Расчет поправки на отделку для нежилых помещений с простой отделкой по сравнению с нежилыми помещениями, обладающими внутренней отделкой помещений повышенного качества

Назначение объекта	Площадь, м2	Адрес	Краткое описание объекта	Арендная ставка, руб./м2/ мес.
2	3	4	5	6
1. Нежилые помещения с простой внутренней отделкой
1.1. Офисное помещение	26,4	г. Иркутск, Кировский р-н; ул. Сухэ-Батора	Стандартная отделка	550
1.2. Офисное помещение	62,3	г. Иркутск, Кировский р-н; ул. Сухэ-Батора	Стандартная отделка	470
1.3. Средняя арендная ставка для нежилых помещений с простой внутренней отделкой (округленно)				510

Окончание табл. 7.3

1	2	3	4	5
2. Нежилые помещения с внутренней отделкой повышенного качества (евроремонт)
2.1. Офисное помещение	81м2	г. Иркутск, Кировский р-н; ул. Сухэ-Батора	Евроремонт	850
2.2. Офисное помещение	40 м2	г. Иркутск, Кировский р-н; ул. Сухэ-Батора	Евроремонт	750
2.3. Офисное помещение	41м2	г. Иркутск, Кировский р-н; ул. Сухэ-Батора	Евроремонт	800
2.4. Средняя арендная ставка для нежилых помещений с внутренней отделкой повышенного качества (округленно)				800
Итого, поправка на отделку для нежилых помещений с простой отделкой по сравнению с нежилыми помещениями, обладающими внутренней отделкой повышенного качества (округленно)				1,570

Поправка на масштаб (общую площадь) объекта учитывает различие в размерах помещений оцениваемого объекта и сходных объектов и определяется исходя из допущения о том, что удельная стоимость 1 м² общей площади помещений меньших размеров, как правило, выше, чем удельная стоимость 1 м² общей площади аналогичных помещений, отличающихся существенно большими размерами.

Определение поправки на масштаб, как правило, производится методом статистического моделирования цены на основе сравнительного анализа парных продаж (предложений) объектов недвижимости, отличающихся (данное утверждение является существенным допущением выполняемых расчетов) только размерами площадей помещений.

Базовая формула метода статистического моделирования цены в этом случае имеет вид

где С_А – удельная стоимость объекта "А", руб./м²; С_В – удельная стоимость объекта "В", руб./м²; S_А − общая площадь помещений объекта "А", м²; S_В − общая площадь помещений объекта "В", м²; k − степенной коэффициент, связывающий соотношения удельных стоимостных показателей и показателей площади.

Степенной коэффициент, связывающий соотношения удельных стоимостных показателей и показателей площади, таким образом, может быть определен по формуле:

Расчет поправки на масштаб в общем виде осуществляется по формулам:

,

где поправка на масштаб (%) – поправка на масштаб, выраженная в процентах к цене сходного объекта; поправка на масштаб (k) – поправка на масштаб, выраженная в виде безразмерного коэффициента, который затем применяется к цене сходного объекта; S_ОБ – общая площадь помещений объекта оценки, м², S_АН – общая площадь помещений сходного объекта, м²; k_СР – средневзвешенный степенной коэффициент, связывающий соотношения удельных стоимостных показателей и показателей площади.

Расчет поправки на масштаб включает два этапа:

1) подбор сопоставимых пар объектов недвижимости, определение по каждой из пар степенного коэффициента k, определение его средневзвешенного значения;

2) расчет поправки на масштаб для сходных объектов недвижимости.

Примечания:

1. Поправка на масштаб, как правило, применяется только при существенных отличиях площадей сопоставимых объектов от площадей оцениваемого объекта.

2. При отсутствии достаточного объема информации о фактах купли/продажи и предложения аналогичных оцениваемому объектов недвижимости непосредственно в рассматриваемом районе, подбор сопоставимых пар объектов недвижимости для расчета средневзвешенного степенного коэффициента, связывающего соотношения удельных стоимостных показателей и показателей площади, осуществляется по данным рынка нежилых помещений, расположенных в различных районах рассматриваемого населенного пункта, исходя из допущения, что влияние масштаба объектов недвижимости на их стоимость одинаково по всем рассматриваемым районам и району местонахождения объекта оценки.

Расчет средневзвешенного степенного коэффициента²⁵ (k_СР), связывающего соотношения удельных стоимостных показателей и показателей площади нежилых объектов недвижимости, должен быть представлен в форме табл. 7.4.

Пример

Объект оценки: нежилое офисное помещение, общая площадь помещений: 100 м².

Сходный объект обладает аналогичными характеристиками, за исключением общей площади помещений, составляющей 500 м².

Для расчета поправки на масштаб были отобраны две пары объектов недвижимости сопоставимого оцениваемому назначения (1-я группа: строки 1.1, 1.2; 2-я группа: строки 2.1, 2.2), не отличающихся между собой ни по каким характеристикам, кроме общей площади помещений (см. табл. 7.4).

Степенной коэффициент, связывающий соотношения удельных стоимостных показателей и показателей площади (k) по первой паре объектов, определяется как:

Степенной коэффициент, связывающий соотношения удельных стоимостных показателей и показателей площади (k) по второй паре объектов, определяется как:

Средневзвешенный степенной коэффициент, связывающий соотношения удельных стоимостных показателей и показателей площади (k_СР), определяется как средневзвешенное по парам объектов в размере −0,16.

Расчет средневзвешенного степенного коэффициента, связывающего соотношения удельных стоимостных показателей и показателей площади (k_СР), представлен в табл. 7.4.

Поправка на масштаб для сходного объекта:

Корректировки по прочим ценообразующим факторам (при использовании таковых) должны быть обоснованы Оценщиком.

После внесения всех корректировок определяются итоговая скорректированная стоимость 1 м² общей площади помещений сходного объекта, а также величина суммарной корректировки.

Таблица 12.4

Расчет средневзвешенного степенного коэффициента (kср), связывающего соотношения удельных стоимостных показателей и показателей площади нежилых объектов недвижимости, для определения поправки на масштаб для сходных объектов
№	Описание объекта недвижимости				Источник  информации1, дата предложения	Степенной коэффициент (k)	Вес2
п/п	Характеристика; местонахождение	Площадь помещений, кв.м.	Цена предло-жения, руб.	Цена предложения, руб./кв.м.
1	2	3	4	5	6	7	8
	Пара объектов недвижимости № 1
1.1	Помещение под офис, магазин, пищевое производство; г. Иркутск, Свердловский р-н	100	2 000 000	20 000	АН "Иркутское" (т. 200-503, 340-456)	−0,17	1,00
1.2	Помещение под офис, магазин, пищевое производство; г. Иркутск, Свердловский р-н	230	4 000 000	17 391	АН "Иркутское" (т. 200-503, 340-456)
	Пара объектов недвижимости № 2
2.1	Помещение под нежилые объекты (офис, магазин, салон красоты и т.д.); г. Иркутск, р-н Ниж. Лисиха, Красный квадрат	600	н/д	17 100	"Философия города" (т. 564-998)	−0,14	1,00
2.2	Помещение под нежилые объекты (офис, магазин, салон красоты и т.д.); г. Иркутск, р-н Ниж. Лисиха, Красный квадрат	200	н/д	20 000	"Философия города" (т. 564-998)
	Средневзвешенная величина степенного коэффициента (kСР), связывающего соотношения удельных стоимостных показателей и показателей площади нежилых объектов недвижимости	−	−	−	−	−0,16	2,00
Примечание: 1. Данные о всех приведенных объектах недвижимости опубликованы в информационных еженедельниках "Дело"; № 16 (228) от 03.09.2004 г., № 14 (226) от 23.07.2004 г.; г. Иркутск. 2. Присвоение весов результатам расчета степенных коэффициентов (k) по каждой паре объектов недвижимости произведено экспертно-аналитическим путем с учетом различий сопоставимых объектов по местоположению и иным характеристикам от объекта оценки.

Величина суммарной корректировки

,

где суммарная корректировка – выраженная в процентах к цене предложения суммарная корректировка стоимости сходного объекта, %; Ст_НАЧ – цена предложения сходного объекта (без учета НДС), руб./ м²; Ст_ИТОГ − итоговая скорректированная стоимость 1 м² общей площади помещений сходного объекта (без учета НДС), руб./кв.м.

Значение суммарной корректировки по каждому из выбранных сходных объектов должно составлять не более ±30% от начальной цены сходного объекта. Если суммарное значение корректировки составляет более ±30% от цены предложения сходного объекта, то Оценщик обосновывает такое значение суммарной корректировки.