16.Договор аренды: понятие, элементы, содержание.

По договору аренды одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Хар-ка:

- консенсуальным

- взаимным

- возмездным

- имущественный

- двухсторонний.

Цель дог аренды – обеспечить передачу имущества во временное пользование. В этом заинтересованы обе стороны дог. Арендатор нуждается в имуществе временно либо не имеет возможности или желания приобрести его в собственность. Арендодатель передает вещь на возмездной основе (за плату).

Арендатору принадлежит право пользования арендованным имущ. Дог аренды – это одна из разновидностей дог по передаче имущ в пользование.

Пользование – извлечение из вещи ее полезных свойств без изменения субстанции вещи, в том числе приобретение плодов и доходов. Плода, продукция и доходы, полученные в результате использования арендованного имущества в соответствии с дог, поступают в собственность арендатора.

Арендодатель, оставаясь собственником нанятого имущ, сохраняет право распоряжения им. Он может произвести его отчуждение или изъять его из владения и пользования арендатора.

Право пользования арендатора пользуется вещно-правовой защитой и в этой плоскости приравнено к праву собственности и иным вещным правам (только когда арендатор наряду с правом пользования наделен и правом владения вещью).

Праву пользования арендатора присуще свойство следования за вещью. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненно наследуемого владения) на сданное в аренду имущ к другому лицу не яв-ся основанием для изменения или расторжения дог аренды, т.е. дог аренды при смене арендодателя сохраняет силу.

Право пользования арендованным имущ может сопровождаться возможностью выкупа этого имущества.

Элементы: Сторонами договора аренды яв-ся арендодатель и арендатор (это любые субъекты гражданского права, как физические, так и юридические лица, а среди последних – и коммерческие, и некоммерческие организации, а также государство, национально-государственные, административно-территориальные и муниц образ.

Арендодатель – это собственник передаваемого в пользование имущ или лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущ в аренду (ст. 608).

Арендатор – это лицо, заинтересованное в получении имущ в пользование.

Условия:

- Предмет дог – любая телесная непотребляемая вещь, поскольку она не теряет своих натуральных свойств в процессе использования. Могут выступать земельные участки и другие обособленные природные объекты, здания, сооружения и иные виды недвижимого имущества, предприятия и другие имущественные комплексы, оборудование, ТС и иное движимое имущ.

- Форма – (ст. 609) в письменной форме в следующих случаях:

1. дог аренды на срок более года,

2. если хотя бы одной из сторон дог яв-ся юр лицо, независимо от срока

3. если законом для данного вида дог предусмотрена письменная форма

- цена – (арендная плата) ее размер и порядок внесения определяется соглашением сторон.

Способы оплаты:

- твердая денежная сумма

- доля от полученных плодов или дохода

- предоставление арендодателю услуг

- передача в собственность арендодателю или ему в аренду вещи

- возложение на арендатора затрат по улучшению арендованного имущ.

Допускается сочетание разных способов оплаты, если состояние имущ ухудшилось без вины арендатора, он имеет право требовать уменьшение арендной платы.

- Срок – может быть определен, может быть и не определен. Для отдельных видов аренды может предусматриваться минимальный и максимальный сроки. Определенный срок должен быть установлен в договоре, неопределенный – если не указан, то он считается заключен на неопределенный срок (каждая из сторон вправе отказаться от дог, предупредив об этом сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущ – за три месяца).

Содержание дог.

Арендатор имеет право:

1. в соответствии с дог и назначение пользоваться имущ.

2. приобрести право собственности на плоды, продукцию и доходы от использования арендованным имущ

3. в любое время отказаться от дог, возвратить вещь

4. если арендодатель не предоставляет имущ в указанный срок дог, вправе либо истребовать имущ и взыскать убытки, либо расторгнуть дог + взыскать убытки.

5. с согласия арендодателя сдавать имущ в субаренду

6. если арендодатель не сообщит о правах третьих лиц, вправе требовать уменьшения арендной платы, либо расторжение дог и возмещение убытков.

7. если переданная вещь имеет недостатки, арендатор вправе требовать безвозмездного устранения, соразмерного уменьшения арендной платы, возмещение своих расходов по устранению недостатков, расторжение дог.

8. досрочно расторгнуть дог, если арендодатель создает препятствие в пользовании имущ, не выполняет обязанности капитального ремонта и если имущество пришло в негодность по обстоятельствам, за которые арендатор не отвечает.

9. по окончании срока дог имеет преимущественное право на заключение дог на новый срок

10. если дог был заключен с условием выкупа, то после внесения выкупной цены приобрести право собственности.

Арендатор обязан:

1. использовать имущ по назначению

2. поддерживать имущ в надлежащем состоянии

3. своевременно вносить арендную плату

4. по окончании срока вернуть имущ в том же состоянии с учетом нормального износа.

Арендодатель обязан:

1. предоставить имущ в установленный срок в пригодном состоянии со всеми необходимыми принадлежностями и документами

2. нести ответственность за недостатки переданного имущ, которые препятствуют его использованию, за исключением тех, о которых он предупредил арендатора.

3. предупредить о правах третьих лиц

4. за свой счет осуществлять капитальный ремонт, если иное не предусмотрено дог

5. перезаключить дог на новый срок

Арендодатель имеет право:

1. если арендатор нарушает условия об оплате, то он вправе требовать досрочной оплаты

2. вправе в одностороннем порядке расторгнуть дог, если арендатор использует имущ не по назначению, ухудшает имущ разрушает и более 2 раз не оплатил.

3. вправе получить выкуп, если он предусматривал выкуп арендованного имущ.

Прекращение договора аренды (в том числе досрочное расторжение) производится по основаниям, предусм главами 26 и 29 ГК. Смена собственника имущества не влечет прекращение договора аренды, даже если его заключение было обусловлено личными качествами арендатора. В случае смерти арендодателя – физического лица договор аренды не прекращается. Права и обязанности арендодателя переходят к его наследникам. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если иное не предусмотрено договором. Что же касается ликвидации юридического лица – как арендатора, так и арендодателя – договор аренды в этом случае прекращается безоговорочно.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

· пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями условий договора.

· Существенно ухудшает арендованное имущество.

· Более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

· Не производит капитального ремонта имущества в установленные аренды сроки, а при отсутствии их в договоре – в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договорами производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

· Арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества.

· Переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.

· Арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором арендные сроки, а при их отсутствии в договоре – в разумные сроки.

· Имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказывается в состоянии, непригодном для использования.

Прекращение договора аренды в установленный им срок предоставляет арендатору преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течении года со дня истечения срока договора заключил договор аренды на прежних условиях с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещении убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения убытков. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.