1.2.3. Пункт 2 ст. 615 гк рф

В соответствии с указанным положением арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами.

Применительно к настоящему исследованию обратим внимание на ту часть нормы, которая устанавливает правило, предусматривающее необходимость получения от арендодателя согласия на распоряжение арендатором имуществом и правами, полученными им по договору аренды. С формальной точки зрения такое правило является императивным. На его императивность указывалось и в разъяснениях высших судебных инстанций. В частности, в информационном письме Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее - информационное письмо N 66) делается вывод, что "данная норма закона, требующая при совершении сделок с арендными правами получение согласия арендодателя, является императивной, а поэтому не может быть изменена договором" (п. 18).

Вместе с тем, как ни странно, сама судебная практика в совокупности с отдельными законодательными положениями складывается таким образом, что однозначно свидетельствует о необходимости воспринимать исследуемое положение исключительно как диспозитивное.

Вначале обратимся к уже упоминавшемуся п. 18 информационного письма N 66. Наряду с признанием п. 2 ст. 615 ГК РФ императивным Президиум ВАС РФ указал, что данная норма "не устанавливает порядок и форму дачи арендодателем согласия на совершение арендатором сделок субаренды, перенайма и других упомянутых в данном пункте. Следовательно, по воле сторон договора аренды согласие арендодателя может быть выражено в самом договоре, что освобождает арендатора от обязанности получать такое согласие на каждую конкретную сделку". Если рассмотреть существо этой позиции ВАС РФ, то легко заметить, что предоставление сторонам права согласовать в договоре условие, в соответствии с которым арендодатель заранее выражает согласие на совершение арендатором сделок субаренды, перенайма и др., по последствиям абсолютно равнозначно согласованию сторонами в договоре права арендатора на совершение указанных сделок без согласия арендодателя. В частности, как в первом, так и во втором случае на момент заключения договора аренды уже известно, что при желании арендатора сдать имущество в субаренду или совершить иные сделки, предусмотренные п. 2 ст. 615 ГК РФ, воля арендодателя в рамках таких сделок не будет иметь никакого правового значения. Иными словами, практика не видит ограничений для совершения арендатором сделок субаренды, перенайма и др. без дополнительного согласия арендатора, если это предусмотрено в договоре между ними. Следовательно, также нет никакой практической опасности в том, что стороны согласуют в договоре право арендатора на совершение указанных сделок без согласия арендодателя. В такой ситуации, когда оба механизма приводят к идентичному результату, запрет на согласование такого условия обусловлен исключительно формальным подходом к разделению норм.

Теперь рассмотрим некоторые положения действующего отечественного гражданского законодательства. Правило п. 2 ст. 615 ГК РФ является общим для всего имущества, которое может выступать в качестве предмета аренды. Для отдельных видов имущества специальные акты могут изменять указанное правило, основываясь на специфике такого имущества. В частности, подобное специальное регулирование имеется в отношении земельных участков. Согласно п. 5 ст. 22 ЗК РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества, общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. Аналогичное правило установлено и для субаренды земельных участков (п. 6 ст. 22 ЗК РФ). В литературе, рассматривающей данные положения, много внимания уделяется различным аспектам <1>, но на их диспозитивность до настоящего момента не обращалось никакого внимания. Между тем для настоящего исследования именно этот аспект представляет наибольший интерес. Как мы видим, из правила п. 2 ст. 615 ГК РФ делается изъятие для одного из самых распространенных объектов аренды - земельных участков <2>.

--------------------------------

<1> Как правило, в литературе применительно к указанному положению рассматриваются два вопроса. Во-первых, рассматривается законодательное решение, предоставляющее арендатору право без согласия арендодателя (собственника) совершать сделки с имуществом, полученным в аренду, или непосредственно с правами аренды. В подавляющем большинстве случаев оно расценивается как неудачное. В частности, В.В. Витрянский замечает: "...Земельный кодекс... определил правовой режим аренды земельных участков, который является едва ли не самым либеральным по сравнению с арендой любых иных объектов, включая движимое имущество, ограничив попутно права арендодателя (собственника земли) и, напротив, расширив без всякой меры правомочия арендатора, в том числе и по распоряжению правом аренды земельного участка. Подобное регулирование договора аренды земельных участков... не поддается разумному объяснению" (Витрянский В.В. Правовое регулирование имущественных (обязательственно-правовых) отношений в Земельном кодексе Российской Федерации // Экологическое право. 2003. N 1 (СПС "КонсультантПлюс")). Аналогичная позиция в настоящее время отражена в следующей работе: Андреев Ю.Н. Ограничения в гражданском праве России. СПб.: Юрид. центр Пресс, 2011 (СПС "КонсультантПлюс"). Во-вторых, сравнивается регулирование земельного (п. п. 5 и 6 ст. 22 ЗК РФ) и гражданского (п. 2 ст. 615 ГК РФ) законодательства в отношении субъектов, согласие которых на совершение сделок с арендованным имуществом или непосредственно с правами аренды необходимо получить. В этом случае на неудачность решения указывается уже применительно к регулированию, закрепленному в ГК РФ (подробнее об этом см., например: Маковская А.А. Комментарий к информационному письму Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28 января 2005 г. N 90 (Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке) // Практика рассмотрения коммерческих споров: Анализ и комментарии постановлений Пленума и обзоров Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. Вып. 4 / Рук. проекта Л.А. Новоселова, М.А. Рожкова; Иссл. центр частного права. М.: Статут, 2008. С. 53 - 55).

<2> В связи с тем что земельный участок - это наиболее часто сдаваемое в аренду имущество, можно говорить о п. п. 5 и 6 ст. 22 ЗК РФ как об общем правиле, исключения из которого устанавливаются п. 2 ст. 615 ГК РФ. Данный вывод, несомненно, касается только юридической силы рассматриваемых норм.

Попытаемся понять, чем обусловлена диспозитивность п. п. 5 и 6 ст. 22 ЗК РФ. К счастью, на этот счет имеется позиция разработчиков данных положений, изложенная ими в комментарии к принятому ЗК РФ. В частности, как следует из комментария, логика установления подобных диспозитивных предписаний в земельном законодательстве сводится к тому, чтобы предоставить каждой из сторон возможность отстаивания и защиты собственных интересов. Так, арендатор защищается указанием на то, что согласия собственника земельного участка на совершение сделок с имуществом, полученным в аренду, или непосредственно с правами аренды не требуется <1>. Без его участия указанный порядок не может быть изменен. Вместе с тем "права собственника-арендодателя также защищены, так как при заключении договора аренды земельного участка арендодатель может предусмотреть необходимость такого согласия" <2>. В такой ситуации диспозитивность норм рассматривается как инструмент, позволяющий установить баланс между интересами сторон, который, как мы видим, не может быть соблюден при закреплении императивной нормы, apriori учитывающей интересы только одного из контрагентов. Таким образом, непосредственно с точки зрения лиц, осуществляющих государственное регулирование посредством установления законодательных предписаний, диспозитивный характер правила о согласии арендодателя на совершение сделок с имуществом (в данном случае - с земельным участком), полученным в аренду, или непосредственно с правами аренды видится наиболее обоснованным, справедливым и эффективным.

--------------------------------

<1> Как отмечается в комментарии, данное правило включено "...в Земельный кодекс РФ с учетом сложившейся практики передачи земель, находящихся в государственной собственности, в долгосрочную аренду, при которой при изменении экономических условий у арендатора, влекущих невозможность дальнейшего использования им земли, арендатор полностью попадал в зависимость от городской администрации и не имел возможности эффективно распорядиться правом аренды" (Волков Г.А., Голиченков А.К., Козырь О.М. Постатейный научно-практический комментарий Земельного кодекса Российской Федерации (автор комментария к ст. 22 - О.М. Козырь) // СПС "КонсультантПлюс").

<2> Волков Г.А., Голиченков А.К., Козырь О.М. Постатейный научно-практический комментарий Земельного кодекса Российской Федерации (автор комментария к ст. 22 - О.М. Козырь) // СПС "КонсультантПлюс".

При таком подходе к регулированию в земельном законодательстве становится очевидным, что императивное регулирование, закрепленное в п. 2 ст. 615 ГК РФ, во-первых, неполноценно, так как учитывает интересы только арендодателя, во-вторых, неэффективно, так как исключает для сторон возможность предусмотреть механизм на случай возникновения объективных трудностей у арендатора при использовании арендованного имущества <1>. При этом, как видно из комментария к ЗК РФ, диспозитивность правила о необходимости получения согласия арендодателя на совершение сделок с имуществом, полученным в аренду, или непосредственно с правами аренды не обусловлена спецификой земельных участков. В такой ситуации логика законодателя, имевшая место при установлении правил п. п. 5 и 6 ст. 22 ЗК РФ, не ограничивается рамками земельного законодательства и может распространяться на аналогичные отношения с другими объектами аренды.

--------------------------------

<1> В некоторых правопорядках договорный запрет на совершение сделок с имуществом, полученным в аренду, или непосредственно с правами аренды может быть преодолен через судебное решение. В частности, подобное положение имеется в ГК Нидерландов. В соответствии с п. 4 ст. 5:91, если собственник отказывает в требуемом разрешении без разумных оснований или без объяснения причин, его разрешение может быть по просьбе того, кто в нем нуждается, заменено санкцией окружного судьи, в пределах которого находится недвижимость или большая ее часть (приводится по: Гражданский кодекс Нидерландов / Пер. с голл. М. Ферштман. 2-е изд. Лейден, 2000. Кн. 2, 3, 5 - 7. С. 264). Подобное регулирование наглядно демонстрирует заинтересованность сторон в наличии возможности согласовать механизм на случай возникновения объективных трудностей у арендатора при использовании арендованного имущества. На наш взгляд, диспозитивное правило о необходимости получения согласия арендодателя на совершение сделок с имуществом, полученным в аренду, или непосредственно с правами аренды такую возможность сторонам предоставляет.

Вышеизложенного более чем достаточно для демонстрации того, что в рамках российского правопорядка п. 2 ст. 615 ГК РФ необходимо воспринимать исключительно как диспозитивное правило.

При этом, как и ранее в отношении положений о правах одной из сторон в случае нарушения договора другой стороной, в данной сфере (зависимости права одной из сторон на совершение действий с объектом договора или правами, вытекающими из такого договора, от согласия другой стороны) также имеется достаточное количество предписаний с абсолютно необоснованным императивным характером. В частности, п. 1 ст. 685 ГК РФ устанавливает, что по договору поднайма жилого помещения наниматель с согласия наймодателя передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Или, например, в соответствии с абзацем третьим п. 2 ст. 810 ГК РФ сумма займа, предоставленного под проценты в иных случаях <1>, может быть возвращена досрочно с согласия заимодавца. Аргументация диспозитивности указанных предписаний основывается на тех же доводах, что были приведены при исследовании п. 2 ст. 615 ГК РФ <2>. При этом в случае с абзацем третьим п. 2 ст. 810 ГК РФ императивный характер нормы вызывает еще больше недоумения, так как рассчитан исключительно на отношения лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность. Как уже отмечалось, ограничения в отношениях между такими лицами требуют наличия наиболее серьезных причин.

--------------------------------

<1> Любые случаи, если заем, за исключением предоставления займа заемщику-гражданину для личного, семейного, домашнего или иного использования, не связанного с предпринимательской деятельностью (абзац второй п. 2 ст. 810 ГК РФ).

<2> Аналогия рассуждений обусловливается схожестью правовых конструкций. Соответственно подходы, используемые при установлении законодательных предписаний и в судебной практике, должны быть идентичны в отношении как п. 1 ст. 685 и абзаца третьего п. 2 ст. 810 ГК РФ, так и п. 2 ст. 615 ГК РФ.

Таким образом, в рамках исследования вновь удалось установить не просто норму, а целую сферу, в которой необходимое диспозитивное регулирование необоснованно заменяется императивными положениями. Однако, несмотря на подтверждение ранее полученных результатов, продолжим наше исследование.