6.4. Краткая характеристика методов сравнительного подхода

В параграфе приводятся:

используемые принципы, общий смысл и краткий алгоритм оценки рыночной стоимости недвижимого имущества основными общепринятыми методами оценки в рамках сравнительного подхода;

возможность и условия применения каждого из описываемых методов оценки.

Примечание. В минимальном объеме должны быть рассмотрены:

метод сравнения продаж;

метод валового рентного мультипликатора.

6.5. Краткая характеристика методов доходного подхода

В параграфе приводятся:

используемые принципы, общий смысл и краткий алгоритм оценки рыночной стоимости недвижимого имущества основными общепринятыми методами оценки в рамках доходного подхода;

возможность и условия применения каждого из описываемых методов оценки.

Примечание. В минимальном объеме должны быть рассмотрены:

метод прямой капитализации,

метод дисконтированных денежных потоков.

6.6. Краткая характеристика методов оценки земельных участков

Здесь приводятся:

используемые принципы, общий смысл и краткий алгоритм оценки рыночной стоимости земельных участков основными общепринятыми методами оценки;

возможность и условия применения каждого из описываемых методов оценки.

Примечания:

1. Основные методы оценки земельных участков перечислены в:

методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных Распоряжением Министерства имущественных отношений РФ от 06.03.2002 г. № 568-р;

методических рекомендациях по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков, Утвержденных Распоряжением Министерства имущественных отношений РФ от 10.04.2003 г. № 1102-р.

2. В минимальном объеме должны быть рассмотрены все указанные в вышеназванных источниках методы оценки.

6.7. Выбор и обоснование применяемых подходов и методов оценки. Обоснование отказа от использования подхода (подходов) к оценке (в случае такого отказа)

Применимость менее чем трех подходов к оценке объекта оценки должна быть обоснована Оценщиком.

Применимость менее чем двух подходов к оценке земельного участка объекта оценки должна быть обоснована Оценщиком (затратный подход к оценке земельных участков, как правило, не используется).

Обоснованием отказа от применения сравнительного или доходного подхода к оценке может быть отсутствие рынка подобных объектов в районе местоположения объекта оценки (например, для таких объектов, как незавершенные строительством объекты, объекты социально-культурной сферы, изменение назначения которых юридически незаконно, и т.д.).

Обоснованием отказа от применения затратного подхода к оценке может быть отсутствие физической возможности строительства объекта, сопоставимого оцениваемому (например, для таких объектов, как встроенные помещения).

Применяемые методы оценки объекта оценки (в том числе оцениваемого объекта недвижимости; земельного участка в составе объекта оценки) должны быть обоснованы Оценщиком в Отчете об оценке.

7. Определение рыночной стоимости объекта оценки методом сравнительного подхода

7.1. Общие сведения

Требования данной главы действительны при использовании методов сравнительного подхода к оценке объекта оценки.

Ниже будет рассматриваться метод сравнения продаж. Использование других методов оценки в рамках сравнительного подхода требует отдельного рассмотрения.

При использовании метода сравнительного подхода к оценке объекта оценки должны быть соблюдены:

требования к отбору и описанию сходных объектов;

требования к корректировке цен сходных объектов;

требования к анализу и обобщению скорректированных цен сходных объектов.

Сходным объектом объекта оценки признается сходный по основным экономическим, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из предложения на продажу объекта.

Метод сравнения продаж включает в себя следующие основные этапы:

• выявление недавних продаж и предложений сопоставимых объектов на соответствующем сегменте рынка, подбор информации по продажам, предложениям о продаже объектов, аналогичных (сходных) оцениваемому объекту;

• выбор параметров сравнения;

• внесение поправок с учетом различий между оцениваемым и каждым из сходных объектов. В той мере, в которой оцениваемый объект отличается от сходного, в цену последнего должны быть внесены корректировки с тем, чтобы определить, за какую цену они были бы проданы, если бы обладали теми же характеристиками, что и оцениваемый объект;

• анализ и обобщение скорректированных цен сходных объектов;

• определение итоговой рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости сравнительным подходом.

"Общие сведения" объекта должны содержать :

развернутый алгоритм, используемый для оценки рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом.

описание всех существенно влияющих на стоимость характеристик (ценообразующих факторов) объектов недвижимости на рассматриваемом сегменте рынка недвижимого имущества;

допущения, принятые в ходе оценки сравнительным подходом (при наличии таковых).