7.3. Корректировка цен сходных объектов

Корректировки в цены сходных объектов должны быть внесены Оценщиком по всем основным факторам ценообразования (элементам сравнения и характеристикам сделок).

К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок.

Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются:

местоположение и окружение, транспортная доступность;

целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц;

физические характеристики (материал стен и др.);

техническое состояние и накопленный износ;

уровень отделки помещений;

обеспеченность инженерными сетями и коммуникациями;

площадь помещений (масштаб);

наличие обременений и др.

К основным характеристикам сделок / предложений (при использовании в качестве сходных объектов сведений о состоявшихся сделках с недвижимым имуществом и/или при наличии соответствующих условий в предложении сходных объектов) относятся:

условия финансирования сделок (соотношение собственных и заемных средств, условия предоставления заемных средств);

условия платежа при совершении сделок (платеж денежными средствами, расчет векселями, взаимозачеты, бартер и т.п.);

обстоятельства совершения сделки (был ли сходный объект представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, аффилированность покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т.п.);

изменение цен на рассматриваемом сегменте рынка за период с даты заключения сделки (предложения) со сходным объектом до даты проведения оценки;

возможность снижения цены предложения в ходе торгов.

Отказ от использования корректировок по каким-либо основным ценообразующим факторам должен быть обоснован.

Характер и степень отличий сходного объекта от оцениваемого объекта недвижимости устанавливаются в разрезе элементов сравнения и характеристик сделки / предложений путем прямого сопоставления каждого сходного объекта с объектом оценки. При этом предполагается, что сделка с объектом оценки будет совершена исходя из сложившихся на рынке характеристик сделок с сопоставимыми объектами на условиях, указанных в определении рыночной стоимости.

Корректировки цен сходных объектов по элементам сравнения и характеристикам сделки / предложения могут быть определены как для цены единицы измерения сходного объекта (например, квадратный метр), так и для цены сходного объекта в целом. Корректировки цен могут рассчитываться в денежном или процентном выражении.

Величины корректировок цен, как правило, определяются следующими способами:

1) прямым попарным сопоставлением цен аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определением на базе полученной таким образом информации корректировки по данному элементу сравнения (метод парных продаж);

2) прямым попарным сопоставлением дохода двух аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определения путем капитализации разницы в доходах корректировки по данному элементу сравнения (метод прямой капитализации);

3) методом корреляционно-регрессионного анализа связи между изменением элемента сравнения и изменением цен аналогов (цен единиц измерения аналогов) и определением уравнения связи между значением элемента сравнения и величиной рыночной стоимости объекта оценки;

4) методом определения затрат, связанных с изменением характеристики элемента сравнения, по которому сходный отличается от объекта оценки;

5) методом экспертного обоснования корректировок цен сходных объектов.

Предпочтительным в большинстве случаев является использование метода парных продаж. Использование других методов должно быть обосновано Оценщиком.

Общие замечания к использованию метода парных продаж. Метод парных продаж основан на прямом попарном сопоставлении цен аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определением на базе полученной таким образом информации корректировки по данному элементу сравнения.

Расчет поправок методом парных продаж основан на допущении о том, что сравниваемые объекты не отличаются ни по одному ценообразующему фактору кроме того, по которому определяется соответствующая поправка. Из данного допущения следует, что Оценщик должен брать в расчет данные одного сегмента рынка и объекты, максимально близкие между собой по всем характеристикам, кроме того объекта, для которого считается поправка. Соответствие других характеристик сопоставляемых объектов характеристикам объекта оценки приветствуется, однако не является обязательным.

При отсутствии достаточного объема информации по ценам сделок (ценам предложения) непосредственно по рассматриваемому сегменту рынка поправка может определяться прямым попарным сопоставлением арендных ставок и/или иных ценовых показателей по объектам недвижимости сопоставимого оцениваемому назначения. Данное обстоятельство должно быть указано в Отчете об оценке как сделанное допущение, а выбор сегмента рынка и сравниваемых показателей – обоснован Оценщиком.

В расчете поправок методом парных продаж не должны участвовать сходные оцениваемому объекты, перечисленные в табл. 7.1.

В результате определения и внесения корректировок цены сходных объектов (единицы измерения сходных объектов), как правило, должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен сходных объектов целесообразно выбрать другие сходные объекты; элементы, по которым проводится сравнение; значения корректировок.

Корректировка должна проводиться отдельно по каждому фактору ценообразования.

Поправка на цену предложения применяется для сходных объектов, по которым известны не фактические цены продажи по уже осуществленным сделкам, а цены предложения, публикуемые агентствами недвижимости, информационными агентствами, в периодической печати, сети Интернет и других открытых источниках информации. Поправка учитывает возможность снижения цены предложения в ходе торгов.

Величина корректировки, как правило, определяется методом экспертного обоснования на основании данных, полученных от агентств недвижимости, других участников рынка недвижимости, в периодической печати, а также путем прямого моделирования ситуации купли-продажи в ходе определения характеристик сходного объекта у продавца.

Типичный размер поправки для коммерческой недвижимости в Иркутске составляет 0,95 − 0,90.

Примечание.

Следует обратить внимание на то, что величина данной поправки, как правило, не может превышать 1,00. Исключение составляют случаи, в которых цена сходного объекта определена по данным о его начальной цене предложения на открытых торгах, аукционах и т.д. В этом случае поправка на цену предложения должна определяться путем анализа среднего роста начальной цены предложения в ходе торгов на данной торговой площадке, в целом по аналогичным торговым площадкам или другим обоснованным способом, с учетом особенностей объекта оценки.

Поправка на дату продажи учитывает изменение стоимости сходных объектов, произошедшее с момента их продажи (предложения) до даты оценки.

Величина корректировки, как правило, определяется методом экспертного обоснования с учетом данных, полученных от агентств недвижимости, других участников рынка недвижимости, в периодической печати путем анализа динамики цен на недвижимое имущество на рассматриваемом сегменте рынка недвижимости (с учетом местоположения объекта оценки) за указанный период.

Динамика цен на недвижимое имущество в рассматриваемом районе может быть обоснована:

путем прямого анализа цен предложения;

ссылкой на достоверный и авторитетный источник, публикующий информацию о тенденциях рынка недвижимости в рассматриваемом районе²¹.

Динамика цен на недвижимое имущество в рассматриваемом районе должна определяться в ежегодном (%/год) или в ежемесячном исчислении (%/месяц) в зависимости от рассматриваемого периода, для которого рассчитывается поправка на дату продажи.

При наличии в источниках информации сведений о динамике цен за период, отличный от годового (ежемесячного)²², переход к динамике за иной период должен производиться по формулам сложного процента. Это же правило используется при переходе от ежегодных к ежемесячным (и наоборот) показателям динамики цен на рынке.

 Расчет ежемесячной динамики цен может быть осуществлен по формуле

где – известная величина динамики цен за интервал времени t, мес., %;

t, мес. – число месяцев в периоде, за который известна величина роста цен.

Пример

Средние цены на офисную недвижимость в Кировском районе за период с 01 августа 2004 г. до 01 января 2005 г. (5 месяцев) выросли на 16%.

Р асчет динамики цен в ежемесячном исчислении будет осуществлен по формуле

 Расчет ежегодной динамики цен может быть осуществлен по формуле

где – известная величина динамики цен в месяц, %/мес.

Пример

Цены на офисную недвижимость в Кировском районе в 2005 г. росли в среднем на 3% в месяц.

Р асчет динамики цен в ежегодном исчислении будет осуществлен по формуле

Расчет поправки на дату продажи в общем случае производится по формулам:

поправка на дату (%) = (1 + РОСТ_МЕС)^T – 1;

поправка на дату (k) = (1 + РОСТ_МЕС)^T,

где поправка на дату (%) – поправка на дату продажи, выраженная в процентах к цене сходного объекта; поправка на дату (k) – поправка на дату продажи, выраженная в виде безразмерного коэффициента, который затем применяется к цене сходного объекта; РОСТ_МЕС − среднерыночный прирост стоимости объектов недвижимости, %/мес.; Т – период с даты продажи (предложения) сходного объекта до даты проведения оценки, мес.

Пример

Цены на офисную недвижимость в Кировском районе в 2005 г. росли в среднем на 3% в месяц. Дата предложения сходного объекта – 01 мая 2005 г. Дата проведения оценки – 01 сентября 2005 г.

Расчет поправки на дату продажи будет осуществлен по формулам:

поправка на дату = (1 + 3%)⁴ – 1 = +12,55%,

или

поправка на дату = (1 + 3%)⁴ = 1,255.

Поправка на местоположение и окружение учитывает разный уровень цен на недвижимое имущество в районе местоположения оцениваемого и сходных объектов.

Величина корректировки, как правило, определяется методом парных продаж путем прямого сравнения ценовых показателей, характерных для рассматриваемых районов в разрезе рассматриваемого (или сопоставимых) сегмента рынка.

Расчет поправки на местоположение в общем виде осуществляется по формулам:

,

где поправка на местоположение (%) – поправка на местоположение, выраженная в процентах к цене сходного объекта;

поправка на местоположение (k) – поправка на местоположение, выраженная в виде безразмерного коэффициента, который затем применяется к цене сходного объекта;

− средняя стоимость объектов недвижимости сопоставимого оцениваемому назначения в районе местоположения оцениваемого объекта недвижимости, руб./м²;

− средняя стоимость объектов недвижимости сопоставимого оцениваемому назначения в районе местоположения сходного объекта, руб./м².

Примечания:

1. Расчет средней стоимости объектов недвижимости сопоставимого оцениваемому назначения производится как средней или средневзвешенной величины по подобранным объектам недвижимости. В расчет берутся как минимум два−три объекта для каждого из сравниваемых районов.

2. В случае существенных расхождений объектов недвижимости сопоставимого оцениваемому назначения, отобранных для расчета корректировки на местоположение, по какому-либо еще ценообразующему фактору, кроме местоположения, их стоимость должна быть скорректирована соответствующим образом.

Расчет поправок [23] на местоположение и окружение для рассматриваемых районов по сравнению с районом местоположения объекта оценки должен быть представлен в табл. 7.2).

Пример

Объект оценки: нежилое офисное помещение, расположенное по адресу: г. Иркутск, ул. Ф. Энгельса, 8.

Сходный объект расположен по адресу: г. Иркутск, ул. Урицкого.

Для расчета поправки были отобраны две пары объектов недвижимости сопоставимого оцениваемому назначения, расположенных, соответственно, на ул. Ф. Энгельса и ул. Урицкого (1-я пара: строки 1.1, 1.2; 2-я пара: строки 2.1, 2.2).

С учетом недостаточного объема и разнородного характера имеющейся у Оценщика информации о ценах продажи / предложения сопоставимых оцениваемому объектов в рассматриваемых районах для расчета поправки на местоположение использовались данные об арендных ставках по объектам офисного назначения.

Принимая во внимание различный накопленный износ подобранных объектов, на первом этапе была (см. табл. 7.2) произведена корректировка на износ²³ (гр. 9) и определены скорректированные арендные ставки для подобранных объектов (гр. 10).

Затем была определена средняя арендная ставка для каждой пары объектов (гр. 11) и определена поправка на местоположение для сходного объекта, расположенного на ул. Урицкого, (гр. 12):

или

Расчет поправки на местоположение для сходного объекта представлен в табл. 7.2.

Таблица 12.2

РАСЧЕТ ПОПРАВКИ НА МЕСТОПОЛОЖЕНИЕ И ОКРУЖЕНИЕ ДЛЯ ОБЪЕКТОВ ОФИСНОГО НАЗНАЧЕНИЯ, РАСПОЛОЖЕННЫХ В РАССМАТРИВАЕМЫХ РАЙОНАХ ПО СРАВНЕНИЮ С РАЙОНОМ МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ ОЦЕНИВАЕМОГО ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ
№ п/п	Описание объекта недвижимости	Местоположение	Оценка физического износа (с округлением до ±5%)	Продажа / аренда	Арендная ставка, руб./кв.м./мес., в т.ч. НДС	Дата предло-жения	Продавец / Источник информации	Корректировка на состояние (износ)	Скорректированная арендная ставка, руб./кв.м./мес., в т.ч. НДС	Средняя арендная ставка по группе объектов, руб./кв.м./мес., в т.ч. НДС	Поправка на местоположение и окружение
1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11	12
	1. Базовая арендная ставка для объектов офисного назначения, расположенных в районе местоположения объекта оценки и сопоставимых районах
1.1	Нежилое помещение под офис (от 50.00 до 300.00 кв.м.; в новом 9-ти этажном здании; евроотделка, будет 10 тел. линий. Есть удобная парковка)	г. Иркутск, Кировский р-н, ул. Ф.Энгельса, 10	5%	аренда	600	13.05.05	Мирстрой, 56-04-66, 67-56-52 (опубликовано: еженедельник "Дело" № 9 (245) от 13.05.2005)	−	600	650	−
1.2	Нежилое помещение под офис (200.00 кв.м.; в новом здании; 2-ой этаж, евроотделка; есть удобная парковка)	г. Иркутск, Кировский р-н, ул. Ф.Энгельса, 16	5%	аренда	700	02.09.05 (13.05.05)	Мирстрой, 56-04-66, 67-56-52 (опубликовано: еженедельник "Дело" № 9 (245) от 13.05.2005)	−	700

Окончание табл. 12.2

1	2		3	4	5	6	7	8			9		10	11	12
	2. Расчет поправки на местоположение и окружение для объектов офисного назначения, расположенных в районе ул. Урицкого
2.1	Нежилое помещение под офис (площадь 100.00 кв.м.; на 2-м этаже; отделка повышенного качества; выход на Урицкого)	г. Иркутск, Кировский р-н, ул. Урицкого		30%	аренда	1100	16.05.05		Агентство недвижимости "Тысячелетие" (г.Иркутск, телефон/факс: т. 42-15-36); дата публикации: 16.05.2005 г.)	35,71%		1 493		1 637	−60,29%
2.2	Нежилое помещение под офис (площадь 200.00 кв.м.; на 2-м этаже; отделка повышенного качества; выход на Урицкого)	г. Иркутск, Кировский р-н, ул. Урицкого		20%	аренда	1500	16.05.05		Агентство недвижимости "Тысячелетие" (г.Иркутск, телефон/факс: т. 42-15-36); дата публикации: 16.05.2005 г.)	18,75%		1 781

Примечание:

1. В стоимость аренды входят коммунальные услуги. Оплата помесячная.

2. Корректировка на состояние (износ) произведена в порядке, изложенном в п.12.4 Учебного пособия.

3. Корректировка на различия в уровне отделки для объектов не производилась ввиду отсутствия достаточного объема информации. Косвенно, состояние отделки учтено на местоположение при определении физического износа. Наличие в группах помещений с различным качеством отделки помещений нивелирует влияние указанного фактора при расчете поправки.

Поправка на техническое состояние и накопленный износ учитывает различный накопленный износ сходных объектов и оцениваемого здания; при незначительном различии (5−10%) может не применяться. Расчет, как правило, производится по формулам:

или

где поправка на износ (%) – поправка на техническое состояние и износ, выраженная в процентах к цене сходного объекта; поправка на износ (k) – поправка на техническое состояние и износ, выраженная в виде безразмерного коэффициента, который затем применяется к цене сходного объекта; И_ОБ − физический износ оцениваемого объекта, %; И_АН − физический износ сходного объекта, %.

Примечания:

1. Физический износ оцениваемого объекта, как правило, рассчитывается в ходе его оценки затратным подходом (см. гл. 9 настоящего учебного издания).

Физический износ оцениваемого объекта недвижимости с учетом точности определения физического износа сходных объектов принимается для расчета данной поправки, как правило, с округлением до ±5%.

2. Определение физического износа сходных объектов может быть выполнено:

методом поэлементного расчета в порядке, изложенном в главе 9 настоящего учебного издания;

экспертно-аналитическим методом исходя из полученной информации о сходном объекте недвижимости по шкале, приведенной в табл. 3.6.

Пример

Физический износ оцениваемого объекта недвижимости, определенный при его оценке затратным подходом, составляет 23%.

Физический износ сходного оцениваемому объекта недвижимости, определенный экспертно-аналитическим методом по шкале экспертных оценок, составляет 10%.

Расчет поправки на техническое состояние и износ будет осуществлен по формулам:

или

Замечание: Следует обратить внимание на то, что при расчете поправки использовалась округленная до ±5% величина накопленного износа объекта оценки.

Поправка на отделку помещений учитывает разный уровень цен на недвижимое имущество с различным уровнем (качеством) отделки помещений.

Величина корректировки, как правило, определяется методом парных продаж путем прямого сравнения ценовых показателей, характерных для помещений рассматриваемого сегмента рынка, обладающих различным уровнем выполненной отделки (стандартная, "евроремонт" и т.д.).

Расчет поправки на уровень отделки в общем виде осуществляется по формулам:

,

где поправка на отделку (%) – поправка на отделку, выраженная в процентах к цене сходного объекта; поправка на отделку (k) – поправка на отделку, выраженная в виде безразмерного коэффициента, который затем применяется к цене сходного объекта; − средняя стоимость объектов недвижимости сопоставимого оцениваемому назначения с отделкой помещений, аналогичной отделке оцениваемого объекта недвижимости, руб./м²; – средняя стоимость объектов недвижимости сопоставимого оцениваемому назначения с отделкой помещений, аналогичной отделке в сходном объекте, руб./м².

Примечания:

1. Расчет поправки методом парных продаж в целом аналогичен описанному выше порядку расчета поправки на местоположение.

2. Поправка на уникальную отделку может определяться методом определения затрат, связанных с изменением характеристики элемента сравнения, по которому сходный отличается от объекта оценки. В частности, поправка может быть определена как абсолютная величина затрат на выполненные улучшения объекта (в целом по объекту или в удельных показателях на 1 м², 1 м³). При этом следует учитывать накопленный износ выполненной отделки и улучшений, а так же среднерыночную прибыль инвестора при производстве аналогичных улучшений.

Расчет поправки²⁴ на отделку помещений, выполняемый методом парных продаж, должен быть представлен в форме табл. 7.3.

Пример

Объект оценки: нежилое офисное помещение, внутренняя отделка повышенного качества ("евроремонт").

Сходный объект обладает стандартной внутренней отделкой.

Для расчета поправки были отобраны две группы объектов недвижимости сопоставимого оцениваемому назначения, расположенных в том же районе, что и объект оценки, обладающих, соответственно, стандартной отделкой помещений (1-я группа: строки 1.1, 1.2) и внутренней отделкой повышенного качества ("евроремонт") (2-я группа: строки 2.1, 2.2, 2.3).

С учетом ограниченного объема имеющейся у Оценщика информации о ценах продажи / предложения сопоставимых оцениваемому объектов в рассматриваемом районе для расчета поправки на отделку помещений использовались данные об арендных ставках по объектам офисного назначения.

Средняя арендная ставка для каждой группы объектов определена в строках 1.3, 2.4. Поправка на отделку помещений для сходного объекта, обладающего стандартной внутренней отделкой, определена в размере (гр. 3):

или

Таблица 7.3