1.3 Перераспределение на социальном, экономическом и экологическом уровне

Эффективное рациональное землепользование должно носить системный характер и включать в себя три основных составляющих (блоков):

1. экономическая составляющая: институциональные основы, либо создание внешних и внутренних критерий для эффективного хозяйствования землепользователей (нормативно-правовую базу, обеспечивающую одинаковые условия для участников рыночного обмена, работающих в условиях разных форм собственности, использующих для аграрного изготовления земляные и остальные природные ресурсы, а также адекватное распределение полученных заработков);

2. экологическая составляющая, либо использование территориальных, агроландшафтных, природно-климатических, историко-географических и иных особенностей каждой предоставленной земляной местности для достижения рационального размещения и наибольшей эффективности производства при обеспечивании восстановления использованных земляных ресурсов;

3. социальная составляющая (поднятие уровня заработков и усовершенствование условий проживания сельского населения, сохранение и создание новых рабочих мест, создание мотивации и стимулирования труда непосредственных изготовителей сельскохозяйственной продукции. [2]

На пути полномасштабного использования результатов агроландшафтного зонирования стало измельчение (парцелляция) угодий сельского хозяйства на индивидуальные земельные доли (паи) разной формы и размеров при проведении. мероприятий. Вследствие распределения сельскохозяйственной земельной собственности владельцы становятся неплатежеспособными и не в состоянии компенсировать свои затраты, связанные с использованием современных сельскохозяйственных технологий, приобретение химикатов и последней сельскохозяйственной техники. Владельцы небольших участков земли, которые хотят обрабатывать сами свои собственные земли, не в состоянии приобрести современные средства механизации сельского хозяйства, создать и развить инфраструктуру сельского хозяйства, внедрить систему управления качеством, так как доход от обычных сельскохозяйственной деятельности недостаточно. Мелкие, рассредоточенные участки земли требует более консолидации, образования крупных участков земли, которые обеспечили бы привлекательность инвестиций в сельскохозяйственном секторе и для обеспечения надлежащих экономических условий.

Перераспределение земли препятствует инвестированию в сельское хозяйство, так как бывшее хозяйство теперь разделено между десятками индивидуальных владельцев, каждый из которых является независимым в решении использования имущества, принадлежащей ему сельскохозяйственной недвижимости.

Только укрупнение земель до экономически обоснованных размеров позволит снизить стоимость и повысить конкурентоспособность сельскохозяйственной продукции. Поэтому сегодня возникла осознанная необходимость объединения - консолидации сельскохозяйственных земель.

1.4 Динамика консолидации земель

В процессе земельной реформы в Республике Молдова была кардинально изменена

система землевладения. Территории, принадлежавшие государству и сдававшиеся в

использование коллективным хозяйствам, были распределены в личное

пользование.

Молдавский рынок земли сельскохозяйственного назначения постоянно присутствовал. В том числе и в нерыночные советские времена, жители республики пробовали заполучить территорию под дачу – огород. С истока 1990-х годов, данный процесс стал платным. Специалисты выделяют 3 периода в нем:

Первый - 1991-1998 годы. В итоге «маленькой приватизации» возникли владельцы-торговцы – уже не просто прав землепользования, а фактических земляных участков - которые в поисках наилучшей жизни мигрировали в столицу либо эмигрировали за ее пределы, и покупатели данных территорий – специалисты/руководители сельхозпредприятий. В данные годы средняя стоимость сельхозземель в среднем не превосходила $100/га. «Рынок», пока еще в кавычках, был более-менее сбалансированным – в плане численности продавцов и покупателей, спроса и предложения. [ 5]

Второй период – 1998-2005 годы, период постприватизационной «первичной консолидации» территорий. В данные годы очень быстро, за несколько лет, наиболее миллиона молдавских людей стали владельцами 1,7 млн га территорий сельхозназначения. Численность землевладельцев-продавцов (мигрантов и эмигрантов) в данный период резко выросло, а численность клиентов возросло, однако никак не пропорционально – в гораздо меньшей степени. И по-прежнему в роли клиентов солировали руководители сельхозпредприятий – но уже нового, арендно-корпоративного вида. Кстати, в определенном значении, аренда в данный период стала не только методом хранения какой-никакой стабильности сельхозпроизводства, однако и предпосылкой того, будто цены на сельхозземли никак не понизилась – из-за потенциально высокого предложения и ограниченного спроса - а возрасли. В среднем – по $300/га. Как молвят соучастники процесса с двух сторон: «главы более-менее больших хозяйств каждый год прикупают у односельчан по несколько гектаров территории. В итоге, в хозяйствах, обрабатывающих наиболее тыщи гектаров, от нескольких 10-ов по нескольких сотен гектаров угодий непременно принадлежит соучредителям – директорам и специалистам».

Третий период, «вторичной консолидации», стартовал в 2006 году – в разгар винного конфликта с Российской Федерацией, который перешел в настоящий кризис молдавского виноделия. Тогда ведь из-за ограничений на ввоз молдавской растениеводческой продукции на русский рынок совсем некомфортно ощутили себя и молдавские садоводы. Скоро после данного на молдавский рынок сельхозземель начали вылезать – чрез аффилированные молдавские компании – зарубежные инвесторы. Профильные – изготовители посадочного материала, сельхозпродукции, полуфабрикатов и продуктов питания. Процесс не случайно совпал с главным витком крупного роста расценок на питание, данные инвесторы в Молдове получали территории конкретно с целью расширения собственного агробизнеса. Не считая того, стратегическое решение заняться сельхозпроизводством приняли некие российские перерабатывающие и снабженческие фирмы. Соперничество меж ними трансформировалась в заметный рост расценок на территорию. Сейчас обычный диапазон расценок на гектар пашни составляет порядка $600-800. Клиенты- сельхозпроизводители подмечают, будто эти средства они выплачивают, если территория продается консолидированным участком площадью не менее 10 га (при этом исторически сформировалось, будто в Молдове средний величина поля составляет 50-70 га, вблизи среднестатистического села размещается 10-15 таковых полей).

Зависит степень расценок и от региона: в северной зоне, в каком месте изготавливаются фрукты, овощи, картофель и технические культуры, расценки в среднем выше; в центральной и южной зонах – ниже (за исключением территорий, прилегающих к винодельческим компаниям). При этом плантации многолетних насаждений, в случае их реализации, операторы рынка никак не рассматривают в качестве просто территорий сельхозназначения – наверное купля-продажа агробизнеса. В любом таком случае стоимость специфична, гектар сада либо виноградника может стоить и 10-ки тыщ леев, и 10-ки тыщ евро.

Найти районы Молдовы, в каких расценки на территорию более высокие, едва ли возможно. Кадастровое агентство ведет только статистику численности и объема сделок купли-реализации территорий. Так, в прошлом году, большая площадь сельхозземель была реализована во Флорештском регионе (наиболее 2 тыс. га), в 2009 – в Вулкэнештском (2,6 тыс. га), в 2008 и 2007 – в Анений Ной (2,9 тыс. и 2,4 тыс. га, соответственно). Однозначные выводы на основании данных сведений изготовить трудно. Не факт, что в районах с более высочайшей динамикой сделок с территориями сельхозназначения расценки наиболее высочайшие.

С 2008 года на молдавский рынок земель сельхозназначения вышли непрофильные игроки, вкладывающие в землю, предположительно, иностранный капитал. Чаще других в этой связи операторы рынка и СМИ упоминают ООО «Consoliterra» (учредитель – ООО «Parsec-Pro», в свою очередь, учрежденное «ATS Agribusiness Investments Limited» из Кипра). [5]

Эти компании через своих представителей – обычно сельских кадастровых инженеров – скупают по щедрой стоимости (в сравнение со средней рыночной) сравнительно маленькие участки территорий, однако в большом количестве сел и во многих районах. По версии некоторых профессионалов, эти инвесторы рассчитывают в будущем увеличить собственные наделы, консолидировать их в участки по несколько 10-ов гектаров и перепродавать единым лотом – теснее по гораздо более высочайшим стоимостям. Но в данный момент, как говорят сельхозпроизводители, непрофильные компании-инвесторы чаще всего сдают обретенные территории в аренду работающим агрохозяйствам. При этом, по словам аграрников-землепользователей, эти арендодатели временами требуют увеличения арендной платы. Отказ может повлечь за собой расторжение контракта аренды. В итоге, к примеру, в поле площадью 50 га участок в 5 га остается необработанным и станет потенциальной угрозой фитосанитарного заражения всего земляного массива. Деятельное законодательство предусматривает вероятность применения санкций к землевладельцу в схожих случаях, однако на практике это пока никак не происходит. В этой связи аграрники надеются, что новый Земляной кодекс, план которого уже разработан, сбалансирует интересы землевладельцев-арендодателей и землепользователей- арендаторов.

Отдельные крупные операторы рынка сельхозземель считают, будто через некоторое количество лет в Молдове начнется новый шаг эволюции. Сейчас приблизительно 70% управляющих работающих средних и больших сельхозпредприятий – старше 55 лет. Вполне вероятно, что в скором времени часть данных людей станет торговцами территорий – при этом консолидированных. Тогда и рынок сельхозземель в частности, и сельское хозяйство Молдовы в целом сильно поменяются.