продажем та темпами зносу протягом прогнозного періоду, віднімаються. Своєю чергою, вартість перепродажу може бути визначена на основі прогнозування потоку доходу у постпрогнозний період з використанням базової формули капіталізації.

Важливим етапом цього методу є визначення ставки дисконту.

З математичної точки зору, ставка дисконту - це процентна ставка, яка використовується для перерахунку майбутніх потоків доходів в єдине значення теперішньої (поточної) вартості, яка є базою для визначення ринкової вартості бізнесу. З економічної точки зору, в ролі ставки дисконту виступає бажана інвестору ставка доходу на вкладений капітал у відповідні за рівнем ризику у подібні об'єкти інвестування, або - ставка доходу за альтернативними варіантами інвестицій із зіставлення рівня ризику на дату оцінки.

Ставка дисконту має визначатися з урахуванням трьох факторів:

а) наявності у підприємства різних джерел залученого капіталу, які вимагають різних рівнів компенсації;

б) необхідності урахування для інвесторів вартості грошей у часі;

в) фактора ризику або міри ймовірності отримання очікуваних у майбутньому доходів.

Існують різні методики визначення ставки дисконту, проте найпоширенішими є: для грошового потоку для власного капіталу - модель оцінки капітальних активів (САРМ - Capital Asset Pricing Model) та метод кумулятивної побудови; для грошового потоку для всього інвестиційного капіталу - модель середньозваженої вартості капіталу (WACC - Weighted Average Cost of Capital). (Ґрунтовно модель оцінки капітальних активів та модель середньозваженої вартості капіталу розглянуті нами у темі 8 підручника).