Задания для самостоятельной работы

1. Изучить вопрос «Взаимосвязь рынка недвижимости с рынком капитала».

2. Проанализировать рынок жилой недвижимости г. Самары. Показать соотношение спроса и предложения на рынке и динамику цен за ряд лет.

3. Проанализировать рынок коммерческой недвижимости (торговых, офисных помещений, промышленной недвижимости, гостиниц) г. Самары. Показать соотношение спроса и предложения на рынке и динамику цен за ряд лет.

4. Пользуясь периодическими изданиями, показать изменение основных факторов, влияющих на развитие рынка недвижимости.

Тема 3. Характеристика юридической сущности объектов недвижимости и правовой среды

1.Система регистрации объектов недвижимости.

2. Компоненты юридической сущности объекта недвижимости.

2.1. Права на недвижимое имущество.

2.2. Обременения.

3. Правовая среда функционирования объекта недвижимости.

-1-

Система обязательной регистрации недвижимости позволяет: создать систему налогообложения недвижимости, обеспечить безопасность сделок через предоставление гарантий приобретателю прав в том, что приобретение совершено у надлежащего обладателя этих прав, зафиксировать момент перехода прав на недвижимость. Существует несколько систем регистрации прав на недвижимость:

европейская, или юридического кадастра (Германия, Австрия, Швейцария, Франция) - с высокой степенью надежности и безопасности сделок с недвижимостью. Здесь необходима накопленная годами информация;

англо-американская, или система регистрации земельного титула (система Торренса) (Канада, Австралия, Новая Зеландия), т.е. проверяется титул. Здесь необходимы затраты на изучение истории переходов прав и на создание страхового фонда;

система регистрации актов. Государство не берёт на себя ответственности за чистоту титула. Поэтому существует страхование дефектов титула специализированными страховыми компаниями. Это обходится государству дешевле, чем 1-я и 2-я системы, но она более дорогая для приобретателя недвижимости.

-2-

В состав объекта недвижимости включается пакет прав и обременений. Понятие собственности (права собственности) является первичным и раскрывается посредством характеристики правомочий, являющихся компонента­ми полного права собственности.

Субъектами права собственности могут быть граждане и юридические лица (частная собствен­ность), РФ и субъекты РФ (государственная собственность), муниципалитеты (муниципальная собственность).

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (статья 209 ГК РФ). Следует различать эти права.

Владение - исходный вид отношений собственности, характеризующий реальное обладание объектом, а также принадлежность объекта к определённому субъекту с юридической стороны.

Распоряжение - предметный, конкретный способ осуществления отношений между субъектом и объектом собственности, проявляющийся в том, что субъект может определять юридическую судьбу объекта.

Пользование – применение объекта собственности в соответствии с его назначением и по усмотрению и желанию пользователя с целью получения дохода (пользы).

Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица (статья 209 ГК РФ).

Наряду с правом собственности, существуют вещные права, которые могут принадлежать лицам, не являющимся собственниками этого имущества (статья 216 ГК РФ): право пожизненного наследуемого владения земельным участком (статья 265 ГК РФ), право постоянного (бессрочного) владения земельным участком (статья 268 ГК РФ), сервитуты (статьи 274, 277 ГК РФ), право хозяйственного ведения имуществом (статья 294) и право оперативного управления имуществом (статья 296 ГК РФ).

Права собственника имущества, находящегося в государственной (муниципальной) собственно­сти, осуществляют органы власти соответствующего стату­са и уровня управления. Имущество закрепляется за государственными (муниципальными) коммерче­скими предприятиями, называемыми унитарными, на правах хозяйственного ведения или оператив­ного управления (в последнем случае предприятие называется казенным).

Защите права собственности и других вещных прав посвящена глава 20 ГК РФ.

Существуют следующие обременения (ограничения) прав собственности: ипотека, сервитут, оперативное управление и др.

Ипотека, как форма организации получения залогодателем (лицом, берущим на себя долговое обязательство) ссуды под залог объекта недвижимости, обеспечивает гарантии возвратности ссуды путем обременения права собственности на предмет залога правом залогодержателя на преимущественное удовлетворение основ­ного требования из стоимости заложенного объекта.

Сервитут устанавливает право пользователя участка, соседнего по отношению к рассматривае­мому объекту недвижимости, на проход и проезд через участок этого субъекта, на прокладку через него и на эксплуатацию линий электропередачи, связи и трубопроводов, на обеспечение водоснабжения и других нужд, которые не могут быть удовлетворены без установления сервитута (ГК, ст. 274).

Кроме того, в качестве ограничений выступают зонирование территории, СНиП, охрана памятников и т.д.

-3-

Законодательную базу РФ составляют: Конституция РФ, конституционные законы, кодексы РФ — Гражданский, Земельный, Жилищный, Водный, Градостроительный, Лесной, федеральные законы и другие акты Федерального собрания (постановления, положения). Применительно к недвижимости Конституция РФ: гарантирует свободу экономической деятельности и защищает права частной, государственной, муниципальной и иной форм собственности; определяет особый статус земли и других природных ресурсов как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории.

Гражданский Кодекс РФ примени­тельно к недвижимости обеспечивает: определение оснований возникновения, норм осуществления и защиты гражданских прав; описание содержания и элементов правоспособности и дееспособности граждан, в том числе в сфере имущественных правоотношений.

В Земельном кодексе РФ представлены основные принципы и состав земельного законода­тельства. Здесь вводится категорирование земель по целевому назначению, определя­ется порядок отнесения земель к той или иной категории, оговаривается система мер по охране земли. Здесь определены права и обязанности собственников, землепользователей, землевладельцев, арендаторов, а также гарантии их прав.

Федеральный закон «О недрах» содержит правовые и экономические основы рационального использования и охраны недр, обеспечивает защиту интересов государства и граждан РФ, а также прав пользователей недр.

Водный кодекс Российской Федерации определяет особенность вод. Кодекс вводит основные понятия, определяет состав, цели и согласование водного законодательства с нормами международного права, отношения, регулируемые водным законодательством, и действие водного законодательства во времени.

Лесной кодекс Российской Федерации устанавливает правовые основы рационального использования, охраны, защиты и воспроизводства лесов. Он опре­деляет структуру, задачи и цели лесного законодательства РФ и его отношений с международным правом.

Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сде­лок с ним» устанавливает обязательность регистрации и доступность сведений о ней. В нем пред­ставлен порядок регистрации с описанием реестра, условий подготовки и представления документов, а также оснований для приостановления регистрации или отказа в ней.

В Федеральном законе «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» преду­сматривается обязательность оценки рыночной и других видов стоимости объектов недвижимости, принадлежащих РФ, ее субъектам или муниципалитетам.

Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» устанав­ливает основания возникновения ипотеки и ее регулирование, перечень типов объектов недвижимости, которые могут быть предметом залога.

Градостроительный Кодекс РФ регулирует отношения в области соз­дания системы расселения, градостроительного планирования, застройки, благоустройства городских и сельских поселений.