Список использованных источников

1 Стратегия национальной безопасности Российской Федерации до 2020 г. : утв. Указом Президента РФ от 12.05.2009 г. № 537 «О Стратегии национальной безопасности Российской Федерации до 2020 года» // Российская газета. 2009. 19 мая.

2 По данным ГИАЦ МВД России // URL: https://mvd.ru Centri/Glavnij.ru

3 Российская газета. 2012. № 46.

4 Бюллетень Верховного Суда РФ. 2004. № 8.

5 Волков К. А. Пробелы уголовной статистики и ответственности за сексуальные преступления в отношении несовершеннолетних // Вопросы ювенальной юстиции. 2013. С. 13.

УДК 347.2/.3

А.М. Ибрагимова

Хабаровский государственный университет экономики и права

научный руководитель И.Р. Винаркевич, канд. юрид. наук, доцент

Право общей долевой собственности

Работа посвящена анализу права общей долевой собственности на жилые помещения по законодательству России. Цель исследования – определение специфики общей долевой собственности на жилые помещения.

Ключевые слова: право общей долевой собственности, сособственники, жилые помещения.

A.M. Ibragimova

The right of the General share property

The article is devoted to the analysis of the right of common ownership of residential premises in the legislation of Russia. The aim of the study was to determine the specificity of common ownership of the dwelling.

Keywords: the right of common ownership, the joint owners, dwelling.

Имущество, находящееся в собственности двух и более лиц, принадлежит им на праве общей собственности (статья 244 ГК РФ [1]). Стоит отметить, что закон указывает, что имущество может находиться как в долевой собственности (с определением долей каждого из собственников), так и в общей совместной собственности (без определения долей).

Собственник осуществляет права владения, использует и распоряжается принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением – для личного проживания, проживания членов его семьи (статья 288 ГК РФ).

Согласно статье 30 Жилищного кодекса РФ о правах собственника жилого помещения:

- Собственник осуществляет права владения, использует и распоряжается принадлежащим ему на праве собственности жильем в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые определены настоящим Кодексом.

- Собственник может предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилье гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на другом законном основании, а также юр. лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, определенных гражданским законодательством, настоящим Кодексом [2].

Всем собственникам квартиры, находящимся в долевой собственности, принадлежат в одинаковой степени все права, предусмотренные статьями 288 ГК РФ и 30 Жилищного кодекса РФ, включая право личного проживания в помещении и право на вселение членов семьи.

Однако, имеются некоторые ограничения при сдаче квартиры в аренду, продаже доли либо вселении других лиц сособственником. В данном случае необходимо согласие других собственников долей согласно статье 246 ГК РФ.

В частности, продажа доли в праве общей собственности возможна с соблюдением ограничений, указанных в статье 250 ГК РФ.

Общая собственность появляется при поступлении в собственность двух и более лиц имущества, которое не может быть распределено без изменения его назначения или не подлежит разделу в соответствии с законодательством (ч.4 статья 244 ГК РФ).

Согласно статье 16 Жилищного кодекса РФ, право общей долевой собственности возможно на жилые помещения в Российской Федерации следующего вида: жилой дом или часть жилого дома; квартира или часть квартиры; комната.

Основания возникновения права общей долевой собственности:

1. Сделки с жилыми помещениями с участием граждан или организаций (дарение, купля-продажа, мена, рента);

2. Переход права собственности на долю по наследству (наследство по завещанию, наследство по закону);

3. Безвозмездная передача в частные руки жилого помещения, принадлежащего государству, т.е. приватизация жилья;

4. Признание права собственности на помещение (долю в праве на жилое помещение) по решению суда.

Стоит отметить, что право собственности, в вышеперечисленных случаях, может перейти и на все жилое помещение, и только на долю в праве собственности [3, с. 358].

Участники совместной долевой собственности или участники общей долевой собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща обладают, пользуются общим имуществом (статья 253 ГК РФ).

Но распоряжение общей долевой собственностью имеет ряд отличий. Например, участник общей долевой собственности на квартиру может продать свою долю в квартире, уведомив о своем намерении других собственников долей, тогда как участники общей совместной собственности на квартиру могут действовать только сообща, т. е. могут продать не долю в праве собственности на жильё, а квартиру в целом.

Чтобы избежать сложностей, возникающих при распоряжении общей совместной собственностью на квартиру (ее продажа или иное отчуждение возможно только целиком), участники общей совместной собственности могут заключить соответствующее соглашение об определении долей и, тем самым, назначить свои доли. Тем не менее, и с установлением долей в праве общей собственности на квартиру дела обстоят не так просто. Так как сделка с недвижимым имуществом, подлежит обязательной государственной регистрации в Федеральной регистрационной службе, то соглашение об определении долей в праве общей совместной собственности на квартиру должно соответствовать определенным требованиям (статья 164 ГК РФ). В свою очередь требования Федеральной регистрационной службы к соглашению об определении долей в праве общей совместной собственности, вытекают из ч. 2 статьи 254 ГК РФ, в которой говорится о равенстве долей всех участников общей совместной собственности. Например, если квартира оформляется в собственность двух граждан, то будет зарегистрировано соглашение об определении долей в такой квартире таким образом, что за каждым из участников общей собственности на квартиру будет зафиксировано право собственности на 1/2 доли.

Обладатели долей в праве собственности на квартиру могут совершать со своей долей любую не запрещенную законом сделку – продавать, дарить, завещать и др.

Однако и здесь есть свои нюансы. Если владелец доли собирается сдать квартиру в аренду, то от владельцев остальных долей в этой квартире необходимо получить согласие в письменном виде или в виде документа, в котором фигурирует фраза «собственник, ФИО, не возражает против сдачи квартиры в аренды гражданину, ФИО, на условиях…», или в виде пометки о согласовании договора аренды квартиры с остальными владельцами жилья на тексте договора, с подписями и расшифровкой.

Если владелец доли собирается продать долю в праве собственности на квартиру какому-либо лицу, то он обязан реализовать преимущественное право покупки этой доли остальными собственниками квартиры (статья 250 ГК РФ).

Владелец доли, в этом случае, обязан за месяц до продажи своей доли письменно известить о намерении остальных собственников жилья, указав цену, по которой он намеревается её продавать. Остальные собственники недвижимости должны будут в течение месяца дать ответ продавцу или письменным согласием на покупку его доли по заявленной цене, или письменным отказом от сделки. Если хозяева остальных долей квартиры ответят отказом от выкупа доли по заявленной цене или в течение месяца с момента направления извещения не дадут ответа, то продавец  доли сможет продать ее другим лицам. Только цена договора купли-продажи обязательно должна соответствовать цене, заявленной в извещении. Но, если цена в договоре купли-продажи доли будет отличаться от цены, которая была в извещении, или продавец доли не оповестит остальных владельцев жилья о своем намерении продажи доли, то прочие собственники квартиры вправе подать в суд исковое заявление [4, с. 369].

Среди владельцев долей в жилом помещении могут возникать конфликты. Например, родственники не разрешают пользоваться комнатой или не желают вселять зарегистрированных в квартире членов семьи одного из собственников квартиры.

Обычно подобные ситуации разрешаются следующим образом: а) Определение порядка пользования жильем; б) Продажа доли; в) Выдел доли в натуре.

При продаже доли новый владелец доли рискует встретиться с теми же проблемами, которые были и у продавца доли. И, как правило, покупатель доли изначально догадывается о возможных предстоящих проблемах. Как следствие, доля продается значительно дешевле, чем могла бы стоить, если бы был определен порядок пользования жильем или совершен выдел доли в натуре.

Стоит заметить, что собственник доли вправе просить выдела своей доли из общего имущества (ч. 2 статья 252 ГК РФ). Выдел доли в натуре – это признание права частной собственности на изолированное отдельное помещение. Например, собственник доли в 3-комнатной квартире после выдела доли в натуре может стать собственником отдельной изолированной комнаты в данной квартире.

И все-таки не во всех жилых помещениях возможно принудительно осуществить выдел доли в натуре.

Выдел участнику общей собственности на приватизированное жилое помещение, принадлежащей ему доли возможен, если существует техническая возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений - коридора, кухни, туалета, отдельного входа и прочего. Если такой возможности не имеется, то суд вправе по просьбе истца установить порядок пользования жилым помещением.

Получается, что выдел доли в натуре в принудительном порядке возможен только в отдельно стоящих жилых домах - сельских домах, коттеджах, в которых можно сделать отдельный вход или перегородку и превратить этот жилой дом, фактически, в многоквартирный дом, с отдельными и изолированными квартирами.

У жильцов квартир имеется выбор: либо осуществить выдел доли в натуре - зафиксировать право собственности на отдельные изолированные комнаты, заключением с остальными собственниками квартиры в добровольном порядке соответствующего соглашения, либо в судебном порядке установить порядок пользования этим жилым помещением.

Владение и, соответственно, пользование имуществом, которое находится в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а если согласие не достигнуто, то в порядке, устанавливаемом судом (статья 247 ГК РФ).

Как определяется порядок пользования квартирой в суде?

Важное условие – комнаты в квартире должны быть не смежными, а изолированными. В данном случае суд решает, кому из владельцев квартиры право пользования какой изолированной комнатой принадлежит. Например, за истцом Петровым суд может признать право пользования комнатой A, а за ответчиками – право пользования комнатами В и С.

В случае выдела доли в натуре в отдельном доме Петров получает право частной собственности на комнату А, а в городской квартире - получает право пользования или проживания в комнате А.

В одном случае Петров может продать жилое помещение, а в другом – продать долю в праве собственности на квартиру, но с закрепленным в суде решении правом пользования отдельной комнатой.

Таким образом, есть как общие черты, так и различия общей долевой собственности, общей совместной собственности и частной собственности на жилье в РФ [5, с. 412].