6. Описание подходов и методов оценки недвижимого имущества. Выбор и обоснование применяемых подходов и методов оценки объекта оценки

6.1. Общие требования

В данной главе приводятся:

1. Краткое описание подходов и методов оценки недвижимого имущества (в том числе объектов недвижимости, земельных участков).

2. Выбор и обоснование применяемых подходов и методов оценки объекта оценки, в том числе:

оцениваемого объекта недвижимости;

земельного участка в составе объекта оценки.

3. Обоснование отказа от использования подхода (подходов) к оценке (в случае такого отказа), в том числе:

оцениваемого объекта недвижимости;

земельного участка в составе объекта оценки.

Описание подходов и методов оценки недвижимого имущества должно быть лаконичным, но при этом необходимым и достаточным для понимания используемых принципов, общего смысла и алгоритма оценки рыночной стоимости недвижимого имущества основными общепринятыми подходами и методами оценки, а так же возможности и условий применения каждого из описываемых методов оценки.

Примечания:

1. Основными источниками для определения общепринятых подходов и методов, используемых при проведении оценки недвижимого имущества, являются:

федеральный стандарт оценки N 1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)"; утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года N 256;

федеральный стандарт оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)"; утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года №255;

федеральный стандарт оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО №3)"; утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. №254;

методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные Распоряжением Министерства имущественных отношений РФ от 06.03.2002 г. № 568-р;

методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков, утвержденные Распоряжением Министерства имущественных отношений РФ от 10.04.2003 г. № 1102-р.

2. Допускается использование определения общепринятых подходов и методов при проведении оценки недвижимого имущества, приведенных в:

международных стандартах оценки (МСО),

европейских стандартах оценки (ЕСО),

стандартах оценки Российского общества оценщиков,

стандартах оценки других саморегулируемых организаций оценщиков РФ,

специальной литературе

при условии непротиворечия их законодательным и нормативно-правовым актам РФ. В этом случае в Отчете должны быть ссылки на соответствующие источники.

6.2. Принципиальные подходы к оценке имущества

В данном параграфе приводятся:

краткая характеристика общепринятых подходов к оценке;

краткая характеристика процедуры согласования результатов оценки рыночной стоимости объекта оценки, полученных различными подходами к оценке, и определения итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого имущества.

Примечание. Основные подходы к оценке имущества перечислены в "Стандартах оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности", утвержденных Постановлением правительства РФ от 06.07.2001 года № 519.

6.3. Краткая характеристика методов затратного подхода

В данном параграфе приводятся:

используемые принципы, общий смысл и краткий алгоритм оценки рыночной стоимости недвижимого имущества основными общепринятыми методами оценки в рамках затратного подхода;

возможность и условия применения каждого из описываемых методов оценки.

Примечание. Кроме общего алгоритма в минимальном объеме должны быть рассмотрены методы оценки стоимости строительства объекта:

метод сравнительной единицы;

метод поэлементного расчета (метод разбивки по компонентам);

ресурсный (ресурсно-индексный) метод.