9.6. Итоговый расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости методом затратного подхода
Итоговый расчет рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом производится по формуле
РС = СЗЕМ + СВ(З);
где: РС − стоимость объекта недвижимости, определенная затратным подходом, руб.; СЗЕМ − стоимость земельного участка как незастроенного, руб.; СВ(З) − стоимость воспроизводства (замещения) улучшений земельного участка (зданий, сооружений), руб.
Расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости приводится в табличном виде (форма и пример заполнения представлены в табл. 9.14).
Таблица 9.14
Итоговый расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости методом затратного подхода с учетом накопленного износа и стоимости земельного участка
№ п/п |
Показатель |
Единица измерения |
Значение |
1 |
Стоимость замещения оцениваемого объекта недвижимости на дату оценки (без учета НДС) |
руб. |
9 434 000 |
2 |
Стоимость земельного участка |
руб. |
2 592 000 |
3 |
Итого, рыночная стоимость объекта оценки, рассчитанная затратным подходом |
руб. |
12 026 000 |
Итоговая величина рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости, полученная затратным подходом, приводится в конце главы в виде:
Вывод:
Рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости: нежилое 3-этажное кирпичное административное здание, общая площадь 411,90 м2 (кадастровый номер: 38:36:000034:XXXX:25:401:001:XXXXXXXXX:XXXX), расположенное на земельном участке, площадь 450,70 м2. Земли поселений (кадастровый номер: 38:36:000034:XXXX) по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Декабрьских Событий, д. XX, принадлежащего ОАО "XXX" на праве собственности, рассчитанная затратным подходом, по состоянию на 16 сентября 2005 г. составляет (округленно):
12 026 000 (Двенадцать миллионов двадцать шесть тысяч) рублей без учета ндс
10. Обобщение полученных результатов и определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки (согласование результатов оценки)
10.1. Общие требования
Обобщение результатов определения рыночной стоимости объекта оценки, полученных с использованием сравнительного, доходного и затратного подходов к оценке (далее − обобщение), должно быть выполнено в соответствии со следующими требованиями:
должны быть обоснованно установлены критерии обобщения;
должны быть установлены приоритеты в критериях обобщения;
по каждому из критериев обобщения должны быть установлены приоритеты результатов оценок сравнительным, доходным и затратным подходами к оценке;
на основе установленных критериев обобщения, а также установленных в разрезе данных критериев приоритетов результатов оценок сравнительным, доходным и затратным подходами к оценке должно быть осуществлено определение весов оценок сравнительным, доходным и затратным подходами к оценке;
итоговая, наиболее вероятная рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости определяется как средневзвешенная величина результатов его оценки затратным, доходным и сравнительным подходами.
Расчетная формула для определения итоговой рыночной стоимости объекта оценки (руб.) имеет вид
где РССРАВН – рыночная стоимость объекта оценки, полученная сравнительным подходом, руб.; ВЕССРАВН – весовой коэффициент, присвоенный результатам сравнительного подхода к оценке; РСДОХ – рыночная стоимость объекта оценки, полученная доходным подходом, руб.; ВЕСДОХ – весовой коэффициент, присвоенный результатам доходного подхода к оценке; РСЗАТР – рыночная стоимость объекта оценки, полученная затратным подходом, руб.; ВЕСЗАТР – весовой коэффициент, присвоенный результатам затратного подхода к оценке.
Для обоснования весовых коэффициентов могут применяться:
экспертно-аналитический метод;
метод анализа иерархий.
В учебных целях допускается использование экспертно-аналитического метода обоснования весовых коэффициентов.
Обоснование весовых коэффициентов методом анализа иерархий производится по усмотрению Оценщика и должно быть рассмотрено дополнительно.