- •Введение
- •Общие указания по выполнению отчета об оценке объекта недвижимости
- •Нормативно-правовая база для осуществления оценки
- •Общий порядок проведения оценки
- •Общие требования к оформлению отчета об оценке
- •Глава 1. Задание на оценку. Основные факты и выводы
- •Глава 2. Общая часть
- •Глава 3. Описание объекта оценки
- •Глава 4. Анализ рынка (сегмента рынка), к которому относится объект оценки
- •Глава 6. Описание подходов и методов оценки недвижимого имущества. Выбор и обоснование применяемых подходов и методов оценки объекта оценки
- •Глава 7. Определение рыночной стоимости объекта оценки методом сравнительного подхода
- •Глава 8. Определение рыночной стоимости объекта оценки на основе доходного подхода
- •Глава 9. Определение рыночной стоимости объекта оценки на основе затратного подхода
- •Требования к составу приложения к отчету
- •Требования к оформлению итогового отчета, передаваемого по окончании работ по оценке
- •Требования к округлению промежуточных и итоговых результатов вычислений
- •Титульный лист отчета об оценке
- •Требования к содержанию и оформлению сопроводительного письма
- •Глава 1. Задание на оценку. Основные факты и выводы
- •1.1. Информация о Заказчике и Оценщике
- •1.2. Определение задания на оценку
- •1.3. Перечень использованных при проведении оценки объекта данных с указанием источников их получения
- •1.4. Основные выводы
- •Глава 2. Общая часть
- •2.1. Основные термины, определения и понятия для проводимой оценки
- •2.2. Последовательность определения стоимости объекта оценки
- •2.3. Принятые при проведении оценки объекта оценки допущения, ограничительные условия и пределы применения полученного результата
- •2.4. Примерный состав документов, необходимых для определения количественных и качественных характеристик объекта оценки
- •2.5. Требования к отражению документов и других источников информации, используемых для установления количественных и качественных характеристик оцениваемого имущества в Отчете об оценке
- •2.6. Требования к проведению анализа полученной информации
- •3. Описание объекта оценки
- •3.1. Идентификация объекта оценки
- •Идентификация объекта оценки в соответствии с правоудостоверяющими документами и данными бухгалтерского учета собственника (Данные о балансовой стоимости объекта оценки)
- •3.2. Анализ правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц
- •3.3. Описание оцениваемых имущественных прав
- •3.4. Описание местоположения и окружения объекта оценки
- •3.5. Описание земельного участка, на котором расположен оцениваемый объект недвижимости
- •3.6. Описание здания оцениваемого объекта недвижимости
- •Шкала оценки технического состояния объекта недвижимости
- •4. Анализ рынка (сегмента рынка), к которому относится объект оценки
- •4.1. Общие требования
- •4.2. Источники информации для анализа рынка
- •4.3. Анализ информации политического, экономического, социального и экологического характера и информации в целом о рынке недвижимости населенного пункта, в котором расположен объект оценки
- •4.4. Анализ рынка коммерческой недвижимости (здания и помещения)
- •Основные показатели, характеризующие типичный объект недвижимости, принадлежащий к рассматриваемому сегменту рынка
- •4.5. Анализ рынка земельных участков
- •Основные показатели, характеризующие типичный незастроенный земельный участок, принадлежащий к рассматриваемому сегменту рынка
- •4.6. Анализ состава и характера факторов, влияющих на стоимость объекта оценки
- •5. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки
- •5.1. Общие требования
- •5.2. Алгоритм проведения анализа наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки
- •Оценка вариантов стоимости объекта с учетом требуемых затрат на перепрофилирование методом сравнительного подхода
- •6. Описание подходов и методов оценки недвижимого имущества. Выбор и обоснование применяемых подходов и методов оценки объекта оценки
- •6.1. Общие требования
- •6.2. Принципиальные подходы к оценке имущества
- •6.3. Краткая характеристика методов затратного подхода
- •6.4. Краткая характеристика методов сравнительного подхода
- •6.5. Краткая характеристика методов доходного подхода
- •6.6. Краткая характеристика методов оценки земельных участков
- •6.7. Выбор и обоснование применяемых подходов и методов оценки. Обоснование отказа от использования подхода (подходов) к оценке (в случае такого отказа)
- •7. Определение рыночной стоимости объекта оценки методом сравнительного подхода
- •7.1. Общие сведения
- •7.2. Отбор и описание сходных объектов
- •7.3. Корректировка цен сходных объектов
- •Расчет поправки на отделку для нежилых помещений с простой отделкой по сравнению с нежилыми помещениями, обладающими внутренней отделкой помещений повышенного качества
- •7.4. Анализ и обобщение скорректированных цен сходных объектов
- •7.5. Определение стоимости оцениваемого объекта недвижимости методом сравнительного подхода
- •Расчет удельных весов
- •8. Определение рыночной стоимости объекта оценки методом доходного подхода
- •8.1. Общие сведения
- •8.2. Расчет чистого операционного дохода, приносимого оцениваемым объектом недвижимости
- •8.3. Расчет (обоснование) ставки капитализации
- •Шкала определения величины компенсации за инвестиционный менеджмент (им) в зависимости от типа объекта
- •Классификация общественных зданий в зависимости от материала стен и перекрытий
- •Расчет нормы возврата
- •Расчет ставки капитализации методом кумулятивного построения
- •8.4. Итоговый расчет стоимости оцениваемого объекта недвижимости методом доходного подхода
- •Итоговый расчет рыночной стоимости объекта оценки методом капитализации дохода
- •9. Определение рыночной стоимости объекта оценки методом затратного подхода
- •9.1. Общие сведения
- •9.2. Определение стоимости земельного участка
- •9.3. Расчет полной стоимости воспроизводства (замещения) оцениваемого объекта недвижимости
- •9.4. Оценка накопленного износа
- •9.4.1. Расчет (обоснование) физического износа
- •9.4.2. Расчет (обоснование) функционального износа
- •9.4.3. Расчет (обоснование) экономического внешнего износа
- •9.4.4. Расчет совокупного накопленного износа
- •Расчет совокупного накопленного износа оцениваемого объекта недвижимости
- •9.5. Расчет стоимости воспроизводства (замещения) оцениваемого объекта недвижимости
- •Расчет стоимости замещения оцениваемого объекта недвижимости
- •9.6. Итоговый расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости методом затратного подхода
- •Итоговый расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости методом затратного подхода с учетом накопленного износа и стоимости земельного участка
- •12 026 000 (Двенадцать миллионов двадцать шесть тысяч) рублей без учета ндс
- •10. Обобщение полученных результатов и определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки (согласование результатов оценки)
- •10.1. Общие требования
- •10.2. Требования к оформлению обобщения результатов оценки и отражению итоговой величины стоимости объекта оценки
- •Расчет удельных весов, присваиваемых каждому из подходов при согласовании результатов оценки
- •Итоговый расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта
- •12 900 000 (Двенадцать миллионов девятьсот тысяч) рублей без учета ндс.
- •11. Заявление (сертификат) качества оценки
- •12. Перечень документов и других источников информации, используемых для установления количественных и качественных характеристик оцениваемого имущества при проведении оценки объекта оценки
- •13. Перечень используемых нормативных документов и справочных материалов
- •Приложение 1 Критерии, на основании которых должно проводиться выделение сегментов рынка по функциональному назначению
- •Краткое описание вариантов классификации для офисной недвижимости
- •Объекты недвижимости торгового назначения
- •Приложение 2 Основные ценообразующие факторы Объекты недвижимости административно-офисного назначения:
- •Объекты недвижимости торгового назначения:
- •Земельные участки
- •Приложение 3 Рекомендуемые источники информации о рынке/сегменте рынка, к которому относится объект оценки, о сходных объектах объекта оценки, расположенного в Иркутске
- •Приложение 5 Основные ошибки оценщиков при оценке объектов недвижимости, выявленные при экспертизе отчетов об оценке35
- •Ошибки по разделам
- •Приложение 6 Техническое задание на проведение оценки рыночной стоимости нежилого объекта недвижимости вариант № _____________
- •1. Общие данные
- •2. Общее описание объекта оценки
- •Условия задания на оценку для индивидуальных вариантов
- •Графа 2:
- •Графа 3:
- •Шкала оценки технического состояния объекта недвижимости
- •Заключение
- •Оглавление
- •Глава 1. Задание на оценку. Основные факты и выводы 13
- •Глава 2. Общая часть 22
9.2. Определение стоимости земельного участка
Для определения стоимости прав на земельный участок Оценщик использует методы, описанные в "Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков", утвержденных Распоряжением Минимущества России от 07.03.2002 г. № 568-р, и в "Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков", утвержденных Распоряжением Минимущества России от 10.04.2003 г. № 1102-р.
Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.
В учебных целях допускается использование одного из вышеперечисленных методов оценки земельного участка. Предпочтительно использование метода сравнения продаж (сравнительный подход) или метода капитализации земельной ренты (доходный подход).
Использование метода оценки земельного участка должно быть обосновано.
Порядок использования методов сравнительного и доходного подхода, требования к порядку проведения оценки и оформлению результатов оценки рыночной стоимости земельного участка сравнительным и доходным подходами изложены в главах 7, 8 настоящего учебного пособия.
При оценке земельного участка Оценщик должен соблюдать все изложенные в главах 7, 8 требования и указания с учетом особенностей земельного участка как самостоятельного объекта оценки. Все необходимые обоснования и расчеты должны быть приведены в Отчете об оценке в порядке, изложенном в главах 7, 8.
Особенностями оценки земельного участка сравнительным и доходным подходами является следующее:
в числе основных поправок, используемых для корректировки цен сходных объектов в сравнительном подходе, следует обратить внимание на поправку на состав оцениваемых прав, при различии прав на оцениваемый земельный участок и прав на земельный участок сходного объекта;
при определении коэффициента капитализации для реализации метода капитализации земельной ренты, метода остатка Оценщик, как правило, не должен учитывать норму возврата.
Если право на земельный участок, входящий в состав объекта недвижимости − объекта оценки, не оформлено документально, Оценщик определяет стоимость исключительного права на переоформление в аренду или приобретение в собственность земельного участка объекта оценки как разность денежного выражения выгод, обусловленных наличием переоформленного права (рыночной стоимости переоформленного права на земельный участок), и затрат на переоформление права.
Пример расчета рыночной стоимости земельного участка сравнительным подходом (методом сравнения продаж) приведен в табл. 9.1− табл. 9.3.
Таблица 14.1
ОПИСАНИЕ СХОДНЫХ ОБЪЕКТОВ ПРИ ОЦЕНКЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ |
|||||
Наименование показателя |
Сходный объект № 1 |
Сходный объект № 2 |
Сходный объект № 3 |
Сходный объект № 4 |
Сходный объект № 5 |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
Тип, краткое описание сходного объекта |
Земельный участок |
Земельный участок |
Земельный участок |
Земельный участок |
Земельный участок |
Местоположение |
г. Иркутск, Кировский р-н, ул. Тимирязева (р-н Автовокзала) |
г. Иркутск, ул. К. Либкнехта |
г. Иркутск, ул. К. Либкнехта |
г. Иркутск, Кировский р-н, ул. Горная |
г. Иркутск, Кировский р-н, ул. Горная |
Дата предложения / сделки |
22.08.05 |
08.07.05 |
08.07.05 |
08.07.05 |
08.07.05 |
Назначение |
под строительство нежилого здания |
под строительство нежилого здания |
под строительство нежилого здания |
под строительство нежилого здания |
под строительство нежилого здания |
Права на земельный участок |
право собственности |
право собственности |
право собственности |
право собственности |
право собственности |
Коммуникации |
все коммуникации |
все коммуникации |
все коммуникации |
все коммуникации |
все коммуникации |
Площадь земельного участка, кв.м. |
1 650 |
1 000 |
800 |
400 |
400 |
Прочие характеристики |
нет |
нет |
нет |
нет |
нет |
Окончание табл. 14.1
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
|
Цена продажи / предложения, руб, без учета НДС |
10 000 000 |
5 700 000 |
5 000 000 |
2 300 000 |
2 600 000 |
|
Продажа / предложение |
предложение |
предложение |
предложение |
предложение |
предложение |
|
Источник информации |
"Из рук в руки" № 55 (410) от 22.08.05; "Из рук в руки" № 31 (386) от 30.05.05; т. 201-707, 20-35-41 |
ООО "Ваш консультант"; г. Иркутск, ул. Декабрьских Событий, 62; тел. 29-11-26 ("Дело" № 13 (249) от 08.07.2005) |
ООО "Ваш консультант"; г. Иркутск, ул. Декабрьских Событий, 62; тел. 29-11-26 ("Дело" № 13 (249) от 08.07.2005) |
ООО "Ваш консультант"; г. Иркутск, ул. Декабрьских Событий, 62; тел. 29-11-26 ("Дело" № 13 (249) от 08.07.2005) |
ООО "Ваш консультант"; г. Иркутск, ул. Декабрьских Событий, 62; тел. 29-11-26 ("Дело" № 13 (249) от 08.07.2005) |
|
Таблица 14.2
РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОЦЕНИВАЕМОГО ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ (МЕТОДОМ СРАВНЕНИЯ ПРОДАЖ) |
||||||
Наименование показателя |
Оцениваемый земельный участок |
Объект-аналог № 1 |
Объект-аналог № 2 |
Объект-аналог № 3 |
Объект-аналог № 4 |
Объект-аналог № 5 |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
Исходные данные (см. табл. 14.1) |
||||||
Цена продажи / предложения, руб, без НДС |
− |
10 000 000 |
5 700 000 |
5 000 000 |
2 300 000 |
2 600 000 |
Дата продажи / предложения / оценки |
16.09.05 |
22.08.05 |
08.07.05 |
08.07.05 |
08.07.05 |
08.07.05 |
Площадь земельного участка, кв.м. |
450,70 |
1 650,00 |
1 000,00 |
800,00 |
400,00 |
400,00 |
Цена продажи/ предложения за единицу площади земельного участка, руб/кв.м., без НДС |
− |
6 061 |
5 700 |
6 250 |
5 750 |
6 500 |
Продажа / предложение |
− |
предложение |
предложение |
предложение |
предложение |
предложение |
Необходимые поправки и корректировки |
||||||
Цена сделки / предложения |
условная сделка |
предложение |
предложение |
предложение |
предложение |
предложение |
корректировка на цену предложения |
− |
−5% |
−5% |
−5% |
−5% |
−5% |
скорректированная стоимость 1 кв.м., руб. |
− |
5 758 |
5 415 |
5 938 |
5 463 |
6 175 |
Продолжение табл. 14.2
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
Дата продажи / предложения |
16.09.05 |
22.08.05 |
08.07.05 |
08.07.05 |
08.07.05 |
08.07.05 |
корректировка на дату продажи |
− |
0,00% |
0,00% |
0,00% |
0,00% |
0,00% |
скорректированная стоимость 1 кв.м., руб. |
− |
5 758 |
5 415 |
5 938 |
5 463 |
6 175 |
Местоположение |
г. Иркутск, Кировский р-н, ул. Декабрьских Событий, д. XX |
г. Иркутск, Кировский р-н, ул. Тимирязева (р-н Автовокзала) |
г. Иркутск, ул. К. Либкнехта |
г. Иркутск, ул. К. Либкнехта |
г. Иркутск, Кировский р-н, ул. Горная |
г. Иркутск, Кировский р-н, ул. Горная |
корректировка на местоположение |
− |
0,00% |
0,00% |
0,00% |
0,00% |
0,00% |
скорректированная стоимость 1 кв.м., руб. |
− |
5 758 |
5 415 |
5 938 |
5 463 |
6 175 |
Итого, скорректированная стоимость 1 кв.м. площади земельного участка сходного объекта, руб./кв.м. |
5 758 |
5 415 |
5 938 |
5 463 |
6 175 |
|
Удельный вес |
0,333 |
0,167 |
0,167 |
0,167 |
0,167 |
|
Итого, средневзвешенная скорректированная стоимость 1 кв.м. площади земельного участка сходных объектов, руб./кв.м. (без НДС) |
5 751 |
|||||
Окончание табл. 14.2
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
Рыночная стоимость оцениваемого земельного участка, полученная сравнительным подходом, руб., без НДС (округленно) |
2 592 000 |
|||||
Проверка правильности выбора сходных объектов |
||||||
Суммарная корректировка, % |
−5% |
−5% |
−5% |
−5% |
−5% |
|
Обоснование корректировки размером более 30% |
− |
− |
− |
− |
− |
|
Разница между максимальным и минимальным значением скорректированных цен сходных объектов |
14% |
|||||
Обоснование разницы более 20% |
− |
|||||
Таблица 14.3
РАСЧЕТ УДЕЛЬНЫХ ВЕСОВ |
||||||
Наименование факторов |
Сумма |
Сходный объект № 1 |
Сходный объект № 2 |
Сходный объект № 3 |
Сходный объект № 4 |
Сходный объект № 5 |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
близость по дате |
− |
1 |
0 |
0 |
0 |
0 |
близость по местоположению |
− |
1 |
1 |
1 |
0 |
0 |
близость по площади |
− |
0 |
0 |
0 |
1 |
1 |
Сумма весов |
6 |
2 |
1 |
1 |
1 |
1 |
Удельный вес |
− |
0,333 |
0,167 |
0,167 |
0,167 |
0,167 |