Тема 6. Операції з іпотечними паперами власної емісії

1. Передумови емісії іпотечних цінних паперів

Основною функцією іпотечних банків є рефінансування через емісію іпотечних цінних паперів і що таке рефінансування має два основні аспекти:

- видачу кредитів, забезпечених нерухомістю;

- залучення для цього коштів через емісію цінних паперів, забезпечених цією ж нерухомістю.

Отже, одна і та сама нерухомість не лише дає змогу знизити ризики кредитування при забезпеченні нею кредиту. Вона є засобом залучення в розпорядження іпотечного банку нових джерел іпотечного кредитування в спосіб емісії цінних паперів, забезпе­чених цією нерухомістю.

Досвід центральноєвропейських країн виявив передумови, обов'язкові для успішного розвитку іпотечного. кредитування на базі емісії іпотечних пінних паперів (у Центральній Європі – закладних листів), незалежно від національних особливостей чи стану економіки тієї чи іншої країни. Це:

- чітке правове визначення вимог, яким повинні відповідати іпотечні фінансово-кредитні установи, основною функцією яких мають бути іпотечне кредитування через емісію іпотечних цінних паперів;

- правове визначення іпотечного кредиту як такого, що забезпечений заставою нерухомості; .

- ліцензування та особливий державний нагляд: емісія іпотечних паперів може здійснюватися лише проліцензованими фінансово-кредитними установами під особливим державним контролем;

- застосування «стіни захисту», яка передбачає чітке і жорстке відокремлення активів, пасивів і діяльності, пов'язаної з наданням іпотечних кредитів та емісією іпотечних паперів, від іншої діяльності іпотечної установа;

- застосування принципу покриття: емітовані іпотечні папери мають покриватися заставленою нерухомістю, відповідною за терміном застави і достатньою за вартістю; до певних меж (наприклад, до 10 % від загального обсягу емітованих паперів) іпотечні папери можуть покриватися визначеними законом цінностями, що замінюють нерухомість (вимогами до центрального банку тощо);

- застосування меж покриття: лише 60 – 70 % (в Україні, можливо, 50 %) від вартості закладеної нерухомості може застосовуватися для покриття іпотечних паперів;

- обґрунтоване і обережне визначення вартості предмета застави;

.- запровадження інституту довірених осіб: до кожної іпотечної установи системою банківського нагляду має призначатися довірена особа, яка і є представником цієї системи; довірена особа інформує орган банківського нагляду про іпотечну діяльність іпотечної установи;

- використання реєстру покриття: дані про всі активи, які використовуються для покриття іпотечних цінних паперів, заносяться до особливого реєстру покриття; орган банківського нагляду повинен регулярно отримувати інформацію про покриття, засвідчену його довіреною особою; рух цінностей, занесених, до реєстру покриття, можливий лише за письмовою згодою довіреної особи;

- застосування особливого порядку зберігання цінностей покриття: документи, які доводять права на цінності покриття, зберігаються під спільним контролем довіреної особи банківського нагляду та іпотечної установи;

- правове забезпечення переваг утримувачів іпотечних цінних паперів перед іншими кредиторами іпотечної установи в разі банкрутства останньої.

В країнах, що реформують свої економіки, в тому числі в, Україні, на початковій фазі становлення іпотечних відносин слід звернути особливу увагу на забезпечення таких передумов:

- суворе регулювання меж позичок, обґрунтована та обережна оцінка вартості нерухомості, обмеження сфери діяльності іпотечних установ малоризикованими операціями і запровадження особливого державного контролю за діяльністю таких установ;

- необтяженість іпотечних установ проблемними боргами попереднього періоду; це обов'язкова передумова ефективного функціонування цих установ у майбутньому;

- правове забезпечення гарантій, наданих утримувачам.,іпотечних цінних паперів; такі гарантії є особливо актуальними з урахуванням негативного досвіду населення щодо розміщення своїх вкладів у різного роду «трастових компаніях», «страхових компаніях» тощо;

- номінація іпотечних цінних паперів у доларах США або євро; цей захід має забезпечити утримувачів іпотечних цінних паперів від ризику девальвації національної валюти, що є особливо актуальним для середньо- та довгострокових вкладів; ця номінація сприяла 6 також притоку іноземних інвестицій;

- врахування правових стандартів, які виправдали себе в країнах ЄЕС, що теж активізувало б фінансові потоки з-за кордону.