Список использованных источников

1 О защите конкуренции : ФЗ № 135-ФЗ от 26.07.2006 г. (в ред. 05.10.2015 г.) http://www.consultant.ru/(дата обращения 07.11.2015).

2 Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации : ФЗ № 381-ФЗ от 28.12.2009 г. (в ред. 31.12.2014 г.) http://www.consultant.ru/ (дата обращения 10.11.2015).

3 Об утверждении Положения по бухгалтерскому учёту «Учёт материально-производственных запасов» ПБУ 5/01 : приказ Минфина России от 09.06.2001 г. № 44н (в ред. от 26.03.2007 г.). http://www.consultant.ru/(дата обращения 10.11.2015).

4 Бабаев Ю. А. Бухгалтерский учет в торговле и общественном питании : учеб. пособие / Ю. А. Бабаев, А. М. Петров. М. : Вузовский учебник; ИНФРА-М, 2015. 352 с.

5 Ким Л. И. Стратегический управленческий учет : монография / Л. И. Ким. М. : ИНФРА-М, 2014. 202 с.

6 Ожегов С. И. Толковый словарь русского языка : ок. 80 000 слов и фразеологических выражений / С. И. Ожегов, Н. Ю. Шведова. – 4-е изд., доп. М. : Азбуковник, 1999. 944 с.

УДК 332.7

Е.А. Чебанюк

Хабаровский государственный университет экономики и права

научный руководитель Л.В. Бирюкова, канд. экон. наук, доцент

Основные тенденции на рынке купли-продажи жилой недвижимости в г. Хабаровске

This article is devoted to the study of major trends in the housing market in Khabarovsk. The article analyzes the main factors affecting the supply and demand in the housing market. It is shown that the prices are directly dependent on general economic conditions, currency fluctuations, the situation in the mortgage market, state support for the construction industry. In addition, noted the impact of demographic factors on the regional housing market in the Khabarovsk region.

Keywords: residential real estate market, real estate, the price level, purchasing habits, demand, supply, primary market, secondary market, the key rate, mortgage lending, the demographic situation.

Среди элементов рыночной экономики ведущую роль занимает недвижимость, которая выступает не только в качестве средства производства (земля, помещения коммерческого назначения), но и в качестве объекта потребления (жилые дома, дачи, квартиры, гаражи). Бесспорно, с функционированием рынка недвижимости связана деятельность людей не только в обыденной жизни, но и, к примеру, в бизнесе. Именно поэтому важно формировать систему знаний о недвижимом имуществе, о тенденциях изменений уровня цен на нее. Недвижимость выступает в качестве основы всей системы рыночных отношений.

В связи с нестабильной ситуацией в экономике страны все аспекты жизни общества подверглись резким колебаниям. Естественно, что рынок недвижимости, в том числе и жилой, не стал исключением. [1]

Рассмотрим динамику уровня цен на жилую недвижимость в г. Хабаровске за период с 2013 года до начала 2015 года. Основной тенденцией на рынке купли-продажи жилой недвижимости г. Хабаровске во втором полугодии 2013 г. стала положительная динамика роста цен на жилье, что не противоречило среднероссийскому направлению развития рынка. Однако в ноябре 2013 г. наблюдался спад цен на недвижимость в размере 10%, который однозначно объяснить нельзя. Возможно, таким образом рынок отреагировал на наводнение, произошедшее летом. К концу года ситуация на рынке стабилизировалась, и не изменялась до начала лета 2014 года. Очередное снижение стоимости жилой недвижимости в г. Хабаровске произошло в период с мая по июль. Снижение составило около 5%.

В летний период, обычно происходит уменьшение спроса на рынке недвижимости, что связано с периодом отпусков. Однако снижения стоимости за последние несколько лет даже в летний период на рынке не наблюдалось. По мнению экспертов, этот факт падения цен на жилье можно также связать с наводнением 2013 г.: после стихии большого ажиотажа на рынке не отмечалось, более того, часть домов, попавших в район наводнения не подходит для кредитования, из-за риска повторения бедствия. [2]

В конце 2014 г. рынок недвижимости г. Хабаровска несколько стабилизировался. Лишь в отдельных сегментах цены изменились в большей степени. Если в целом в декабре 2014 года цены на жилую недвижимость возросли чуть более чем на 1% (при этом средняя стоимость 1 кв. м. достигла 69 000 руб.), то на однокомнатные квартиры новой планировки в Центральном районе города стоимость 1 кв. м. жилья повысилась на 6%, а на двухкомнатные квартиры «сталинского» типа, расположенные в Индустриальном районе – снизилась почти на 4%.

Значительное удорожание однокомнатных квартир можно объяснить повышенным спросом из-за наибольшей покупательской доступности малогабаритных квартир. При этом, в первую очередь потенциальные покупатели стремятся приобрести квартиры новой планировки, как товар с лучшими потребительскими свойствами. [2]

Нестабильность в экономической сфере страны, значительные колебания на валютном рынке спровоцировали рост спроса на рынке жилой недвижимости. На рынок пришли покупатели, стремящиеся инвестировать свои сбережения в недвижимость, чтобы избежать обесценения своих накоплений. Как правило, покупка квартиры не была спонтанным решением. Решение о покупке принимали те покупатели, кто давно планировали это сделать (не стали ждать лучших времен и спешили сделать это как можно быстрее). Следовательно, можно предположить снижение покупательской активности в 2015 году, так как большинство удовлетворили свой спрос еще в 2014 г. [3]

Рассмотрим ситуацию с ипотечным кредитованием, оказывающем значительное влияние на развитие рынка недвижимости. В 2014 г. средняя ставка по ипотеке составляла примерно 12-14% годовых. Но банки стали работать на новых условиях, поскольку ЦБ РФ повысил ключевую ставку к концу года до 17%. Ставки по ипотеке перешагнули отметку в 16%: для многих ипотека стала недоступной, снизилось количество потенциальных заемщиков. Более того, сами банки способствовали этому, ужесточая требования к заемщикам. Общий объем снижения ипотечного кредитования в регионе в первые месяцы 2015 года по сравнению с аналогичным периодом 2014 года сократился на 12%.

Снижение ключевой ставки до 14% в марте 2015 года несколько уменьшит напряженность на рынке ипотечного кредитования. Создаст предпосылки к оживлению рынка недвижимости и снижение ставки по субсидируемым ипотечным кредитам до 12%, но только на отдельном сегменте – первичном рынке недвижимости. [4]

Затронув тему первичного жилья, следует отметить то, что с 2014 года необходимо обязательное поручительство банка или страхование для застройщиков. Теперь застройщику дается выбор: заручиться поручительством банка, страхованием в страховой компании или членством в обществе взаимного страхования.

Не утешает и новый проект от Минстроя, согласно которому дольщик будет вынужден осуществлять все дела не напрямую с застройщиком, а через банк, более того платить лишь 10% от стоимости жилья. Таким образом, вместо 70% средств дольщика застройщик будет вынужден использовать лишь 10%. На первый взгляд, это может рассматриваться как уменьшение рисков дольщика, но фактически –вынудит его затрачивать дополнительные денежные средства, поскольку финансовая организация вряд ли будет оказывать бесплатно свои услуги. Более того, застройщику придется использовать кредиты банков, чтобы найти средства для осуществления своей деятельности. Следовательно, стоимость жилья, вероятнее всего, возрастет. Такая ситуация может привести к резкому возрастанию цен на первичном рынке. Рациональному покупателю будет проще приобрести жилье на вторичном рынке.

Кроме общих тенденций направления развития рынка, следует отметить еще и региональные особенности рынка жилья. Масштабный отток населения в более богатые и комфортные районы России влечет за собой сокращение спроса на недвижимость, а также перенасыщение объектами жилья, т.е. увеличение предложения на вторичном рынке. Следует отметить, что до 2013 г. демографическая ситуация в крае характеризовалась естественной убылью населения. Только с 2013 года отмечена незначительная положительная динамика естественного прироста населения, что не может оказывать позитивного влияния на текущее состояние рынка жилой недвижимости. [5]

Следует отметить, что предсказать или спрогнозировать изменение цен на жилье в России, и, в частности, в г Хабаровске, достаточно проблематично, поскольку современные реалии достаточно противоречивы. [6] С одной стороны, значительный рост цен на квартиры-новостройки, приведет к дополнительному спросу на квартиры вторичного рынка, а с другой – дорогие кредиты для данного сегмента рынка могут привести к снижению спроса. Как отмечают эксперты, данная ситуация может послужить толчком для развития некоммерческого найма жилья. Аренда квартир от государства или частных лиц будет более доступной. Однако, это явление может внести определенный резонанс, внеся фундаментальные различия в жизни тех, кто владеет недвижимостью и тех, кто ее не имеет. Соответственно, те, кто имеет несколько квартир в собственности, смогут увеличить свой доход от сдачи в аренду квартиры. В 2015 году рынок жилой недвижимости напрямую будет зависеть от курса валют, ставок по ипотеке, и, конечно, от общего состояния экономики.