Задания для самостоятельной работы

1. Пользуясь статьями ГК РФ, изучить основные вещные права. Законспектировать статьи ГК РФ.

2. Дать определение понятию «пучок прав». Изучить теорию собственности Коуза.

3. Законспектировать содержание статей ГК РФ, определяющих обременения.

4. На карте г. Самары выделить основные зоны.

Тема 4. Сделки на рынке недвижимости и их особенности

1. Понятие и особенности сделок с недвижимым имуществом.

2.Действительная и недействительная сделка. Виды недействительных сделок.

3. Основные виды операций на рынке недвижимости.

-1-

Сделкой называются осознанные действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение их прав и обязанностей (статья 153 ГК РФ). Цель любой сделки: приобретение права собственности или права пользования имуществом. Сделки могут быть односторонними (статья 154 ГК РФ) и много­сторонними (договоры). Односторонние сделки создают обязанности только для лица, совершившего сделку (например, заве­щание и выдача доверенности). Сделки с недвижимостью в подавляющем большинстве случаев представляют собой многосторонние сделки, предметом которых является переход прав на недви­жимое имущество. Сделки могут быть устными и письменными, последние подразделяются на нотариально удостоверенные (завещание и все виды ренты) и простые письменные (все остальные сделки с недвижимостью). Сделки бывают возмездными и безвозмездными, без условий и с условиями (отменительными и отлагательными – ст. 157 ГК РФ).

Все сделки с недвижимым имуществом подлежат обязательной государственной регистрации (статья 164 ГК РФ)

-2-

Сделка считается действительной при соблюдении четырех условий: законность содержания; правоспособность и дееспособность физических и юридических лиц, совершивших сделку; соответствие воли и волеизъявления участников сделки; соблюдение формы сделки (в письменной форме в виде договора).

Недействительные сделки могут быть:

1) оспоримыми — сделки, признанные недействительными по решению суда;

2) ничтожными — сделки, недействительные с самого начала их совершения (и это не требует доказательств в суде): совершены с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности; волеизъявление не соответствует подлинной воле; нарушены формы сделки и требования о ее государственной регистрации (по 162 статье ГК РФ если не соблюдена форма сделки, то в суде нельзя будет использовать свидетельские показания, но разрешается использовать письменные доказательства); сторона сделки недееспособна.

Ничтожные сделки подразделяются на мнимые и притворные (статья 170 ГК РФ).

Существуют следующие пороки воли: заблуждение (ошибочное представление относительно фактов и обстоятельств, влияющих на условия договора); обман (создание ложного представления об условиях договора); насилие или угроза насилия (физическое или психологическое принуждение личности); использование тяжелых обстоятельств (договор на крайне невыгодных условиях); злоупотребление влиянием (служебное или родственное соподчинение), стечение тяжелых обстоятельств, крайне невыгодные условия (кабальная сделка) (статьи 178, 179 ГК РФ).

-3-

Типы операций с недвижимым имуществом:

Со сменой собственника: купля-продажа, наследование по закону или по завещанию, дарение, реализация обязательств (залог или долги), приватизация, национализация, оформление ренты и пожизненного содержания с иждивением, изъятие земельного участка и снос строения, обмен и мена.

С частичным изменением состава собственников: акционирование, изменение состава с разделом имущества, изменение состава субъектов при ликвидации предприятия, внесение имущества в уставный капитал, долевое строительство с выделением долей, оформление кредита под залог недвижимости, расселение, вступление в кондоминиум.

Без изменения собственника: аренда, залог, страхование.

При этом согласно ГК РФ собственность переходит к новому владельцу в момент регистрации прав.

Обменом называется: операция (сделка по договору) между нанимателями -пользователями помещений с получением соответствующих документов (ордеров); эта операция обеспечивает обмен права пользования на равноценное право пользования; операция (сделка по договору) между нанимателем помещения (имеющим только право пользования) и собственником; эта операция обеспечивает обмен права пользования на право собст­венности, с регистрацией сделки и права собственности. Мена (глава 31 ГК РФ) предусматривает сделку по договору типа договора купли-продажи между собственниками объектов — с оформлением и регистрацией прав собственности. При дарении (глава 32 ГК РФ) осуществляется безвозмездная передача вещи в собственность от одного субъекта права к другому. Наследование (часть третья, раздел 5 ГК РФ) обеспечивает переход права собственности на имущество после смерти субъекта к его наследнику по завещанию или - при отсутствии завещания - по закону. Договором ренты (глава 33 ГК РФ) оформляется обмен права собственности на обязательство выплаты денежной суммы бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни (пожизненная рента) — с возможностью реали­зации пожизненной ренты предоставлением средств на содержание в иной форме (пожизненное содержание с ижди­вением). Право собственности по договору ренты переходит в момент заключения сделки. При этом минимальная сумма платежей по ренте не должна быть менее 2-х минимальных размеров оплаты труда (в юриспруденции эта величина равняется 100 рублям). По договору аренды (глава 34 ГК РФ) осуществляется передача имущества во временное владение и пользование или во временное пользование за плату. Выделяют следующие виды арендной платы: чистая, предполагает что арендатор сам оплачивает все расходы по содержанию арендуемых помещений, коммунальных платежей, а арендодателю вы­плачивает сумму, которая является чистым доходом от недвижимости; общая, предполагает что арендатор выплачивает арендодателю арендную плату, а все остальные расхо­ды несет арендодатель; процентная, широко применяется при сдаче в аренду торговых помещений.

Арендная плата состоит из следующих частей: ренты, амортизации, средств, необходимых для капитального ремонта, налога на имущество, процента с прибыли. Формула для расчета арендной платы:

, (1)

где С_замещ – стоимость замещения;

К_к – коэффициент комфортабельности;

А_п – арендный процент;

А_м – годовая амортизация;

S – общая площадь здания;

А_зем – стоимость арендной платы за землю;

К_ндс – коэффициент, учитывающий размер налога на добавленную стоимость.

Операция найма (наем) предусматривает передачу (по договору) жилого помещения нанимателю во временное владение и пользование для проживания за плату.

Юридическим содержанием сделки купли-продажи (глава 30 ГК РФ) является переход права соб­ственности на объект недвижимости. Ее экономическое содержание — обмен ресур­сами или продуктами, перераспределение имеющихся в обществе экономических активов, обеспечивающее их эффективное использование.

Важным условием совершения сделки купли-продажи является акт приема-пе­редачи объекта недвижимости, который удостоверяет надлежащее исполнение обя­зательства продавцом недвижимости. Выделяются следующие формы организации операций купли-продажи: индивидуальные сделки (с участием посредника); публичные торги. Торги по продаже прав собственности или прав аренды на недвижимость проводятся в форме аук­циона или конкурса.