1.2 Аукционы в строительстве

С 1 января 2008 года размещение заказа на выполнение работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства для государственных или муниципальных нужд проводиться в форме аукциона.

Главное достоинство такой процедуры:

- в ее полной прозрачности,

- в определении победителя по единственному критерию — минимальной цене, предложенной соискателем госзаказа при заранее заданном качестве.

На аукционе приобретается та работа или услуга, которую заказчик описал в своей документации.

Для строительства это означает, что заказчик изначально составляет и утверждает проектно-сметную документацию, где уже заложены все требования по качеству используемых материалов, срокам выполнения работ, конечному результату и так далее. Поэтому остается лишь выбрать того подрядчика, который построит объект дешевле, но с соблюдением заданных заказчиком проектных параметров. Поэтому качество работ приобретаемых аукцион хуже быть не должно.

Принимая решение, подрядчик должен помнить, что у него есть определенный потолок, обусловленный экономической эффективностью. Подрядчика никто не заставляет принимать слишком рискованное решение. Он в любую минуту может отказаться от участия в аукционе. Участник знает стартовую цену заказчика, знает свои возможности по себестоимости работ. И как только конкуренты заявят цену, которая для участника не интересна с точки зрения уровня прибыльности проекта, он выходит из конкуренции за данный заказ [13].

В отличие от аукционов конкурсы на строительные подряды прозрачностью не отличаются. Зачастую на них заранее известно, кто станет победителем и что для этого надо сделать. На конкурсах заказчик применяет несколько критериев, в том числе исключительно субъективно оцениваемые критерии.

Стоимость контракта, заключенного с победителем аукциона, корректировке не подлежит. Стартовая цена аукциона изначально рассчитывается в ценах соответствующих лет (для этого используют соответствующие дефляторы). И после фиксации цены на торгах (и на аукционе, и на конкурсе — для особо опасных объектов) уже никакие дефляторы или их суррогаты  не применяются.

Участие в аукционе требует от подрядчика 5 процентов от суммы начальной цены, тем самым обеспечивая свою заявку и демонстрируя серьезность намерений. По окончании аукциона эти средства ему возвращаются, а заключивший контракт победитель должен обеспечить гарантию выполнения своих обязательств уже на 30 процентов от стоимости контракта.

Кроме того, надо отметить, что в сфере строительства введена определенная предварительная квалификация.

1.3 Подрядные торги в строительстве

Целью подрядных торгов является выбор лучшего исполнителя строительной деятельности. Подрядные торги могут объявляться на все виды строительной деятельности: изыскания, проектирование, производство строительных материалов, производство СМР (в т.ч. на заказчика и генподрядчика) [8].

Основными участниками торгов являются:

• заказчик торгов (инвестор или заказчик будущего строительства);

• организатор торгов (лицо, которому заказчик торгов поручил их проведение), организатор торгов должен иметь лицензию на проведение торгов поручил;

• тендерный комитет (постоянный или временный орган, создаваемый организатором торгов для выбора победителя (контрактора) из числа претендентов);

• претендент (лицо, решившее принять участие в торгах и  выкупившее тендерную документацию);

• оферент (лицо из числа претендентов, представившее в тендерный комитет оферту);

• контрактор (победитель из числа оферентов).

Заказчик, организатор и претенденты должны иметь лицензию на осуществление соответствующих видов деятельности. Кроме указанных лиц, к участию в торгах тендерным комитетом может привлекаться экспертно-консультационная организация.

Документация подрядных торгов [9]:

1. Объявление о торгах или приглашение претендентов  (печатается в периодических документациях).

Состав объявления:

1. наименование заказчика и организатора торгов;

2. наименование вида объекта и предмета торгов;

3. вид торгов;

4. краткая характеристика места строительства;

5. ориентировочные сроки выполнения контракта, необходимость ряда ограничений;

6. условия выполнения контракта, необходимость ряда ограничений;

7. условия приобретения и другие сведения для получения тендерной документации;

8. срок и адрес представления конкурсных предложений (оферты).

2. Тендерная документация.

Разрабатывается организатором торгов (тендерным комитетом)  и продается претендентам.

Состав тендерной документации для подрядных торгов на СМР:

• условия и порядок проведения торгов;

• общие сведения о предмете торгов;

• документация по объекту и предмету торгов (чертеж, техусловия и др.);

• требования по составу документации оферты;

• инструкция оференту;

• проект договора подряда в редакции заказчика;

• форма заявки оферента об участии в торгах.

3.Оферта – документ претендента.

Составляется на основе тендерной документации и представляемый им в тендерный комитет к установленному сроку. Инструкция оференту содержит информацию и требования по разработке, порядку оформления и представления документации оферты.

4. Протокол тендерного комитета  о результатах торгов.

5. Договор подряда (контракт) заказчика с победителем торгов (с контрактором).

Этапы подрядных торгов:

1 этап. Принятие решения о проведении торгов.

В этапе участвуют:

а) заказчик торгов:

• издает распорядительный документ о проведении торгов;

• направляет заявку организатору торгов об их проведении;

• заключает договор на проведение торгов с организатором, с обязательным указанием их вида и сроков проведения.

б) организатор торгов:

• проверяет правовую чистоту заявки;

• заключает договор о проведении торгов с заказчиком торгов.

2 этап. Подготовка торгов.

В этапе участвуют:

а) организатор торгов:

• составляет и публикует объявление о торгах;

• формирует тендерный комитет;

• направляет и контролирует деятельность комитета

б) тендерный комитет:

• принимает решение о привлечении к торгам экспертно--  - консультационных  организаций;

• определяет состав тендерной документации, организует ее разработку и распространение, дает разъяснения претендентам по тендерной документации;

• проводит при необходимости предварительную квалификацию претендентов;

• принимает заявки от оферентов, регистрирует их в специальном журнале, хранит представленные оферты до начала торгов.

в) экспертно-консультационная организация:

• разрабатывает условия предквалификации;

• дает разъяснения претендентам по условиям конкурса.

г) претендент:

• выкупает тендерную документацию;

• вносит первый задаток;

• подает заявку на участие в торгах с приложением оферты.

3 этап. Проведение торгов.

В этапе участвуют:

а) тендерный комитет:

• определяет список лиц, приглашаемых на торги;

• осуществляет процедуру торгов, вскрывая конверты с офертами;

• назначает срок рассмотрения оферт;

• принимает решения по результатам торгов.

б) экспертно-консультационная организация:

• дает оценку оферт;

• дает рекомендацию о присуждении контракта (о победителе);

• при необходимости сообщает тендерному комитету мотивацию своих рекомендаций по присуждению контракта.

в) оферент выступает на торгах с разъяснениями по своей оферте.

4 этап. Оформление результатов торгов.

В этапе участвуют:

а) тендерный комитет оформляет протокол решения тендерного комитета по торгам, необходимости сообщает организатору мотивацию принятых им решений;

б) оферент может подать жалобу, апелляцию на решение   тендерного комитета; получает от организатора возврат 1-го задатка.

в) организатор торгов

• рассматривает жалобы и апелляции по решениям  тендерного комитета;

• оплачивает все расходы по подготовке и проведению торгов;

• утверждает и опубликовывает решение тендерного комитета;

• возвращает задатки оферентам.

г) контрактор:

• вносит 2-ой задаток (после присуждения ему победы);

• заключает договор подряда с заказчиком стройки

• получает возврат первого и второго задатка (после заключения договора).

д) заказчик стройки заключает договор подряда с победителем торгов.