Введение

Цель настоящего учебного пособия − способствовать получению практических навыков при изучении дисциплины «Оценка и управление стоимостью недвижимости». Пособие полностью соответствует Федеральному государственному образовательному стандарту высшего профессионального образования по направлению подготовки «Экономика», профиль «Экономика недвижимости», квалификация (степень): магистр.

Получение знаний по вопросам оценочной деятельности является необходимым условием подготовки квалифицированных кадров в инвестиционно-строительной сфере, недвижимости и жилищно-коммунальном комплексе.

В настоящее время разработано достаточно большое количество учебно-методической литературы по вопросам оценки объектов недвижимости. Вместе с тем, следует отметить, что учебных пособий, посвященных вопросам практических расчётов в этой области недостаточно. Данное пособие позволяет в определённой мере восполнить этот пробел. В пособии приведены практические примеры по расчётам рыночной стоимости объектов недвижимости с использованием различных подходов (затратный, доходный, сравнительный). В книге рассмотрен подробный анализ экономической структуры подходов к оценке с использованием компьютерных процедур. Приведены примеры согласования полученных результатов, информационно-справочные материалы.

Процесс оценки объектов недвижимости рассмотрен как прикладной экономический анализ, в рамках которого определяется наиболее эффективное использование объекта недвижимости, для которого прогнозируется наиболее вероятная цена продажи оцениваемого объекта.

В процессе подготовки учебного пособия были использованы как доступные для широкого круга оценщиков существующие аналитические базы данных, так и личные архивы авторов. Основное содержание и весь предмет оценки объектов недвижимости мы постарались рассмотреть с современных научных, методических и практических позиций, опираясь на опыт работы в данном направлении российских и зарубежных учёных и практикующих оценщиков.

Общие указания по выполнению отчета об оценке объекта недвижимости

В отчете о проведении оценки объекта недвижимости должны быть приведены задание и условия к заданию.

Задание на оценку формулируется следующим образом: произвести оценку рыночной стоимости нежилого объекта недвижимости и составить отчет об оценке с учетом индивидуального задания на оценку.

Условия к заданию (задание на оценку) определяются:

общими условиями;

индивидуальными условиями.

Задание на оценку оформляется техническим заданием на проведение оценки рыночной стоимости нежилого объекта недвижимости (далее по тексту "Техническое задание на оценку").

Общие условия задания на оценку:

Вид оцениваемого имущества: объект недвижимости.

Цель проведения оценки: определение рыночной стоимости объекта оценки.

Задачи проведения оценки: совершение сделки купли-продажи оцениваемого объекта недвижимости.

Дата проведения оценки (дата определения стоимости) объекта оценки: определяется Оценщиком самостоятельно в пределах календарного квартала, в котором было составлено Техническое задание на оценку.

Заказчик оценки: ООО "XXX" (место нахождения: Иркутск; сведения о государственной регистрации: зарегистрировано ИФНС Правобережного округа Иркутска, свидетельство о государственной регистрации серия 38 № XXXX от XX.XX.200X г.; ИНН: 38XXXXXX; ОГРН: ХХХ, дата присвоения ОГРН: XX.XX.200X г.).

Оценщик: Фамилия, Имя, Отчество¹; член СРО "ХХХ" (место нахождения: ХХХХХХ, РФ, г. Москва, ул. ХХХ, д.ХХ); диплом о профессиональной переподготовке серия ПП № ХХХ по программе "Оценка бизнеса (предприятия)", выдан ХХ.ХХ.200Х г. ХХХ, г. Иркутск; страховой полис страховой акционерной компании "ZZZ" № XXXX, период страхования с XX.XX.200X г. по XX.XX.200X г. на сумму 20’000’000 рублей); стаж работы в оценочной деятельности: Х лет; юридическое лицо, с которым оценщик заключил трудовой договор: ООО "YYY" (место нахождения: г. Иркутск; сведения о государственной регистрации: зарегистрировано ИФНС Правобережного округа г. Иркутска, свидетельство о государственной регистрации серия 38 № XXXX от XX.XX.200X г.; ИНН: 38XXXXXX; ОГРН: ХХХ, дата присвоения ОГРН: XX.XX.200X г.).

Основание для проведения оценки: договор на оказание услуг по оценке № XX; дата составления договора принимается Оценщиком самостоятельно не позже даты проведения оценки.

Объект оценки: устанавливается Техническим заданием на оценку.

Местонахождение объекта оценки: устанавливается Техническим заданием на оценку.

Характеристика оцениваемого объекта недвижимости (в т.ч. характеристика земельного участка, характеристика здания (улучшений земельного участка): устанавливается Техническим заданием на оценку.

Балансовая стоимость объекта оценки: устанавливается Техническим заданием на оценку.

Назначение и текущее использование объекта: устанавливается Техническим заданием на оценку.

Собственник объекта оценки: юридическое лицо – Заказчик оценки.

Иные правообладатели: отсутствуют.

Сведения об обременении объекта оценки: обременения объекта оценки, в т.ч. договором (договорами) аренды, залогом на дату проведения оценки отсутствуют.

Права на земельный участок оцениваемого объекта недвижимости (в том числе собственник земельного участка, на котором расположено здание оцениваемого объекта недвижимости, права собственника оцениваемого объекта недвижимости на земельный участок): устанавливаются Техническим заданием на оценку.

Валюта, в которой должна быть выражена итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки: рубль.

Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки: указывается без учета НДС.

Индивидуальные условия задания на оценку определяются Оценщиком самостоятельно с учетом данных для индивидуального варианта, приведенных в приложении 7 к настоящему учебному пособию.

Индивидуальный вариант указывается преподавателем.

Форма технического задания на проведение оценки рыночной стоимости нежилого объекта недвижимости приведена в приложении 6.

Техническое задание на проведение оценки рыночной стоимости нежилого объекта недвижимости заполняется Оценщиком самостоятельно с учетом общих условий и данных для индивидуального варианта, приведенных в приложении 7.

Реальный осмотр объекта оценки Оценщиком не производится. В учебных целях осмотр считается проведенным Оценщиком с указыванием даты проведения осмотра объекта оценки, которая должна совпадать с датой проведения оценки. Результаты осмотра объекта оценки принимаются по данным, изложенным в Техническом задании на оценку.

При отсутствии у Оценщика данных, необходимых для проведения оценки объекта оценки, последние следует запросить у преподавателя с фиксацией полученной информации в Техническом задании на оценку.

Рекомендуется все данные, касающиеся реквизитов физических и юридических лиц, реальных документов, отражаемые в Отчете об оценке в соответствии с требованиями законодательных и нормативно-правовых актов, а также характеристики оцениваемого объекта недвижимости, позволяющие произвести его идентификацию, не требуемые для расчета стоимости оцениваемого имущества, приводить в обезличенной форме².

Формы таблиц, приведенные в настоящем учебном издании для описания оцениваемого имущества, проведения расчетов, являются рекомендуемыми и могут быть изменены Оценщиком в зависимости от специфики конкретной ситуации оценки.