Список использованных источников

1 Курганов В. М. Логистика. Транспорт и склад в цепи поставок / В. М. Курганов. М. : Книжный мир, 2009. 512 с.

2 Лукинский В. С. Лукинский В. В. Транспортировка в логистике : учеб. пособие. СПб. : СПбГИЭУ, 2005. 139 с.

3 Миротин Л. Б. Логистика, технология, проектирование складов, транспортных узлов и терминалов / Л. Б. Миротин, А. В. Бульба, В. А. Демин. М. : Феникс, 2009. 416 с.

4 Миротин Л. Б., Ташбаев Ы. Э., Гудков В. А. Транспортная логистика : учеб. пособие. М. : Экзамен, 2003. 512 с.

5 Сергеев В. И. Задачи оптимизации организационных структур логистических систем // Транспортная логистика и логистика транспорта : межвузовский науч. сборник. Саратов : СГТУ, 2010.

6 Сергеев В. И., Дыбская В. В., Зайцев Е. И. Логистика. Интеграция и оптимизация логистических бизнес-процессов в цепях поставок. Полный курс МВА. М. :Эксмо, 2009. 939 с.

УДК 336.71

Д.Ю. Массалитина

Хабаровский государственный университет экономики и права

научный руководитель Г.В. Ксенофонтова, канд. экон. наук, доцент

Ключевые проблемы оценки недвижимого имущества как объекта залога при кредитовании с целью минимизации кредитных рисков

В статье рассматриваются проблемы оценки недвижимости при залоговом кредитовании, существующие трудности взаимодействия оценочных компаний, банков и потенциальных заёмщиков. Проблемы оценки стоимости недвижимого имущества как объекта залога рассматриваются с точки зрения банков и оценочных компаний. Особое внимание уделено рассмотрению общих законодательных проблем, характерных для всех субъектов оценки. Предложены пути их решения.

Ключевые слова: банки, оценочные компании, залог недвижимости, отчёт оценщика, проблемы оценки.

D. Yu. Massalitina

The KEY ISSUES FOR THE VALUATION OF REAL PROPERTY AS COLLATERAL FOR LOANS TO MINIMIZE CREDIT RISKS

This article discusses problems of assessment of real property collateral, the difficulties of interaction between appraisal companies, banks and potential borrowers. In this article the problem of valuation of immovable property as collateral are considered from two points of view: the banks and appraisal companies. The special attention is paid to consideration of the common legislative problems, characteristic for all subjects of an assessment. Also the article formulated perspective directions of solutions to these problems.

Keywords: banks, appraisal companies, mortgage, appraiser's report, the problems of valuation.

Последствием кризиса конца 2014 – начала 2015 года стало повышенное внимание со стороны кредитных организаций к качеству залогового обеспечения с точки зрения его правового и стоимостного анализа на этапе принятия решения о кредитовании потенциального заёмщика.

Одной из задач, с которыми сталкиваются кредитор и заёмщик является определение залоговой стоимости имущества, принимаемого в качестве обеспечения. При этом следует отметить, что в процессе оценки объекта залога участвуют три стороны: банк, потенциальный заёмщик и оценочная компания.

В качестве инструмента минимизации кредитных рисков залог недвижимого имущества выполняет следующие функции: обеспечивает и стимулирует возврат предоставленной ссуды; выступает в качестве сдерживающего фактора наращивания ссудной задолженности заёмщика; минимизирует риск преднамеренного вывода активов; снижает величину расчётного резерва и определяет размер фактического резерва за счёт корректировки на стоимость заложенного имущества.

Однако в условиях кризисных явлений кредитные организации столкнулись с рядом проблем, которые не позволили в полной мере покрыть убытки за счёт принятого обеспечения по невыполненным кредитным обязательствам.

Среди законодательных проблем можно выделить следующие: во-первых, понятие залоговой стоимости, активно используемое в деловом обороте, в РФ на сегодняшний день законодательно не закреплено, при этом отсутствует как чёткое определение, так и общепринятые методики расчёта залоговой стоимости. На практике банки определяют залоговую стоимость как рыночную стоимость с учётом дисконта или понижающих коэффициентов. Также следует отметить, что в Положении Банка России № 254-П от 26.03.2004 г. понятие справедливой стоимости объекта залога, отличается от определения в соответствии с МСФО, которое ближе к определению «прогнозируемой рыночной стоимости», так как содержит в себе ссылку на событие, которое должно произойти в течение 180 дней после даты оценки. Это, в свою очередь, обуславливает необходимость содержания в отчёте прогноза изменения стоимости залога во времени.

Во-вторых, понятие «залоговый дисконт» также нормативно не закреплено. В результате отсутствует единая методика расчёта дисконта, величина которого определяется в соответствии с внутренними положениями каждого конкретного банка.

Среди путей решения вышеуказанных проблем целесообразно законодательно закрепить вопросы, касающиеся определения залоговой стоимости, в том числе установления минимального размера залоговых дисконтов для различных видов обеспечения.

В-третьих, даже в случае оформления залога недвижимости в соответствии со всеми правилами и стандартами риск мошенничества со стороны заёмщиков также имеет место быть. Для решения данной проблемы необходимо обязать заёмщика ежеквартально предоставлять выписки из ЕГРП, посредством включения данного пункта в договор залога.

В качестве причин низкого уровня услуг, предоставляемых оценочными компаниями, банки в первую очередь выделяют преднамеренное завышение стоимости объектов оценки согласно «пожеланиям» потенциального заёмщика. На втором месте стоят проблемы, связанные с субъективизмом со стороны оценщиков и отсутствием доказательной силы сформулированных в отчёте выводов. Третьим фактором являются ошибки при описании и идентификации залога ввиду отсутствия унифицированных требований. В-четвёртых, недостаточный уровень общей профессиональной подготовки оценщиков, который в том числе сказывается на сроках подготовки отчётов оценочных компаний.

Решением данных проблем может стать разработка и внедрение эффективного механизма привлечения оценочных компаний к ответственности за недобросовестную оценку.

Со стороны банков возможно введение критериев отбора оценщиков в качестве партнёров. Данные критерии должны быть объективны, прозрачны и публичны. Среди них могут быть следующие: положительная репутация, срок деятельности компании на рынке, наличие пройденных повышений квалификации, наличие в штате специалистов, прошедших обучение по международным программам.

Основные проблемы в части оценки залога, по мнению оценочных компаний, лежат в области коммуникаций с банками, в том числе:

- субъективизм при проведении аккредитации, законность самой аккредитации;

- зависимость факта оплаты услуг оценщика от получения кредита;

- давление со стороны банков в части установления итоговой стоимости объекта залога.

Отдельно представители оценочных компаний выделяют недостаточный профессионализм и компетентность сотрудников залоговой службы банков; агрессивность, высокомерие со стороны банковских работников, при полной некомпетентности в обсуждаемом вопросе.

Среди проблем, касающихся методологии оценки, профессиональные оценщики отмечают следующее:

-отсутствие у банков унифицированных требований к оценке для целей принятия имущества в качестве залога;

-несоответствие требований банков стандартам оценки и положениям законодательства об оценочной деятельности;

-необходимость составления прогноза изменения стоимости имущества, что существенно увеличивает сроки и трудоёмкость написания отчёта об оценке;

- необходимость согласования полученного результата оценки как с клиентом, так и с банком, требования к результатам оценки которых нередко существенно отличаются.

Для решения проблем, связанных с коммуникацией банков и оценочных компаний, необходимо создать эффективный механизм взаимодействия оценщика и эксперта банка.

Данный механизм должен включать ряд этапов: согласование задания на оценку с представителем банка и представителем заёмщика; заключение договора проведения оценки недвижимого имущества; консультации в случае возникновения спорных вопросов; представление в банк промежуточных результатов оценки для прохождения внутренней экспертизы; представление согласованного отчёта заказчику.

Оценщику необходимо согласовать полученный результат как с клиентом, так и с банком. При этом важно убедить как заёмщика, так и банк в правильности и объективности полученного результата. На данном этапе может серьёзно разойтись объективная оценка оценщика и субъективное представление заёмщика о стоимости объекта оценки.

При положительном варианте отчёт принимают и банк, и клиент, и на основании его принимается решение о сумме выдаваемого кредита. При отрицательном варианте важно заранее обговорить варианты закрытия договора об оказании оценочных услуг и порядок оплаты оценочной компании за проведённую работу.

Проблемам оценки залога практически не уделяется серьёзного внимания. Это приводит к нарушению важнейших принципов оценки, в результате чего в банковской сфере возникают дополнительные риски.

Основными направлениями решения вышеуказанных проблем являются: совершенствование законодательной базы, разработка единых требований к оценке недвижимости как объекта залога; обучение и повышение квалификации сотрудников оценочных компаний и банков; активное участие регулирующих органов в повышении качества оценочных услуг.