4.2. Источники информации для анализа рынка

Параграф включает перечень источников информации, использованных Оценщиком при проведении анализа рынка / сегмента рынка, к которому относится объект оценки.

4.3. Анализ информации политического, экономического, социального и экологического характера и информации в целом о рынке недвижимости населенного пункта, в котором расположен объект оценки

Требования к сбору и анализу информации макроэкономического характера. Оценщик выявляет и обосновывает состав факторов макроэкономического характера, влияющих на стоимость объекта оценки. При наличии необходимости Оценщик исследует в целом состояние инвестиционного климата в РФ, для чего могут быть использованы, например, такие макроэкономические параметры/показатели, как действительный на дату оценки суверенный долгосрочный рейтинг кредитоспособности, присвоенный Российской Федерации авторитетными независимыми рейтинговыми агентствами (Moody’s, Standard&Poor’s, Fitch); темпы роста промышленного производства в РФ, темпы роста доходов населения в РФ в предшествующие два-три года и т.д.

Состав факторов политического, экономического, социального и экологического характера и объем исследования определяется Оценщиком самостоятельно с точки зрения их влияния на стоимость аналогичной оцениваемой недвижимости и необходимости для дальнейших расчетов.

Требования к сбору и анализу информации в целом о рынке недвижимости населенного пункта, в котором расположен объект оценки. Оценщик выявляет и обосновывает:

общее состояние рынка недвижимости в рассматриваемом районе;

сложившиеся сегменты рынка;

активность различных сегментов рынка;

сложившиеся тенденции рынка,

выявление объектов недвижимости, которые могут быть созданы в ближайшее время на данном сегменте рынка (при наличии информации) и т.д.

Объем исследования определяется Оценщиком самостоятельно с точки зрения их необходимости для дальнейшей оценки.

Анализ информации макроэкономического характера и информации в целом о рынке недвижимости населенного пункта, в котором расположен объект оценки, включает собранные в результате проведенного анализа данные и выводы.

Следует избегать приведения в отчете анализа факторов, не влияющих или мало влияющих на показатели и тенденции рассматриваемого сегмента рынка недвижимости.

4.4. Анализ рынка коммерческой недвижимости (здания и помещения)

Требования к определению сегмента рынка, к которому относится объект оценки. При определении сегмента рынка, к которому относится объект оценки, по функциональному назначению Оценщик должен руководствоваться классификационными признаками для объектов недвижимости различного функционального назначения, представленными в приложении 1. Отказ от использования указанных в приложении 1 классификационных признаков и использование иных признаков при определении сегмента рынка, к которому относится объект оценки, должны быть обоснованы.

Требования к анализу определенного Оценщиком сегмента рынка, к которому относится объект оценки. Анализ сегмента рынка должен:

быть составлен на основе достоверных и авторитетных информационных источников;

включать анализ степени значимости ценообразующих факторов для данного конкретного типа объектов недвижимости для дальнейшего использования в расчетах рыночной стоимости объекта оценки;

отражать тенденции и ситуацию на рынке, сложившиеся на дату оценки.

Перечень отвечающих перечисленным требованиям источников приведен в приложении 3 учебного пособия. Использование иных источников информации должно быть обосновано.

В разделе анализа сегмента рынка, к которому относится объект оценки, Оценщик выявляет степень значимости ценообразующих факторов для данного конкретного типа объектов недвижимости. Общий перечень основных ценообразующих факторов приведен в приложении 2 учебного пособия.

Анализ рынка коммерческой недвижимости (здания и помещения) включает:

1) определение сегмента рынка, к которому относится объект оценки;

2) выводы по важнейшим параметрам, характеризующим типичный объект недвижимости, принадлежащий к данному сегменту рынка

Выводы по важнейшим параметрам, характеризующим типичный объект недвижимости, принадлежащий к данному сегменту рынка, включают следующие показатели:

удельную цену продажи;

арендную ставку за наиболее типичный для данного сегмента рынка базовый период времени (год, месяц и т.д.);

уровень недозагрузки при сдаче в аренду типичного объекта недвижимости на сегменте рынка;

уровень потерь при сборе арендных платежей при сдаче в аренду типичного объекта недвижимости на сегменте рынка;

уровень эксплуатационных расходов;

средний срок экспозиции;

средний срок окупаемости инвестиций;

среднегодовое (среднемесячное) изменение стоимости / арендных ставок;

среднюю ставку капитализации (и/или валовой рентный мультипликатор).

Выводы по анализу сегмента рынка, к которому относится объект оценки, Оценщик представляет в табличном виде (форма и пример заполнения приведены в табл. 4.1).

Таблица 4.1