Глава 8

АРЕНДА И ЛИЗИНГ

В УПРАВЛЕНИИ ИМУЩЕСТВОМ

НА ПРЕДПРИЯТИИ

8.1. Правовые вопросы аренды имущества

Под арендой понимается сделка имущественного найма, кото­рая состоит в том, что на основе договора аренды одно лицо (арендодатель) предоставляет другому лицу (арендатору) иму­щество во временное пользование за периодически перечисляе­мую плату.

Правовые вопросы аренды регулируются ГК РФ (ч. 2, гл. 34).

Арендные сделки получили широкое распространение в хо­зяйственной практике российских предприятий. Причем про­мышленное предприятие может выступать и как арендодатель, когда предоставляет свое неиспользуемое имущество во времен­ное пользование другому лицу, и как арендатор, когда само арен­дует имущество других предприятий, организаций и физиче­ских лиц.

Объектами аренды могут быть многие компоненты имуще­ства предприятия, а именно: незастроенные земельные участки; недвижимое имущество (здания и сооружения вместе с земель­ными участками под ними); машины, оборудование и транспор­тные средства; имущественные комплексы (т.е. предприятия в целом или их части). В настоящее время наиболее распростра­ненным видом аренды является аренда недвижимости, в том числе производственных, складских, офисных (конторских) по­мещений и зданий.

Особенно велико значение аренды для развития малого и среднего бизнеса. Предприниматель, оформив аренду, получает возможность пользоваться дорогостоящим имуществом, купить которое даже под кредит он не в состоянии. Причем арендатор получает имущество на то время, когда ему оно требуется. Пред­приятие-арендодатель в результате аренды получает регулярный доход от имущества, которое оно в данный момент не может использовать, что повышает отдачу основных средств.

В гражданском законодательстве отмечены некоторые осо­бенности аренды следующих видов имущества:

• прокат движимого имущества на небольшой промежуток времени (приборов, строительной и сельскохозяйственной тех­ники, теле- и радиоаппаратуры и др.);

• аренда транспортных средств (с услугами или без услуг по управлению и технической эксплуатации);

• аренда зданий и сооружений;

• аренда предприятий.

Оперативная аренда машин и оборудования предполагает их передачу арендатору на срок, существенно меньший их норма­тивного срока службы, поэтому арендодатель может передавать один и тот же объект неоднократно разным арендаторам. На­пример, для оборудования срок оперативной аренды может быть от нескольких дней до трех лет.

В оперативную аренду чаще всего передаются машины и оборудование, предназначенные для выполнения краткосроч­ных, разовых работ (например, строительные машины), а также машины и оборудование сезонного применения (например, сель­скохозяйственная техника). В этом случае арендодатель создает склад такого оборудования, откуда оборудование поочередно поступает то одному, то другому арендатору по их запросам.

Краткосрочная оперативная аренда называется также прока­том имущества. При прокате все затраты по техническому обслу­живанию и ремонту машин и оборудования несет арендодатель.

Ниже мы подробнее остановимся на аренде недвижимости — зданий и сооружений, как наиболее характерном виде аренды.

Основным документом, регламентирующим отношения меж­ду арендодателем и арендатором, является договор аренды. Он заключается на началах добровольности и полного равноправия сторон.

Предприятие может сдавать в аренду недвижимое имуще­ство по своему усмотрению, если оно является его собственни­ком, а если имущество принадлежит предприятию на праве хозяйственного ведения, то только с согласия собственника (на­пример, вышестоящего министерства или другого органа).

Договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Государственная регистрация осуществляется в Едином государ­ственном реестре учреждениями юстиции.

В договоре обязательно указывается срок аренды, который устанавливается по договоренности между сторонами. В дей­ствующем законодательстве нет ограничений по сроку аренды. В то же время практика подсказывает, что заключение краткос­рочных (менее пяти лет) договоров аренды, особенно производ­ственных помещений, нецелесообразно, так как за короткий срок невозможно развернуть эффективный бизнес на арендуемых площадях.

Согласно ст. 652 ГК РФ по договору аренды здания или со­оружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее полноценного использования.

При заключении договора аренды арендодатель обязан пре­дупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.).

Передача здания или сооружения арендатору и возвращение его арендатором по окончании срока договора производится по передаточному акту, подписываемому обеими сторонами. Есте­ственно, что при этом недвижимое имущество должно быть под­готовлено к такой передаче, например, помещение должно быть освобождено от различных вещей.

Арендатор обязан пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не оговорены, то в соответствии с назначением имущества. На­пример, помещение, арендованное под офис, не может быть использовано как жилое.

С согласия арендодателя арендатор может:

• сдавать арендованное имущество в субаренду;

• передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу;

• предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование другому лицу.

В договоре аренды может быть предусмотрено, что по исте­чении срока аренды или до его истечения арендованное имуще­ство переходит в собственность арендатора при условии внесе­ния арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Условие о выкупе арендованного имущества может быть офор­млено дополнительным соглашением между сторонами. Кроме того, законом могут быть установлены случаи, когда выкуп арен­дованного имущества запрещается, например, при аренде лес­ного фонда, водных ресурсов, добыче ископаемых и др.