- •Введение
- •Общие указания по выполнению отчета об оценке объекта недвижимости
- •Нормативно-правовая база для осуществления оценки
- •Общий порядок проведения оценки
- •Общие требования к оформлению отчета об оценке
- •Глава 1. Задание на оценку. Основные факты и выводы
- •Глава 2. Общая часть
- •Глава 3. Описание объекта оценки
- •Глава 4. Анализ рынка (сегмента рынка), к которому относится объект оценки
- •Глава 6. Описание подходов и методов оценки недвижимого имущества. Выбор и обоснование применяемых подходов и методов оценки объекта оценки
- •Глава 7. Определение рыночной стоимости объекта оценки методом сравнительного подхода
- •Глава 8. Определение рыночной стоимости объекта оценки на основе доходного подхода
- •Глава 9. Определение рыночной стоимости объекта оценки на основе затратного подхода
- •Требования к составу приложения к отчету
- •Требования к оформлению итогового отчета, передаваемого по окончании работ по оценке
- •Требования к округлению промежуточных и итоговых результатов вычислений
- •Титульный лист отчета об оценке
- •Требования к содержанию и оформлению сопроводительного письма
- •Глава 1. Задание на оценку. Основные факты и выводы
- •1.1. Информация о Заказчике и Оценщике
- •1.2. Определение задания на оценку
- •1.3. Перечень использованных при проведении оценки объекта данных с указанием источников их получения
- •1.4. Основные выводы
- •Глава 2. Общая часть
- •2.1. Основные термины, определения и понятия для проводимой оценки
- •2.2. Последовательность определения стоимости объекта оценки
- •2.3. Принятые при проведении оценки объекта оценки допущения, ограничительные условия и пределы применения полученного результата
- •2.4. Примерный состав документов, необходимых для определения количественных и качественных характеристик объекта оценки
- •2.5. Требования к отражению документов и других источников информации, используемых для установления количественных и качественных характеристик оцениваемого имущества в Отчете об оценке
- •2.6. Требования к проведению анализа полученной информации
- •3. Описание объекта оценки
- •3.1. Идентификация объекта оценки
- •Идентификация объекта оценки в соответствии с правоудостоверяющими документами и данными бухгалтерского учета собственника (Данные о балансовой стоимости объекта оценки)
- •3.2. Анализ правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц
- •3.3. Описание оцениваемых имущественных прав
- •3.4. Описание местоположения и окружения объекта оценки
- •3.5. Описание земельного участка, на котором расположен оцениваемый объект недвижимости
- •3.6. Описание здания оцениваемого объекта недвижимости
- •Шкала оценки технического состояния объекта недвижимости
- •4. Анализ рынка (сегмента рынка), к которому относится объект оценки
- •4.1. Общие требования
- •4.2. Источники информации для анализа рынка
- •4.3. Анализ информации политического, экономического, социального и экологического характера и информации в целом о рынке недвижимости населенного пункта, в котором расположен объект оценки
- •4.4. Анализ рынка коммерческой недвижимости (здания и помещения)
- •Основные показатели, характеризующие типичный объект недвижимости, принадлежащий к рассматриваемому сегменту рынка
- •4.5. Анализ рынка земельных участков
- •Основные показатели, характеризующие типичный незастроенный земельный участок, принадлежащий к рассматриваемому сегменту рынка
- •4.6. Анализ состава и характера факторов, влияющих на стоимость объекта оценки
- •5. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки
- •5.1. Общие требования
- •5.2. Алгоритм проведения анализа наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки
- •Оценка вариантов стоимости объекта с учетом требуемых затрат на перепрофилирование методом сравнительного подхода
- •6. Описание подходов и методов оценки недвижимого имущества. Выбор и обоснование применяемых подходов и методов оценки объекта оценки
- •6.1. Общие требования
- •6.2. Принципиальные подходы к оценке имущества
- •6.3. Краткая характеристика методов затратного подхода
- •6.4. Краткая характеристика методов сравнительного подхода
- •6.5. Краткая характеристика методов доходного подхода
- •6.6. Краткая характеристика методов оценки земельных участков
- •6.7. Выбор и обоснование применяемых подходов и методов оценки. Обоснование отказа от использования подхода (подходов) к оценке (в случае такого отказа)
- •7. Определение рыночной стоимости объекта оценки методом сравнительного подхода
- •7.1. Общие сведения
- •7.2. Отбор и описание сходных объектов
- •7.3. Корректировка цен сходных объектов
- •Расчет поправки на отделку для нежилых помещений с простой отделкой по сравнению с нежилыми помещениями, обладающими внутренней отделкой помещений повышенного качества
- •7.4. Анализ и обобщение скорректированных цен сходных объектов
- •7.5. Определение стоимости оцениваемого объекта недвижимости методом сравнительного подхода
- •Расчет удельных весов
- •8. Определение рыночной стоимости объекта оценки методом доходного подхода
- •8.1. Общие сведения
- •8.2. Расчет чистого операционного дохода, приносимого оцениваемым объектом недвижимости
- •8.3. Расчет (обоснование) ставки капитализации
- •Шкала определения величины компенсации за инвестиционный менеджмент (им) в зависимости от типа объекта
- •Классификация общественных зданий в зависимости от материала стен и перекрытий
- •Расчет нормы возврата
- •Расчет ставки капитализации методом кумулятивного построения
- •8.4. Итоговый расчет стоимости оцениваемого объекта недвижимости методом доходного подхода
- •Итоговый расчет рыночной стоимости объекта оценки методом капитализации дохода
- •9. Определение рыночной стоимости объекта оценки методом затратного подхода
- •9.1. Общие сведения
- •9.2. Определение стоимости земельного участка
- •9.3. Расчет полной стоимости воспроизводства (замещения) оцениваемого объекта недвижимости
- •9.4. Оценка накопленного износа
- •9.4.1. Расчет (обоснование) физического износа
- •9.4.2. Расчет (обоснование) функционального износа
- •9.4.3. Расчет (обоснование) экономического внешнего износа
- •9.4.4. Расчет совокупного накопленного износа
- •Расчет совокупного накопленного износа оцениваемого объекта недвижимости
- •9.5. Расчет стоимости воспроизводства (замещения) оцениваемого объекта недвижимости
- •Расчет стоимости замещения оцениваемого объекта недвижимости
- •9.6. Итоговый расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости методом затратного подхода
- •Итоговый расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости методом затратного подхода с учетом накопленного износа и стоимости земельного участка
- •12 026 000 (Двенадцать миллионов двадцать шесть тысяч) рублей без учета ндс
- •10. Обобщение полученных результатов и определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки (согласование результатов оценки)
- •10.1. Общие требования
- •10.2. Требования к оформлению обобщения результатов оценки и отражению итоговой величины стоимости объекта оценки
- •Расчет удельных весов, присваиваемых каждому из подходов при согласовании результатов оценки
- •Итоговый расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта
- •12 900 000 (Двенадцать миллионов девятьсот тысяч) рублей без учета ндс.
- •11. Заявление (сертификат) качества оценки
- •12. Перечень документов и других источников информации, используемых для установления количественных и качественных характеристик оцениваемого имущества при проведении оценки объекта оценки
- •13. Перечень используемых нормативных документов и справочных материалов
- •Приложение 1 Критерии, на основании которых должно проводиться выделение сегментов рынка по функциональному назначению
- •Краткое описание вариантов классификации для офисной недвижимости
- •Объекты недвижимости торгового назначения
- •Приложение 2 Основные ценообразующие факторы Объекты недвижимости административно-офисного назначения:
- •Объекты недвижимости торгового назначения:
- •Земельные участки
- •Приложение 3 Рекомендуемые источники информации о рынке/сегменте рынка, к которому относится объект оценки, о сходных объектах объекта оценки, расположенного в Иркутске
- •Приложение 5 Основные ошибки оценщиков при оценке объектов недвижимости, выявленные при экспертизе отчетов об оценке35
- •Ошибки по разделам
- •Приложение 6 Техническое задание на проведение оценки рыночной стоимости нежилого объекта недвижимости вариант № _____________
- •1. Общие данные
- •2. Общее описание объекта оценки
- •Условия задания на оценку для индивидуальных вариантов
- •Графа 2:
- •Графа 3:
- •Шкала оценки технического состояния объекта недвижимости
- •Заключение
- •Оглавление
- •Глава 1. Задание на оценку. Основные факты и выводы 13
- •Глава 2. Общая часть 22
2.6. Требования к проведению анализа полученной информации
Оценщик должен провести анализ полученной информации об объекте оценки на степень ее достаточности для определения рыночной стоимости объекта оценки.
В случае, если отсутствие необходимой информации существенным образом влияет на достоверность оценки объекта оценки, Оценщик указывает это в Отчете об оценке.
3. Описание объекта оценки
3.1. Идентификация объекта оценки
Включает:
1. Определение вида оцениваемого имущества в соответствии со ст.128 Гражданского кодекса РФ, ст. 5 федерального закона РФ № 135–ФЗ от 29.07.1998 г. "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"5.
2. Использованное по тексту Отчета об оценке наименование оцениваемого объекта недвижимости.
По тексту Отчета об оценке рекомендуется использовать наименование оцениваемого объекта недвижимости, идентичное используемому в свидетельствах о государственной регистрации прав на здание и земельный участок объекта оценки.
При отсутствии у Оценщика вышеуказанных документов используется наименование объекта (здания и земельного участка) по данным:
Технического паспорта на здание,
проектно-сметной документации;
бухгалтерского учета собственника/правообладателя;
иных документов, позволяющих однозначно идентифицировать оцениваемое имущество.
В этом случае рекомендуется по тексту Отчета об оценке использовать наименование объекта оценки, определяемое Оценщиком в форме, аналогичной применяемой органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Пример используемого наименования объекта оценки:
Нежилое трехэтажное кирпичное административное здание, общая площадь 411,90 м2 (кадастровый номер: 38:36:000034:XXXX:25:401:001:XXXXXXXXX:XXXX), расположенное на земельном участке, площадь 450,70 м2, земли поселений (кадастровый номер: 38:36:000034:XXXX) по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Декабрьских Событий, д. XX.
3. Идентификацию объекта оценки в соответствии с правоудостоверяющими документами и данными бухгалтерского учета собственника оцениваемого недвижимого имущества, а так же данные о балансовой стоимости объекта оценки, представленные в табличном виде (форма и пример заполнения приведены в табл. 3.1).
4. Указание на текущее использование оцениваемого объекта недвижимости.
Таблица 3.1
Идентификация объекта оценки в соответствии с правоудостоверяющими документами и данными бухгалтерского учета собственника (Данные о балансовой стоимости объекта оценки)
Наименование объекта оценки (здание и земельный участок) в соответствии с правоудостоверяющими документами |
Характеристика объекта оценки по данным бухгалтерского учета предприятия – собственника оцениваемого объекта недвижимости |
||||
Наименование |
Инвен-тарный номер |
Дата ввода в эксплуатацию (дата постановки на баланс) |
Балансовая стоимость на 01.05.2005 г.6, руб. |
Остаточная балансовая стоимость на 01.05.2005 г., руб. |
|
Земельный участок, площадь 450,70 м2 . Земли поселений (адрес объекта: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Декабрьских Событий, уч. № XX; кадастровый номер: 38:36:000034:XXXX) |
Земельный участок |
1000020 |
10.07.2003 |
665’083,00 |
606’888,00 |
Нежилое трехэтажное кирпичное административное здание, общая площадь 411,90 м2 (адрес объекта: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Декабрьских Событий, д. № XX; кадастровый номер: 38:36:000034:XXXX:25:401:001:XXXXXXXXX:XXXX) |
Литер "Е" |
00000092 |
27.07.2004 |
2’749’003,79 |
2’716’932,07 |