- •Введение
- •Общие указания по выполнению отчета об оценке объекта недвижимости
- •Нормативно-правовая база для осуществления оценки
- •Общий порядок проведения оценки
- •Общие требования к оформлению отчета об оценке
- •Глава 1. Задание на оценку. Основные факты и выводы
- •Глава 2. Общая часть
- •Глава 3. Описание объекта оценки
- •Глава 4. Анализ рынка (сегмента рынка), к которому относится объект оценки
- •Глава 6. Описание подходов и методов оценки недвижимого имущества. Выбор и обоснование применяемых подходов и методов оценки объекта оценки
- •Глава 7. Определение рыночной стоимости объекта оценки методом сравнительного подхода
- •Глава 8. Определение рыночной стоимости объекта оценки на основе доходного подхода
- •Глава 9. Определение рыночной стоимости объекта оценки на основе затратного подхода
- •Требования к составу приложения к отчету
- •Требования к оформлению итогового отчета, передаваемого по окончании работ по оценке
- •Требования к округлению промежуточных и итоговых результатов вычислений
- •Титульный лист отчета об оценке
- •Требования к содержанию и оформлению сопроводительного письма
- •Глава 1. Задание на оценку. Основные факты и выводы
- •1.1. Информация о Заказчике и Оценщике
- •1.2. Определение задания на оценку
- •1.3. Перечень использованных при проведении оценки объекта данных с указанием источников их получения
- •1.4. Основные выводы
- •Глава 2. Общая часть
- •2.1. Основные термины, определения и понятия для проводимой оценки
- •2.2. Последовательность определения стоимости объекта оценки
- •2.3. Принятые при проведении оценки объекта оценки допущения, ограничительные условия и пределы применения полученного результата
- •2.4. Примерный состав документов, необходимых для определения количественных и качественных характеристик объекта оценки
- •2.5. Требования к отражению документов и других источников информации, используемых для установления количественных и качественных характеристик оцениваемого имущества в Отчете об оценке
- •2.6. Требования к проведению анализа полученной информации
- •3. Описание объекта оценки
- •3.1. Идентификация объекта оценки
- •Идентификация объекта оценки в соответствии с правоудостоверяющими документами и данными бухгалтерского учета собственника (Данные о балансовой стоимости объекта оценки)
- •3.2. Анализ правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц
- •3.3. Описание оцениваемых имущественных прав
- •3.4. Описание местоположения и окружения объекта оценки
- •3.5. Описание земельного участка, на котором расположен оцениваемый объект недвижимости
- •3.6. Описание здания оцениваемого объекта недвижимости
- •Шкала оценки технического состояния объекта недвижимости
- •4. Анализ рынка (сегмента рынка), к которому относится объект оценки
- •4.1. Общие требования
- •4.2. Источники информации для анализа рынка
- •4.3. Анализ информации политического, экономического, социального и экологического характера и информации в целом о рынке недвижимости населенного пункта, в котором расположен объект оценки
- •4.4. Анализ рынка коммерческой недвижимости (здания и помещения)
- •Основные показатели, характеризующие типичный объект недвижимости, принадлежащий к рассматриваемому сегменту рынка
- •4.5. Анализ рынка земельных участков
- •Основные показатели, характеризующие типичный незастроенный земельный участок, принадлежащий к рассматриваемому сегменту рынка
- •4.6. Анализ состава и характера факторов, влияющих на стоимость объекта оценки
- •5. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки
- •5.1. Общие требования
- •5.2. Алгоритм проведения анализа наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки
- •Оценка вариантов стоимости объекта с учетом требуемых затрат на перепрофилирование методом сравнительного подхода
- •6. Описание подходов и методов оценки недвижимого имущества. Выбор и обоснование применяемых подходов и методов оценки объекта оценки
- •6.1. Общие требования
- •6.2. Принципиальные подходы к оценке имущества
- •6.3. Краткая характеристика методов затратного подхода
- •6.4. Краткая характеристика методов сравнительного подхода
- •6.5. Краткая характеристика методов доходного подхода
- •6.6. Краткая характеристика методов оценки земельных участков
- •6.7. Выбор и обоснование применяемых подходов и методов оценки. Обоснование отказа от использования подхода (подходов) к оценке (в случае такого отказа)
- •7. Определение рыночной стоимости объекта оценки методом сравнительного подхода
- •7.1. Общие сведения
- •7.2. Отбор и описание сходных объектов
- •7.3. Корректировка цен сходных объектов
- •Расчет поправки на отделку для нежилых помещений с простой отделкой по сравнению с нежилыми помещениями, обладающими внутренней отделкой помещений повышенного качества
- •7.4. Анализ и обобщение скорректированных цен сходных объектов
- •7.5. Определение стоимости оцениваемого объекта недвижимости методом сравнительного подхода
- •Расчет удельных весов
- •8. Определение рыночной стоимости объекта оценки методом доходного подхода
- •8.1. Общие сведения
- •8.2. Расчет чистого операционного дохода, приносимого оцениваемым объектом недвижимости
- •8.3. Расчет (обоснование) ставки капитализации
- •Шкала определения величины компенсации за инвестиционный менеджмент (им) в зависимости от типа объекта
- •Классификация общественных зданий в зависимости от материала стен и перекрытий
- •Расчет нормы возврата
- •Расчет ставки капитализации методом кумулятивного построения
- •8.4. Итоговый расчет стоимости оцениваемого объекта недвижимости методом доходного подхода
- •Итоговый расчет рыночной стоимости объекта оценки методом капитализации дохода
- •9. Определение рыночной стоимости объекта оценки методом затратного подхода
- •9.1. Общие сведения
- •9.2. Определение стоимости земельного участка
- •9.3. Расчет полной стоимости воспроизводства (замещения) оцениваемого объекта недвижимости
- •9.4. Оценка накопленного износа
- •9.4.1. Расчет (обоснование) физического износа
- •9.4.2. Расчет (обоснование) функционального износа
- •9.4.3. Расчет (обоснование) экономического внешнего износа
- •9.4.4. Расчет совокупного накопленного износа
- •Расчет совокупного накопленного износа оцениваемого объекта недвижимости
- •9.5. Расчет стоимости воспроизводства (замещения) оцениваемого объекта недвижимости
- •Расчет стоимости замещения оцениваемого объекта недвижимости
- •9.6. Итоговый расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости методом затратного подхода
- •Итоговый расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости методом затратного подхода с учетом накопленного износа и стоимости земельного участка
- •12 026 000 (Двенадцать миллионов двадцать шесть тысяч) рублей без учета ндс
- •10. Обобщение полученных результатов и определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки (согласование результатов оценки)
- •10.1. Общие требования
- •10.2. Требования к оформлению обобщения результатов оценки и отражению итоговой величины стоимости объекта оценки
- •Расчет удельных весов, присваиваемых каждому из подходов при согласовании результатов оценки
- •Итоговый расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта
- •12 900 000 (Двенадцать миллионов девятьсот тысяч) рублей без учета ндс.
- •11. Заявление (сертификат) качества оценки
- •12. Перечень документов и других источников информации, используемых для установления количественных и качественных характеристик оцениваемого имущества при проведении оценки объекта оценки
- •13. Перечень используемых нормативных документов и справочных материалов
- •Приложение 1 Критерии, на основании которых должно проводиться выделение сегментов рынка по функциональному назначению
- •Краткое описание вариантов классификации для офисной недвижимости
- •Объекты недвижимости торгового назначения
- •Приложение 2 Основные ценообразующие факторы Объекты недвижимости административно-офисного назначения:
- •Объекты недвижимости торгового назначения:
- •Земельные участки
- •Приложение 3 Рекомендуемые источники информации о рынке/сегменте рынка, к которому относится объект оценки, о сходных объектах объекта оценки, расположенного в Иркутске
- •Приложение 5 Основные ошибки оценщиков при оценке объектов недвижимости, выявленные при экспертизе отчетов об оценке35
- •Ошибки по разделам
- •Приложение 6 Техническое задание на проведение оценки рыночной стоимости нежилого объекта недвижимости вариант № _____________
- •1. Общие данные
- •2. Общее описание объекта оценки
- •Условия задания на оценку для индивидуальных вариантов
- •Графа 2:
- •Графа 3:
- •Шкала оценки технического состояния объекта недвижимости
- •Заключение
- •Оглавление
- •Глава 1. Задание на оценку. Основные факты и выводы 13
- •Глава 2. Общая часть 22
8.2. Расчет чистого операционного дохода, приносимого оцениваемым объектом недвижимости
Расчет потенциального валового дохода (руб./год), как правило, производится по формулам
ПВД = S × АР1 м2 × 12 мес.
или
ПВД = АР × 12 мес.,
где S – общая/полезная арендопригодная площадь помещений, м2; АР1 М2 – арендная ставка в удельных показателях на 1 м2 общей/полезной арендопригодной площади помещений объекта оценки, руб./м2/мес.; АР – арендная ставка за весь объект, руб./мес.
Оценщик обосновывает выбор единицы расчета арендной ставки (в удельных показателях за 1 м2 общей/полезной арендопригодной площади помещений или за весь объект целиком).
Как правило, расчет потенциального валового дохода для основных арендопригодных площадей объекта оценки производится по удельным показателям на 1 м2 общей/полезной арендопригодной площади помещений.
Арендная ставка за весь объект может применяться при наличии соответствующих данных рынка и/или для отдельных улучшений объекта оценки.
Потенциально сдаваемая в аренду площадь объекта оценки (S) должна определяться как общая либо как полезная в зависимости от типичных условий предоставления в аренду объектов в сегменте рынка, к которому относится объект оценки.
Арендная ставка в удельных показателях за 1 м2 общей/полезной арендопригодной площади помещений объекта оценки (АР1 м2) должна определяться в порядке, аналогичном используемому при определении рыночной стоимости объекта оценки методом сравнительного подхода (см. гл. 7 данного пособия).
При отборе и описании сходных объектов для определения рыночной ставки арендной платы должны выполняться требования, перечисленные в п. 7.2 учебного пособия. При корректировке арендных ставок сходных объектов должны выполняться требования, указанные в пп. 7.3, 7.5. При проведении анализа и обобщения скорректированных ставок аренды сходных объектов должны выполняться требования, указанные в пп. 7.4−7.5.
Информация о сходных объектах, используемых для обоснования арендных ставок, внесение корректировок в арендные ставки сходных объектов, определение итоговой скорректированной арендной ставки за 1 м2 общей (полезной) площади помещений сходных объектов, а также величина суммарной корректировки, обобщение арендных ставок сходных объектов (определение итоговой средневзвешенной скорректированной арендной ставки за 1 м2 общей площади помещений сходных объектов) должны быть представлены в табличной форме (формат и пример заполнения приведены в табл. 8.1). Форма и пример расчета удельных весов для определения итоговой средневзвешенной скорректированной арендной ставки за 1 м2 общей (полезной) площади помещений сходных объектов приведены в табл. 8.2.
Арендная ставка в удельных показателях на 1 м2 общей/полезной арендопригодной площади помещений объекта оценки (АР1 м2) принимается равной итоговой средневзвешенной скорректированной арендной ставки за 1 м2 общей (полезной) площади помещений сходных объектов.
Расчет потенциального валового дохода на основе арендных ставок за весь объект (АР) производится аналогичным образом с учетом обоснованной соответствующим образом величины арендной ставки для сходных объектов.
Итоговый расчет потенциального валового дохода производится по приведенным выше формулам и должен быть представлен в табличной форме (формат и пример заполнения приведены в табл. 8.3).
Расчет действительного валового дохода (руб./год), как правило, производится по формуле
ДВД = ПВД × (1 – Пнедоиспользование) × (1 – Псбор),
где ПВД – потенциальный валовой доход, руб./год; Пнедоиспользование – потери от недоиспользования помещений, %. Псбор – потери при сборе платежей, %.
Таблица 13.1
РАСЧЕТ СРЕДНЕРЫНОЧНОЙ СТАВКИ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ЗА 1 КВ.М. ОБЩЕЙ ПЛОЩАДИ ДЛЯ ОЦЕНИВАЕМОГО ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ |
||||
Наименование показателя |
Оцениваемый объект |
Сходный объект № 1 |
Сходный объект № 2 |
Сходный объект № 3 |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
Исходные данные |
||||
Тип, краткое описание объекта |
Офисные помещения |
Офисные помещения |
Офисные помещения |
Офисные помещения |
Местоположение |
г. Иркутск, Кировский р-н, ул. Декабрьских Событий, д. XX |
г. Иркутск, Кировский р-н, ул. Ф.Энгельса,10 |
г. Иркутск, Кировский р-н, ул. Тимирязева |
г. Иркутск, Кировский р-н, ул. Декабрьских Событий, 55 |
Дата продажи / предложения / оценки |
16.09.05 |
02.09.05 |
05.09.05 |
30.05.05 |
Назначение |
административно-офисное |
административно-офисное |
административно-офисное |
административно-офисное |
Текущее использование на дату продажи / предложения / оценки |
административно-офисное |
административно-офисное |
административно-офисное |
административно-офисное |
Основные характеристики |
нежилое 3-х этажное кирпичное административное здание |
нежилые помещения в новом 9-ти этажном здании смешанного (жилого/офисного) назначения; 2-ой этаж |
офисные помещения в административно-офисном здании |
офисы (2 шт.); 4-й этаж административно-офисного здания |
Продолжение табл. 13.1
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
Стиль здания; архитектурные особенности, планировка |
здание постройки 1979 года |
современное здание; 2 отдельных входа, коридорная система, 4 с/у, 20 кабинетов |
н/д |
здание постройки 70-х годов |
Материал стен |
кирпичные |
стены бетонные/ кирпичные |
кирпичные |
панельные |
Уровень отделки |
офисная отделка повышенного качества ("евроотделка") |
офисная отделка повышенного качества ("евроотделка") |
офисная отделка повышенного качества ("евроотделка") |
офисная отделка повышенного качества ("евроотделка") |
Коммуникации / техническое оснащение |
электроснабжение, водоснабжение, канализация, отопление, телефон (все коммуникации) |
электроснабжение, водоснабжение, канализация, отопление, телефон (все коммуникации) |
электроснабжение, водоснабжение, канализация, отопление, телефон (все коммуникации) |
электроснабжение, водоснабжение, канализация, отопление, телефон (все коммуникации) |
Парковка |
парковка |
парковка |
парковка |
парковка |
Год постройки |
1979 |
нет данных |
нет данных |
нет данных |
Год реконструкции |
нет данных |
нет данных |
нет данных |
нет данных |
Техническое состояние |
хорошее |
хорошее |
хорошее |
удовлетворительное |
Оценка физического износа |
20% |
5% |
20% |
30% |
Общая площадь помещений, кв.м. |
411,9 кв.м. |
от 50.00 до 300.00 |
80 кв.м. |
55 кв.м.; 66 кв.м. |
Продолжение табл. 13.1
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
Арендная ставка, руб./кв.м./мес, в т.ч. НДС |
− |
700 |
50000 руб./мес. |
500 руб./кв.м./мес. |
Условия договора аренды |
− |
в т.ч. коммунальные и эксплуатационные расходы |
в т.ч. коммунальные и эксплуатационные расходы |
в т.ч. коммунальные и эксплуатационные расходы |
Средняя арендная ставка за единицу общей площади помещений, руб/кв.м./мес, без НДС |
− |
593 |
530 |
424 |
Продажа / предложение |
оценка |
предложение |
предложение |
предложение |
Продавец / Источник информации |
− |
Мирстрой, 56-04-66, 67-56-52 (опубликовано: "Сибирское информационное агентство", еженедельник "Дело" № 16 (252) от 02.09.2005 г.) |
"Из рук в руки" № 59 (414) от 05.09.05; тел. 54-01-18, 54-04-28 |
"Из рук в руки" № 31 (386) от 30.05.05; тел. 54-04-28, 54-01-18 |
Продолжение табл. 13.1
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
Необходимые поправки и корректировки |
||||
Дата продажи / предложения |
16.09.05 |
02.09.05 |
05.09.05 |
30.05.05 |
корректировка на дату продажи |
− |
0,00% |
0,00% |
9,14% |
скорректированная стоимость 1 кв.м., руб. |
− |
593 |
530 |
463 |
Местоположение |
г. Иркутск, Кировский р-н, ул. Декабрьских Событий, д. XX |
г. Иркутск, Кировский р-н, ул. Ф.Энгельса,10 |
г. Иркутск, Кировский р-н, ул. Тимирязева |
г. Иркутск, Кировский р-н, ул. Декабрьских Событий, 55 |
корректировка на местоположение |
− |
0,00% |
0,00% |
0,00% |
скорректированная арендная ставка, руб./кв.м./мес. |
− |
593 |
530 |
463 |
Физический износ (с округлением до ±5%) |
20% |
5% |
20% |
30% |
корректировка на состояние (износ) |
− |
-15,79% |
0,00% |
14,29% |
скорректированная арендная ставка, руб./кв.м./мес. |
− |
499 |
530 |
529 |
Окончание табл. 13.1
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
Итого, скорректированная арендная ставка, руб./кв.м./мес. общей площади помещений сходного объекта |
499 |
530 |
529 |
|
Удельный вес |
0,300 |
0,400 |
0,300 |
|
Итого, средневзвешенная скорректированная арендная ставка, руб./кв.м./мес. общей площади помещений (без НДС) (округленно) |
520 |
|||
Проверка правильности выбора сходных объектов |
||||
Суммарная корректировка, % |
−16% |
0% |
25% |
|
Обоснование корректировки размером более 30% |
− |
− |
− |
|
Разница между максимальным и минимальным значением скорректированных арендных ставок сходных объектов |
6% |
|||
Обоснование разницы более 20% |
− |
|||
Таблица 8.2
Фактор |
Сумма |
Сходный объект 1 |
Сходный объект 2 |
Сходный объект 3 |
Близость по дате |
− |
1 |
1 |
0 |
Близость по местоположению |
− |
1 |
0 |
1 |
Близость по конструктивной схеме и структуре площадей |
− |
0 |
1 |
1 |
Близость по уровню отделки |
− |
1 |
1 |
1 |
Близость по состоянию объекта |
− |
0 |
1 |
0 |
Сумма весов |
10 |
3 |
4 |
3 |
Удельный вес |
− |
0,300 |
0,400 |
0,300 |
При определении потерь от недоиспользования объекта оценки как ориентир должен использоваться среднерыночный диапазон значений данного показателя, определяемый на основе проведенного анализа рынка/сегмента рынка, к которому относится объект оценки (он должен содержаться в выводах аналитического раздела по рынку/сегменту рынка, к которому относится объект оценки). При отсутствии рыночных данных допускается использование фактических данных по объекту оценки.
При определении потерь при сборе платежей как ориентир должен использоваться среднерыночный диапазон значений данного показателя, определенный на основе проведенного анализа рынка/сегмента рынка, к которому относится объект оценки (он должен содержаться в выводах аналитического раздела по рынку/сегменту рынка, к которому относится объект оценки). При отсутствии рыночных данных допускается использование фактических данных по объекту оценки.
Отклонение показателей от среднерыночного уровня (значение меньше значения нижней границы среднерыночного диапазона или больше значения верхней границы среднерыночного диапазона) должно быть обосновано.
Все показатели, используемые для расчета действительного валового дохода, должны быть обоснованы в Отчете об оценке. Итоговый расчет действительного валового дохода производится по приведенной выше формуле и должен быть представлен в виде табл. 8.3).
Расчет чистого операционного дохода производится по формуле
ЧОД = ДВД – ОР,
где ДВД – действительный валовой доход, руб./год; ОР – операционные расходы, руб./год.
Результаты расчета чистого операционного дохода оцениваемого объекта недвижимости в рамках метода капитализации дохода представляются в виде табл. 8.3.
Таблица 13.3
РАСЧЕТ ЧИСТОГО ОПЕРАЦИОННОГО ДОХОДА |
|||||
Объект оценки: Нежилое 3-х этажное кирпичное административное здание, общая площадь 411,90 кв.м. (кадастровый номер: 38:36:000034:XXXX:25:401:001:XXXXXXXXX:XXXX) |
|||||
Наименование показателя |
Значение |
Аргументы |
|||
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
1. Потенциальный валовой доход |
|
Общая арендопригодная площадь помещений, кв.м. |
Арендная ставка без НДС, руб./кв. м./мес |
− |
− |
Сдача в аренду помещений, руб./год |
2 570 256 |
411,90 |
520,00 |
− |
− |
ИТОГО, потенциальный валовой доход, руб./год |
2 570 256 |
− |
− |
− |
− |
|
|
|
|
|
|
2. Действительный валовой доход |
|
Прогнозируемый процент от потенциального валового дохода |
− |
− |
− |
Потери от недоиспользования, руб./год |
−64 256 |
2,5% |
− |
− |
− |
Потери при сборе арендной платы, руб./год |
−125 300 |
5,0% |
− |
− |
− |
ИТОГО, потери от недоиспользования и потери при сборе арендной платы, руб./год |
−189 556 |
− |
− |
− |
− |
ИТОГО, действительный валовой доход, руб./год |
2 380 700 |
− |
− |
− |
− |
Продолжение табл. 13.3
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
3. Чистый операционный доход |
|
|
|
|
|
Основные эксплуатационные расходы, без НДС |
− |
данные Заказчика за 2005 год |
− |
− |
− |
Теплоэнергия, руб./год |
−27 275 |
27 275 |
− |
− |
− |
Электроэнергия, руб./год |
−19 605 |
19 605 |
− |
− |
− |
Водоснабжение, канализация, прочие коммунальные услуги, руб./год |
−2 495 |
2 495 |
− |
− |
− |
Услуги связи, руб./год |
−10 000 |
10 000 |
− |
− |
− |
Заработная плата управленческого и обслуживающего персонала (с учетом отчислений в бюджет и внебюджетные фонды), руб./год |
−90 000 |
90 000 |
− |
− |
− |
Уборка территории, руб./год |
−11 877 |
11 877 |
− |
− |
− |
Охрана территории, руб./год |
−9 984 |
9 984 |
− |
− |
− |
Страховые взносы, руб./год |
−15 000 |
15 000 |
|
|
|
Прочие эксплуатационные расходы, руб./год |
−5 000 |
5 000 |
− |
− |
− |
|
|
Средний срок использования элементов с коротким сроком использования, лет |
Средний уровень процентных ставок по валютным депозитам в крупнейших банках, % |
Полная стоимость замещения здания, руб. |
Доля элементов с коротким сроком использования, % |
Окончание табл. 13.3
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
Расходы на замещение элементов улучшений с коротким сроком использования, руб./год |
−140 701 |
25 |
6,8% |
11 793 000 |
73% |
|
|
Средневзвешенная стоимость объекта оценки, полученная затратным и сравнительным подходами за вычетом стоимости земельного участка; без НДС (округленно) |
Ставка налога на имущество |
− |
− |
Налог на имущество, руб./год |
−236 390 |
10 745 000 |
2,2% |
− |
− |
|
|
Кадастровая стоимость земельного участка, руб./кв.м. |
Ставка земельного налога, % |
Площадь земельного участка, кв.м. |
− |
Земельный налог, руб./год |
−52 296 |
7 735,50 |
1,5% |
450,70 |
− |
|
|
Прогнозируемый процент от действительного валового дохода |
− |
− |
− |
Управленческие расходы, руб./год |
−119 035 |
5,0% |
− |
− |
− |
ИТОГО, операционные расходы, руб./год |
−739 657 |
− |
− |
− |
− |
ИТОГО, чистый операционный доход, руб./год |
1 641 043 |
− |
− |
− |
− |