- •Введение
- •Общие указания по выполнению отчета об оценке объекта недвижимости
- •Нормативно-правовая база для осуществления оценки
- •Общий порядок проведения оценки
- •Общие требования к оформлению отчета об оценке
- •Глава 1. Задание на оценку. Основные факты и выводы
- •Глава 2. Общая часть
- •Глава 3. Описание объекта оценки
- •Глава 4. Анализ рынка (сегмента рынка), к которому относится объект оценки
- •Глава 6. Описание подходов и методов оценки недвижимого имущества. Выбор и обоснование применяемых подходов и методов оценки объекта оценки
- •Глава 7. Определение рыночной стоимости объекта оценки методом сравнительного подхода
- •Глава 8. Определение рыночной стоимости объекта оценки на основе доходного подхода
- •Глава 9. Определение рыночной стоимости объекта оценки на основе затратного подхода
- •Требования к составу приложения к отчету
- •Требования к оформлению итогового отчета, передаваемого по окончании работ по оценке
- •Требования к округлению промежуточных и итоговых результатов вычислений
- •Титульный лист отчета об оценке
- •Требования к содержанию и оформлению сопроводительного письма
- •Глава 1. Задание на оценку. Основные факты и выводы
- •1.1. Информация о Заказчике и Оценщике
- •1.2. Определение задания на оценку
- •1.3. Перечень использованных при проведении оценки объекта данных с указанием источников их получения
- •1.4. Основные выводы
- •Глава 2. Общая часть
- •2.1. Основные термины, определения и понятия для проводимой оценки
- •2.2. Последовательность определения стоимости объекта оценки
- •2.3. Принятые при проведении оценки объекта оценки допущения, ограничительные условия и пределы применения полученного результата
- •2.4. Примерный состав документов, необходимых для определения количественных и качественных характеристик объекта оценки
- •2.5. Требования к отражению документов и других источников информации, используемых для установления количественных и качественных характеристик оцениваемого имущества в Отчете об оценке
- •2.6. Требования к проведению анализа полученной информации
- •3. Описание объекта оценки
- •3.1. Идентификация объекта оценки
- •Идентификация объекта оценки в соответствии с правоудостоверяющими документами и данными бухгалтерского учета собственника (Данные о балансовой стоимости объекта оценки)
- •3.2. Анализ правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц
- •3.3. Описание оцениваемых имущественных прав
- •3.4. Описание местоположения и окружения объекта оценки
- •3.5. Описание земельного участка, на котором расположен оцениваемый объект недвижимости
- •3.6. Описание здания оцениваемого объекта недвижимости
- •Шкала оценки технического состояния объекта недвижимости
- •4. Анализ рынка (сегмента рынка), к которому относится объект оценки
- •4.1. Общие требования
- •4.2. Источники информации для анализа рынка
- •4.3. Анализ информации политического, экономического, социального и экологического характера и информации в целом о рынке недвижимости населенного пункта, в котором расположен объект оценки
- •4.4. Анализ рынка коммерческой недвижимости (здания и помещения)
- •Основные показатели, характеризующие типичный объект недвижимости, принадлежащий к рассматриваемому сегменту рынка
- •4.5. Анализ рынка земельных участков
- •Основные показатели, характеризующие типичный незастроенный земельный участок, принадлежащий к рассматриваемому сегменту рынка
- •4.6. Анализ состава и характера факторов, влияющих на стоимость объекта оценки
- •5. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки
- •5.1. Общие требования
- •5.2. Алгоритм проведения анализа наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки
- •Оценка вариантов стоимости объекта с учетом требуемых затрат на перепрофилирование методом сравнительного подхода
- •6. Описание подходов и методов оценки недвижимого имущества. Выбор и обоснование применяемых подходов и методов оценки объекта оценки
- •6.1. Общие требования
- •6.2. Принципиальные подходы к оценке имущества
- •6.3. Краткая характеристика методов затратного подхода
- •6.4. Краткая характеристика методов сравнительного подхода
- •6.5. Краткая характеристика методов доходного подхода
- •6.6. Краткая характеристика методов оценки земельных участков
- •6.7. Выбор и обоснование применяемых подходов и методов оценки. Обоснование отказа от использования подхода (подходов) к оценке (в случае такого отказа)
- •7. Определение рыночной стоимости объекта оценки методом сравнительного подхода
- •7.1. Общие сведения
- •7.2. Отбор и описание сходных объектов
- •7.3. Корректировка цен сходных объектов
- •Расчет поправки на отделку для нежилых помещений с простой отделкой по сравнению с нежилыми помещениями, обладающими внутренней отделкой помещений повышенного качества
- •7.4. Анализ и обобщение скорректированных цен сходных объектов
- •7.5. Определение стоимости оцениваемого объекта недвижимости методом сравнительного подхода
- •Расчет удельных весов
- •8. Определение рыночной стоимости объекта оценки методом доходного подхода
- •8.1. Общие сведения
- •8.2. Расчет чистого операционного дохода, приносимого оцениваемым объектом недвижимости
- •8.3. Расчет (обоснование) ставки капитализации
- •Шкала определения величины компенсации за инвестиционный менеджмент (им) в зависимости от типа объекта
- •Классификация общественных зданий в зависимости от материала стен и перекрытий
- •Расчет нормы возврата
- •Расчет ставки капитализации методом кумулятивного построения
- •8.4. Итоговый расчет стоимости оцениваемого объекта недвижимости методом доходного подхода
- •Итоговый расчет рыночной стоимости объекта оценки методом капитализации дохода
- •9. Определение рыночной стоимости объекта оценки методом затратного подхода
- •9.1. Общие сведения
- •9.2. Определение стоимости земельного участка
- •9.3. Расчет полной стоимости воспроизводства (замещения) оцениваемого объекта недвижимости
- •9.4. Оценка накопленного износа
- •9.4.1. Расчет (обоснование) физического износа
- •9.4.2. Расчет (обоснование) функционального износа
- •9.4.3. Расчет (обоснование) экономического внешнего износа
- •9.4.4. Расчет совокупного накопленного износа
- •Расчет совокупного накопленного износа оцениваемого объекта недвижимости
- •9.5. Расчет стоимости воспроизводства (замещения) оцениваемого объекта недвижимости
- •Расчет стоимости замещения оцениваемого объекта недвижимости
- •9.6. Итоговый расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости методом затратного подхода
- •Итоговый расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости методом затратного подхода с учетом накопленного износа и стоимости земельного участка
- •12 026 000 (Двенадцать миллионов двадцать шесть тысяч) рублей без учета ндс
- •10. Обобщение полученных результатов и определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки (согласование результатов оценки)
- •10.1. Общие требования
- •10.2. Требования к оформлению обобщения результатов оценки и отражению итоговой величины стоимости объекта оценки
- •Расчет удельных весов, присваиваемых каждому из подходов при согласовании результатов оценки
- •Итоговый расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта
- •12 900 000 (Двенадцать миллионов девятьсот тысяч) рублей без учета ндс.
- •11. Заявление (сертификат) качества оценки
- •12. Перечень документов и других источников информации, используемых для установления количественных и качественных характеристик оцениваемого имущества при проведении оценки объекта оценки
- •13. Перечень используемых нормативных документов и справочных материалов
- •Приложение 1 Критерии, на основании которых должно проводиться выделение сегментов рынка по функциональному назначению
- •Краткое описание вариантов классификации для офисной недвижимости
- •Объекты недвижимости торгового назначения
- •Приложение 2 Основные ценообразующие факторы Объекты недвижимости административно-офисного назначения:
- •Объекты недвижимости торгового назначения:
- •Земельные участки
- •Приложение 3 Рекомендуемые источники информации о рынке/сегменте рынка, к которому относится объект оценки, о сходных объектах объекта оценки, расположенного в Иркутске
- •Приложение 5 Основные ошибки оценщиков при оценке объектов недвижимости, выявленные при экспертизе отчетов об оценке35
- •Ошибки по разделам
- •Приложение 6 Техническое задание на проведение оценки рыночной стоимости нежилого объекта недвижимости вариант № _____________
- •1. Общие данные
- •2. Общее описание объекта оценки
- •Условия задания на оценку для индивидуальных вариантов
- •Графа 2:
- •Графа 3:
- •Шкала оценки технического состояния объекта недвижимости
- •Заключение
- •Оглавление
- •Глава 1. Задание на оценку. Основные факты и выводы 13
- •Глава 2. Общая часть 22
7.2. Отбор и описание сходных объектов
При отборе и описании сходных объектов должны выполняться:
требования к источникам информации об сходных объектах;
требования к подтверждению данных об сходных объектах;
требование к отнесению сходных объектов к тому же сегменту рынка, что и оцениваемый объект;
требования к количеству сходных объектов;
требования к сопоставимости сходных объектов.
Источники информации о сходных объектах должны отвечать требованию достоверности: источник должен быть официальным, авторитетным, признанным на данном рынке. Оценщик использует источники информации о сходных объектах, указанные в приложении 3 к данному пособию. Применение иных источников информации должно быть обосновано Оценщиком.
В отчете необходимо указывать ссылку на источник информации о сходных объектах. При использовании информации из журналов необходимо указать наименование журнала, подписной индекс, номер журнала и страницу. При использовании информации из порталов сети Интернет желательно приводить не только точный адрес Интернет-страницы, но и ее печатный вариант (в приложении к Отчету об оценке). Во всех случаях должен быть указан контактный телефон.
Используемая информация должна быть достаточной для идентификации объекта в качестве сходного объекта; источник информации должен содержать информацию по значениям ценообразующих факторов для сегмента рынка объектов недвижимости, к которому относится объект оценки.
Внешний осмотр сходного объекта необходим только при неполной информации о значениях основных ценообразующих факторов сходного объекта.
Количество сходных объектов при проведении оценки объекта недвижимости в рамках сравнительного подхода к оценке должно быть не менее трех и не более пяти.
Оценщик осуществляет и обосновывает выбор единицы сравнения объекта оценки и сходных объектов.
Сходные объекты должны быть сопоставимы с объектом оценки по значениям основных ценообразующих факторов.
Информация о сходных объектах в рамках сравнительного подхода к оценке должна быть представлена в форме табл. 7.1.
Таблица 12.1
ОПИСАНИЕ СХОДНЫХ ОЦЕНИВАЕМОМУ ОБЪЕКТОВ |
||||
Наименование показателя |
Сходный объект № 1 |
Сходный объект № 2 |
Сходный объект № 3 |
Сходный объект № 4 |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
Тип, краткое описание объекта-аналога |
Отдельностоящее 2-этажное кирпичное здание |
Отдельностоящее 2-3-х этажное здание |
Отдельно стоящее 2-х этажное кирпичное здание |
Отдельно стоящее 3-х этажное здание |
Местоположение |
г. Иркутск, ул. Сухэ-Батора, 17б |
г. Иркутск, Кировский р-н, ул. Ленина |
г. Иркутск, Кировский р-н; ул. Марата (выход на Марата) |
г. Иркутск, Кировский р-н; ул. Урицкого |
Дата предложения / сделки |
05.09.2005 |
30.05.2005 |
13.05.2005 |
13.05.2005 |
Назначение |
административно-офисное |
административно-офисное |
административно-офисное |
административно-офисное |
Текущее использование на дату предложения / сделки |
административно-офисное |
административно-офисное |
административно-офисное |
административно-офисное |
Класс административно-офисных помещений20 |
С |
С |
С |
С |
Стиль здания; архитектурные особенности |
здание постройки конца 50-х годов |
здание постройки начала 80-х годов |
здание постройки начала 80-х годов |
здание постройки начала 80-х годов |
Продолжение табл. 12.1
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
Планировка |
5 отдельных входов; минимальное кол-во несущих стен; есть проект реконструкции с увеличением площади, возможно перепланировка |
стандартная |
стандартная |
стандартная; отдельный вход |
Материал стен |
кирпичные |
кирпичные |
кирпичные |
кирпичные |
Уровень отделки |
простая отделка помещений |
офисная отделка повышенного качества ("евроремонт") |
офисная отделка повышенного качества ("евроремонт") |
офисная отделка повышенного качества ("евроремонт") |
Коммуникации / техническое оснащение |
электроснабжение, водоснабжение, канализация, отопление, телефон (все коммуникации) |
электроснабжение, водоснабжение, канализация, отопление, телефон (все коммуникации) |
электроснабжение, водоснабжение, канализация, отопление, телефон (все коммуникации) |
электроснабжение, водоснабжение, канализация, отопление, телефон (все коммуникации) |
Наличие парковки |
имеется парковка |
имеется парковка |
имеется парковка |
имеется парковка |
Год постройки |
1954 |
начало 80-х годов |
начало 80-х годов |
начало 80-х годов |
Год последней реконструкции (капитального ремонта) |
нет данных |
нет данных |
в 1997 году проведена полная реконструкция здания |
нет данных |
Техническое состояние |
удовлетворительное |
хорошее |
хорошее |
удовлетворительное |
Оценка физического износа |
40% |
20% |
20% |
30% |
Общая площадь помещений, кв.м. |
989,00 |
1 686,00 |
267,00 |
1 640,00 |
Окончание табл. 12.1
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
Площадь земельного участка, занятого объектом недвижимости, кв.м. |
975,77 кв.м.; право собственности |
16 соток земли; право собственности |
250 кв.м.; право собственности |
1600 кв.м.; право собственности |
Цена продажи / предложения, руб, с учетом НДС |
28 058 000 |
98 000 000 |
12 766 000 |
99 294 000 |
Цена продажи / предложения, руб, без НДС |
23 777 966 |
83 050 847 |
10 818 644 |
84 147 458 |
Продажа / предложение |
предложение |
предложение |
предложение |
предложение |
Продавец / Источник информации |
АН "Восточно-сибирская правда", т. 24-26-90, 203-973, 24-21-07 (опубликовано: "Из рук в руки" № 59 (414) от 05.09.05) |
АН "Тысячелетие"; т. 42-15-36, 42-23-33 (опубликовано на интернет-сайте компании: http://www.millennium.irkutsk.ru/ (30.05.2005)) |
АН "Тауэр"; т. 20-04-21, 34-19-27; (опубликовано: "Сибирское информационное агентство" (http://realty.irk.ru/; 13.05.2005)) |
АН "Поместье"; т. 24-34-65, 20-07-17, 20-07-19 (опубликовано: "Сибирское информационное агентство" (http://realty.irk.ru/; 13.05.2005)) |