2. Зарубіжний досвід регулювання іпотечних відносин

Іпотечні відносини мають багатовікову історію, вони є невід ємною і дуже суттєвою рисою сучасних економічних систем.

За даними професора правничого факультету Віденського університету доктора Г. Хофмайстера [7] ведення поземельної книги започатковане в 1135 р. (м. Кельн). Занесення угод з нерухомістю в книги практикується в Чехії з часів короля Карла IV (період правління з 1346 по 1378 р.).

Саме в ті часи були створені богемсько-моравські кадастри, які у XVIII ст. послугували зразком для реформи поземельної книги чесько-австрійських родових маєтків. Перший реформований кадастр (це був кадастр однієї із австрійських земель – Штирії) складено в 1730 р. чеським чиновником, який вів поземельну книгу.

Основною метою тогочасної реформи було сприяння розвитку реально забезпеченого іпотечного кредиту шляхом оприлюднення прав на нерухомість і, насамперед, витіснення «таємних іпотек» (на користь державної казни, спадкоємців тощо). У XVIII ст. використання кадастрів та поземельних книг досягло в Європі найбільшого поширення – від м. Фрайбурга на заході до м. Львова на сході.

Після прийняття закону про поземельну книгу (1871 р.) та законів про ведення поземельних книг в окремих коронних землях Австро-Угорщини вона стала першою в світі державою, яка запровадила так званий середньоєвропейський тип поземельної книги. Це стосувалося також і українських земель, а саме Східної Галичини, Північної Буковини та Закарпаття, які входили тоді до складу Австро-Угорської імперії.

Німеччина остаточно перейшла до зазначеного типу системи в 1872 р,. Швейцарія – в 1907-1912 рр.

Переваги середньоєвропейського типу поземельної книги полягають у тому, що вона є офіційним реєстром, який в зручній для користування формі містить дані про власника земельної ділянки та про обтяження й обмеження, покладені на неї. Внесення в поземельну книгу визнається по відношенню до добросовісного по­купця чи заставоутримувача законним, навіть якщо воно з об’єктивної точки зору є помилковим; такий порядок вимагає особливої обережності при внесенні даних до поземельної книги.

Спеціальними поземельними книгами є поземельна книга квартири, поземельна книга спадкового права забудови тощо.

Середньоєвропейський тип поземельної книги застосовується в наш час у ФРН, Австрії, Швейцарії, Угорщині, Чехії, Словаччині, Польщі, Румунії, країнах колишньої Югославії. Подібні системи існують в Нідерландах, скандинавських країнах, Іспанії, Греції та Туреччині.

Дуже близькою до середньоєвропейської є система, розроблена Робертом Торренсом для Австралії, яка закріпилася згодом у Новій Зеландії, Канаді, Великій Британії.

Французька система реєстрації поширена у Франції, Бельгії, Люксембурзі та більшості колишніх французьких колоній. В США застосовується реєстр документів. Головною відмінністю французької та американської систем від середньоєвропейської є те, що вони не мають офіційного захисту записів, отже, покупець нерухомості чи кредитор-заставоутримувач повинен для певності у заставі перевіряти всі відповідні документи (титули).

Поземельна книга середньоєвропейського типу тісно пов'язана з кадастром, але в організаційному відношенні є окремим реєстром. Рішення про права на нерухомість є настільки важливими для фізичних і юридичних осіб, що ведення поземельних книг у багатьох країнах передано у відання судів, тоді як питання, пов’язані з кадастром і землевпорядкуванням, можуть перебувати у віданні інших установ.

Сучасні електронні технологи дають змогу об’єднувати дані кадастрів та дані поземельних книг в один банк даних; при цьому установи, які ведуть кадастр та поземельну книгу, можуть не об’єднуватись. Значні переваги має єдина система реєстрації нерухомого майна, за якої дані кадастру та поземельної книги зводять­ся в один реєстр, який веде земельне відомство.

Ще однією суттєвою рисою європейської системи іпотечного кредитування є використання довгострокових банківських зобов’язань – закладних листів як інструментів рефінансування капіталовкладень в нерухомість.

Закладний лист – це різновид іпотечної облігації, яка емітується під забезпечення нерухомим майном (землею, виробничими і житловими будівлями тощо).

Емісія закладних листів здійснюється лише тими фінансово-кредитними установами, які мають відповідну ліцензію, у чітко визначених законом межах і під особливим контролем за емітентами.,

Система закладних листів (зобов'язань) склалася у XVIII–^: XIX ст. в Німеччині і широко застосовується у ФРН та Данії, відповідає законодавству Франції, Греції, Австрії, Португалії, Іспанії та Швеції. Ця система є нововведенням для Польщі, Словаччини, Чехії та Угорщини.

Для сучасної України особливий інтерес становить німецький досвід емісії закладних листів, індиційованих на золото і долари США в умовах інфляції, що після Першої світової війни дало можливість залучити в економіку Німеччини значні суми іноземної валюти.

Загалом у високорозвинених країнах створені всі економічні, правові та інституційні передумови іпотечного кредитування, що й забезпечило його значний розвиток. Там склалася струнка система іпотечних банків, деякі з яких дуже потужні.

Створюються необхідні передумови для розвитку іпотечного кредитування в постсоціалістичних країнах Центрально-Східної Європи. Основи заставного права створені в Польщі, Словаччині, Чехії та Угорщині. Впровадження принципу конституйованої дії внесень до поземельної книги і громадської довіри стосовно правильності цих внесень закладає основи для трансакцій з нерухомістю в цих країнах.

Надійність прав на іпотеку є певною мірою визначальною щодо розвитку ринку закладних листів, оскільки ризики, пов'язані з іпотекою, стосуються також надійності закладних листів.

Щодо прав на іпотеку в країнах, які проводять реформи, до недостатньо врегульованих слід віднести насамперед проблеми рангу та примусового виконання.

У зв'язку з цим Чехія запровадила першоранговість для таких іпотек, які покривають іпотечні закладні листи. Ця сама норма практикується у Польщі. В Угорщині перевагу перед іпотекою мають тільки витрати на провадження, а також вимоги на утримання та вільні від закладу вимоги працівників.

У всіх країнах, які реформуються, відчувається брак досвіду при проведенні примусового продажу. Для вирішення цієї проблеми доцільне запровадження особливих ринків примусового продажу.

Задовільним в цих країнах є правове регулювання будівельного планування та дозволу на будівництво. Поступово запроваджується система найму житла, що відповідає ринковій економіці.

Становлення іпотечного кредитування в країнах, що проводять реформи, потребувало законодавчого врегулювання діяльності іпотечних банків та ринку цінних паперів. Ця передумова була створена в Чехії {1995 р.), Словаччині (1996 р.), Угорщині (1996 р.) та Польщі (1998 р.). Принципи функціонування систем іпотечних банків у цих країнах у багатьох відношеннях близькі до існуючих у ФРН.

В цілому зазначені країни Центрально-Східної Європи зробили значні кроки на шляху створення необхідних передумов для іпотечного кредитування, хоча й не вирішили поки-що всіх проблем, пов'язаних з ним.