Список использованных источников

1 Братусь С. Н. Советское гражданское право. Субъекты гражданского права / С. Н. Братусь. М. : Юрид. лит., 1984.

2 Корнилова Н. В. Система юридических лиц / Н.В. Корнилова // Актуальные проблемы правотворчества и правоприменения в Российской Федерации на современном этапе : сб. статей науч.-практич. конф. : в 2 ч. Хабаровск : РИЦ ХГАЭП, 2014.

3 Калмыков Ю. Х. Правовое регулирование хозяйственных отношений (Вопросы гражданского законодательства) / Ю. Х. Калмыков. Саратов : Изд-во Саратов. ун-та, 1982. С. 52.

4 Иоффе О. С. Логические пределы понятий юридического лица, оперативного управления, хозяйственного обязательства / О. С. Иоффе // Правоведение. 1972. № 6.

5 Миколенко Я. Ф. Государственные юридические лица в советском гражданском праве / Я. Ф. Миколенко // Советское государство и право. 1951. № 7. С. 40.

УДК: 347.451.41

В.В. Кожаева

Хабаровский государственный университет экономики и права

научный руководитель Н.В. Корнилова, канд. юрид. наук, доцент

История формирования договора продажи недвижимости

Статья посвящена некоторым историческим аспектам, возникновения договора купли-продажи недвижимости, выделению понятия «недвижимость».

Ключевые слова: купля-продажа, договор, недвижимость.

V.V. Kozhaeva

THE HISTORY OF THE FORMATION OF THE CONTRACT OF SALE OF REAL ESTATE

The article is devoted to some historical aspects of the emergence of the contract of purchase and sale of real estate, the concept of "property".

Keywords: purchase and sale, contract, real estate.

Одной из наиболее распространенных форм передачи прав на недвижимость является купля-продажа. В российском законодательстве закреплено определение договора продажи недвижимости только с 1995 года. Согласно ст. 549 ГК РФ договор продажи недвижимости - договор, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать недвижимое имущество в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и оплатить его [1]. Договор должен быть заключен в простой письменной форме.

Важнейшими условиями договора принято считать предмет, цену и перечень лиц, имеющих право на пользование жилым помещением с указанием их прав. Существуют также повышенные требования к детализации предмета, а именно, при продаже земельного участка указываются месторасположение (адрес), кадастровый номер, категория земель, цель использования и общая площадь.

Договор существует множество веков, при этом постоянно изменяется, совершенствуется, претерпевает различные реформы, но остается все той же куплей и продажей.

О приобретении-продаже частными лицами земель на основании купли-продажи остались весьма скудные сведения, которые не простираются далее ХIV века. Причина в том, что обычно это происходило в устном порядке и исполнялось публично, в присутствии большинства членов рода, для исключения всевозможных казусов[8].

Об использовании письменных документов при юридических действиях свидетельствует Псковская судная грамота, относящаяся к 1467 году. Именно с этого момента грамоты стали иметь полную доказательную силу и представлять собой сам договор, который стал заключаться в письменном виде. Порядок совершения сделки был уже достаточно урегулирован. Теперь механизм укрепления прав на землю не исчерпывался только составлением и подписанием грамот. Например, при заключении сделки в обязательном порядке присутствовали свидетели-послухи, многие из которых были не случайными очевидцами, а свидетелями, для которых это был профессиональный труд. Свидетели-послухи имели личные печати, которые прикладывались к грамотам наряду с печатями сторон и писцов, составляющих грамоты. Представителями государственной власти были писцы, которые скрепляли документ своей печатью. Вместе с тем подьячие призывались в свидетели истинности воли сторон, которая также подтверждалась приложением личных печатей контрагентов, но не придавала документу силу бесспорности.

До 1917 г. в России государство, заинтересованное в контроле над мобилизацией земельной собственности и сохранности совершаемых актов с недвижимостью, искало оптимальный вариант регулирования данного вопроса[5].

Совершение частноправовых актов стало более упорядоченным после принятия Уложения царя Алексея Михайловича 1649 года, и большей частью было передано площадным подьячим. Площадными подьячими являлся особый род вольных писцов, действовавших под надзором правительства на городских площадях. Площадные составляли особую артель с круговой порукой друг за друга.

В период царствования Екатерины 2 утверждение сделок с недвижимостью было передано палатам гражданских судов и уездным судам. Имело силу положение законодательства, прямо противоположное закрепленному в Уложении 1649 года - в случае продажи одного имения двум разным лицам имущество закреплялось за тем, чья купчая была совершена раньше.

С 1866 года была утверждена должность нотариуса, которым утверждался порядок совершения сделок о переходе или ограничении права собственности на недвижимость, с последующим утверждением у старшего нотариуса. Несоблюдение этого порядка влекло недействительность сделки. С этого момента сделка, предметом которой являлась недвижимость, могла быть совершена в любом месте. Но в то же время право по ней переходило только по утверждении ее старшим нотариусом по месту нахождения недвижимости. Если одна и та же недвижимость была продана нескольким разным лицам, то вещное право приобреталось не тем, чья сделка была совершена раньше, а тем, чей акт был раньше утвержден старшим нотариусом.

Понятие недвижимости вошло в законодательство нашей страны сравнительно недавно в связи с возвращением недвижимого имущества в качестве полноценного объекта гражданских прав в гражданский и хозяйственный оборот[5]. В советский период недвижимость была преимущественно объектом государственной собственности и почти полностью была исключена из гражданского оборота. Например, ГК РСФСР 1922 г. с отменой частной собственности на землю (ст. 21) упразднил деление имущества на движимое и недвижимое. В редких случаях допускалось право собственности граждан на отдельные виды недвижимости (например, на жилые дома) [7].

В ГК РСФСР 1964 г. уже содержались нормы, которые выделяли право собственности на недвижимые вещи и совершение сделок с ними в отдельные правовые институты (личная собственность на жилой дом, договор купли-продажи жилого дома или дачи, возможность завещания данных объектов), но в то же время гражданское право не давало законодательного определения недвижимости. Основы гражданского законодательства, принятые в 1991 году на первой волне реформирования, уже содержали деление имущества на движимое и недвижимое. Было дано вполне классическое определение недвижимости, главным признаком которой была указана прочная связь с землей и несоразмерность ущерба назначению имущества при перемещении (п. 2 ст. 4) [5].

Сам термин «недвижимое имущество» присутствовал и в Законе РСФСР от 24.12.1990 г. № 443-1 «О собственности в РСФСР» [4] в контексте приобретательной давности (п. 3 ст. 7), но определения, как такового, Закон не давал. Вопрос о включении тех или иных вещей в состав недвижимости имеет важное значение при оценке, продаже, залоге, завещании и других операциях с недвижимым имуществом.

Сам термин «недвижимое имущество» появился в российском законодательстве в начале XVIII века и впервые был использован в 1714 году в Указе Петра I о единонаследии [3], заменив собой существовавшие прежде понятия - вотчины и поместья, и стерев различия между ними: «Всем недвижимых вещей, то есть, родовых, выслуженных и купленных вотчин и поместий, также и дворов, и лавок не продавать и не закладывать...» [5].

В настоящее время определение недвижимости дается в ст. 130 ГК РФ и включает в себя земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, сделки с которыми подлежат государственной регистрации [1].