Тема 1. Недвижимое имущество и его составляющие
Понятие недвижимости. Исторические аспекты развития терминологии, связанной с недвижимостью.
Классификация объектов недвижимости. Составляющие недвижимости.
Предприятие как имущественный комплекс.
Основные фонды и их классификация.
Физические характеристики недвижимости.
Жизненный цикл объекта недвижимости.
-1-
Недвижимость играет многогранную роль в экономической жизни. Это естественно-пространственный базис; товар и услуга; фактор производства; составная часть активов предприятия; объект сделок; самостоятельный объект управления; финансовый и инвестиционный актив.
С переходом к рыночной экономике недвижимое имущество выделяется в самостоятельный объект экономических отношений, что находит своё выражение в появлении терминологии. Окончательно термин «недвижимость» вошло в хозяйственную практику после принятия ГК РФ в 1995 году. Статья 130 ГКРФ (1995): «К недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и всё то, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения». Кроме того, ст.130 гласит, что к недвижимости относятся также воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, иное имущество. К недвижимости относится иное имущество (кондоминиумы и предприятия как имущественные комплексы – ст. 132 ГК РФ).
Недвижимость в любом общественном устройстве является объектом экономических и государственных интересов, и поэтому для этой категории имущества введена обязательность государственной регистрации прав и сделок с ним (ст. 131 и 164 ГК РФ и закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
-2-
Недвижимость можно подразделить на следующие группы (рис. 1):
Рис. 1. Группы объектов недвижимости
Определение недвижимости предполагает выделение в его структуре двух составляющих:
1. Естественные (природные) объекты — земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр.
2. Искусственные объекты (постройки):
а) жилая недвижимость (предназначена для удовлетворения человеческой потребности в жилье, безопасности) — малоэтажный дом, многоэтажный дом, дом повышенной этажности, высотный дом, кондоминиум, секция (подъезд), этаж в подъезде, квартира, комната, дачный дом;
б) коммерческая недвижимость (используется для получения прибыли)- офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественный комплекс;
в) общественные (специальные) здания и сооружения;
г) инженерные сооружения.
В составе объекта недвижимости можно выделить:
а) земельный участок (это часть земной поверхности, имеющая геодезически и юридически определенные границы),
б) первичную недвижимость (это изменения, произведенные над землей (здания, сооружения),
в) вторичную недвижимость (это пространственное оформление зданий – квартиры, комнаты, помещения).
Существуют другие классификации объектов недвижимости:
1. по характеру использования: для жилья, для коммерческой и производственной деятельности, для сельскохозяйственных целей (фермы, сады), для специальных целей (церкви, школы, больницы);
2. по целям владения: для ведения бизнеса, для проживания владельцев, в качестве инвестиций, в качестве товарного запаса, для освоения и развития, для потребления истощимых ресурсов;
3. по степени специализации: специализированные и неспециализированные;
4. по степени готовности к эксплуатации: введенные в эксплуатацию, требующие реконструкции, незавершенное строительство;
5. по воспроизводимости в натуральной форме: невоспроизводимые (земельные участки, месторождение полезных ископаемых), воспроизводимые (здания, сооружения, многолетние насаждения).
Развитый объект недвижимости включает в себя 3 основных элемента:
1. Землю.
2. Усовершенствования земли - произведенные с землёй изменения, построенные на земле здания и сооружения.
3. Принадлежности недвижимого имущества - движимые по природе вещи, прикрепленные к недвижимому имуществу и являющиеся его неотъемлемой частью (технологически, по закону либо по договору).
-3-
С точки зрения экономики недвижимости предприятие может рассматриваться не только как субъект права, но и как объект права. Как объект недвижимости предприятие - это определенный имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, куда входит вся совокупность имущества, предназначенного для деятельности предприятия, а именно: земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, права требования, долги, а также права обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукция, работы и услуги, товарные знаки, знаки обслуживания и другие исключительные права. Предприятие как недвижимость составляет единый имущественный комплекс, включающий в себя не только все виды имущества, предназначенные для его деятельности, но и неимущественные права, индивидуализирующие предприятие (ст. 132 ГК РФ).
-4-
До введения в действие первой части ГК РФ вместо понятия «недвижимость» использовалось понятие «основные фонды». К основным фондам относятся предметы производственного и непроизводственного назначения, которые в своей натуральной форме функционируют и используются в народном хозяйстве на протяжении ряда лет, переносят свою стоимость по частям на конечный продукт, и в течение всего срока службы не теряют своей материально - вещественной формы. Основные фонды (без машин и оборудования) — составная часть недвижимости, но это понятие является более узким, поскольку в составе основных фондов не учитывается земля. Основные фонды делятся на материальные и нематериальные. Недвижимость = основные фонды – нематериальные фонды – машины, оборудование и транспортные средства + земля.
-5-
Отличительные признаки недвижимости как объекта инвестиций:
а) родовые: неподвижность, прочная физическая и юридическая связь с землёй; материальность; длительность создания объекта недвижимости;
б) специфические: уникальность по физическим характеристикам и с точки зрения инвестиционной привлекательности; высокая стоимость недвижимости; долговечность; долгосрочность инвестирования; сложность (сочетание в объекте природных и искусственно созданных элементов); низкая доступность полной и достоверной информации о сделках, уровнях дохода, инвестиций в недвижимость; потеря потребительных свойств происходит постепенно по мере износа; полезность недвижимости определяется способностью удовлетворять специфическую потребность человека в жилой и производственной мощности; возможность влияния нового строительства на стоимость прилегающих земель, зданий; увеличение стоимости недвижимости во времени; существование специфических рисков недвижимости (риск физического повреждения под воздействием природных и техногенных факторов, финансовый риск, связанный с пересмотром арендной платы); существование установленных государством процедур при совершении операций с недвижимостью; ограниченность земли.
-6-
Любой объект недвижимости в процессе существования проходит несколько этапов:
1. Создание - инвестиционно-строительный этап развития объектов недвижимости.
Оборот прав на ранее созданную недвижимость, включающий в себя продажу, сдачу в аренду и т.д.
3. Управление объектами недвижимости - эксплуатация, ремонт, поддержание в системе городских инфраструктур и коммунального хозяйства.
Жизненный цикл объекта недвижимости – это период времени от формирования замысла проекта до утилизации объекта недвижимости.
Жизненный цикл для типичного объекта недвижимости состоит из фаз, реализующихся поэтапно:
1. Формирование замысла проекта и выбор наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) свободного земельного участка из физически реализуемых, юридически разрешенных, финансово возможных и экономически целесообразных вариантов. Разработка технического задания проекта.
2. Проектирование улучшений (разработка проектной документации)
3. Изготовление (возведение, строительство) улучшений.
4. Обращение (купля-продажа, дарение, сдача в аренду и г.п.) с передачей имущественного права или с появлением обременений на это право.
5. Использование (употребление) объекта по назначению с техническим и эксплуатационным обслуживанием, осуществление текущего ремонта.
6. Модернизация (реконструкция, реставрация, капитальный ремонт).
7. Утилизация, снос улучшений, захоронение или вторичное использование материалов.