2. Юридическая природа договора
об установлении ограниченного вещного права
Поскольку основанием возникновения всех вышеперечисленных ограниченных вещных прав, за исключением права оперативного управления, в соответствии с планируемыми изменениями в ГК РФ является договор, важно рассмотреть его юридическую природу.
Договор об установлении ограниченного вещного права не может быть квалифицирован как вещный договор, хотя в нашей литературе можно встретить иную аргументацию. Так, известный цивилист В.В. Витрянский считает, что "законопроект, подготовленный на основе Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации, содержит целую систему норм о договорах, которые по традиционному критерию "направленность результата" могут быть отнесены к особой категории вещных договоров" <1>.
--------------------------------
<1> Витрянский В.В. Система гражданско-правовых договоров в условиях реформирования гражданского законодательства. С. 47.
На наш взгляд, было бы явным упрощением выделять вещные и обязательственные договоры только на основании одного критерия, а именно установления в силу этих договоров (вещных или обязательственных) определенных субъективных гражданских прав - вещных или обязательственных. Если конструкция вещного договора обособляется от конструкции обязательственного договора, то становится очевидным, что вещный договор (в отличие от обязательственного) не должен порождать обязательства, в противном случае (если он порождает права и обязанности сторон) с точки зрения элементарной логики возникает вопрос: каков смысл выделения этой договорной конструкции, которая по существу не отличается от конструкции обязательственного договора?
Конструкция договора об установлении ограниченных вещных прав, предложенная разработчиками законопроекта, принципиально не отличается от обязательственного договора. Суть этого отличия можно свести к тому, что такой договор порождает не только обязательственные, но и вещные права. С одной стороны, указанный договор определяет условия (условия о земельном участке, о целях использования земельного участка, о плате за ограниченное вещное право и др.), которые являются способом фиксации определенных прав и обязанностей сторон договора, т.е. порождает обязательственное правоотношение. С другой стороны, этот договор служит основанием для установления ограниченного вещного права, т.е. влечет возникновение вещного правоотношения. Таким образом, в результате заключения договора об установлении ограниченного вещного права возникают смешанные (вещно-обязательственные) правоотношения.
Обратим внимание, что такие цивилисты, как М.М. Агарков, О.С. Иоффе, признавали возможность выделения смешанных правоотношений <1>. М.И. Брагинский рассматривал такую самостоятельную группу правоотношений как смешанную, а именно вещно-обязательственную, и отмечал: "...едва ли не большинство гражданских правоотношений являются смешанными - "вещно-обязательственными" <2>. В связи с этим отметим, что, например, договор купли-продажи, как и любой другой гражданско-правовой договор о передаче имущества в собственность, также порождает не только обязательственные, но и вещные правоотношения, тем не менее это не является основанием для рассмотрения договора о передаче имущества в собственность вещным договором, как считают Е.А. Крашенинников и Ю.В. Байгушева <3>. Если договор купли-продажи является основанием возникновения как вещных, так и обязательственных прав, то делать вывод о комплексном характере этого договора и отрицать на этом основании его обязательственную природу было бы ошибочным. Применительно к сервитутным соглашениям аналогичный вывод (о комплексном характере договора) был сделан Я.С. Солодовой <4>. Кроме того, именно благодаря регистрации условий договора, как уже отмечалось, обязательственный по своей сути договор приобретает вещно-правовое значение, но не является вещным договором.
--------------------------------
<1> См.: Агарков М.М. Обязательство по советскому гражданскому праву. М., 1940. С. 23; Иоффе О.С. Советское гражданское право. М., 1958. С. 75.
<2> Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Общие положения. М., 2001. Кн. 1 (автор гл. IV - М.И. Брагинский).
<3> См.: Крашенинников Е.А., Байгушева Ю.В. Указ. соч. С. 12.
<4> См.: Солодова Я.С. Обязательства из договора об установлении сервитута: Дис. ... канд. юрид. наук. Томск, 2010. С. 21.
В германском праве, как упоминалось, вещный договор имеет особую конструкцию, неизвестную российскому правопорядку. Отграничиваясь от обязательства, его функция сводится только к сделке, не порождая обязательственного правоотношения, которое возникает из договора, например купли-продажи. Абстрактный характер вещного договора определяется не только тем, что он действителен вне зависимости от действительности или недействительности договора купли-продажи и не зависит от своего правового основания (каузы (causa)) - договора купли-продажи, но и прежде всего тем, что этот договор-сделка не имеет содержания, поскольку не порождает взаимных прав и обязанностей сторон: содержанием, как известно, обладает только возникшее из договора-сделки договорное правоотношение. Вместе с тем трудно себе представить бессодержательное явление, поскольку категория содержания - универсальная философская категория, отражающая внутреннее единство всех элементов, сторон, свойств и т.п. в их взаимодействии, образующих данный предмет, явление, процесс. Это означает, что вещный договор не может существовать вне содержания.
Еще
раз отметим: когда говорят о содержании
договора в качестве правоотношения,
имеют в виду права и обязанности сторон,
ибо "в отличие от этого содержание
договора-сделки составляют договорные
условия" <1>. Применительно к вещному
договору эти условия не представляют
фиксации взаимных прав и обязанностей,
что имеет место в договоре-правоотношении.
По мнению многих германских цивилистов,
содержанием вещного договора-сделки
является распоряжение, что и нашло
отражение в самом термине -
(распорядительная сделка). Следовательно,
условия вещного договора являются
способом фиксации юридической власти
лица распорядиться своим правом, способом
реализации правомочия распоряжения.
--------------------------------
КонсультантПлюс: примечание.
Монография М.И. Брагинского, В.В. Витрянского "Договорное право. Общие положения" (книга 1) включена в информационный банк согласно публикации - Статут, 2001 (3-е издание, стереотипное).
<1> Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. М., 1998. Книга первая. Общие положения. С. 238.
Существенными условиями вещного договора являются: 1) предмет договора - передаваемое или обременяемое право; 2) срок отчуждения или обременения права. Например, при покупке движимой вещи для вещного договора существенным является условие о праве собственности на вещь. При этом обещание передать право и связанную с ним вещь в этой договорной конструкции нельзя рассматривать как обязательство продавца. Обещание в вещном договоре теряет юридическое свойство обязанности лица, характерное для обязательственного договора купли-продажи, в вещно-правовом механизме обещание выступает как распоряжение лица, т.е. приобретает иное юридическое качество, посредством которого и происходит реализация юридической власти лица на распоряжение своим законным правом. Аналогичным образом следует подходить к оценке субъективного права покупателя. Это только в обязательственном синаллагматическом договоре обязанность одной стороны корреспондирует с субъективным правом другой стороны, здесь способом осуществления права одной стороной является исполнение другой стороной обязанности. Следовательно, в обязательственном договоре купли-продажи исполнение продавцом своей обязанности по передаче вещи является способом осуществления покупателем права на ее получение. В вещном договоре субъективное право покупателя на получение вещи теряет данное юридическое качество. В этом смысле нет никакой принципиальной разницы в содержательном плане между вещными договорами купли-продажи и дарения, за исключением того, что первый осуществляется на возмездной, а второй - на безвозмездной основе. Это касается и любого другого вещного договора о переходе права: условия перехода права в договоре даны без фиксации прав и обязанностей сторон, которые (т.е. права и обязанности) могут различаться в зависимости от типа или вида обязательственного договора. Это значит, что абстрактность вещного договора (по германскому праву) определяется не только и не столько его независимостью от действительности обязательственной сделки, лежащей в его основании. В отличие от конкретного содержания обязательственного договора свойство абстрактности присуще и содержанию вещного договора.
Обратим внимание еще на одну, с нашей точки зрения, важную деталь. Разграничение в германском праве обязательственного <1> и вещного договоров обособило объект вещного права от самого вещного права на объект. Если в обязательственном договоре предметом выступает объект вещного права, то в вещном договоре таким предметом является (вещное) право на объект, в отношении которого (т.е. объекта права) установлены права и обязанности сторон по обязательственному договору. Права и обязанности сторон в обязательственном договоре всегда возникают в отношении объекта права. Так, в договоре купли-продажи, дарения, аренды и т.п. речь идет о правах и обязанностях сторон договора в отношении имущества. Достаточно открыть текст ГГУ, как, впрочем, и ГК РФ, чтобы в этом убедиться. Перечисленные договоры являются договорами о передаче имущества. Не случайно поэтому и правомочия (владения, пользования и распоряжения) собственника по российскому праву рассматриваются как основанные на законе (т.е. юридически обеспеченные) возможности иметь, использовать и определять юридическую судьбу имущества.
--------------------------------
<1> Речь идет об обязательственных договорах о передаче имущества в собственность.
Относительно распорядительной природы вещных сделок отметим, что под распоряжением германский законодатель понимает волеизъявление, которое непосредственно вызывает утрату права или изменение, обременяющее право, следовательно, юридическую сделку, с помощью которой право непосредственно переносится, обременяется, изменяется в своем содержании или прекращается. Распоряжение определяется в германском праве двояко: с одной стороны, это всегда сделка, которая может быть и односторонней, и двухсторонней; а с другой стороны, оно может быть представлено в виде совокупного фактического состава, непременным элементом которого всегда выступает распорядительный договор.
Рассматривая понятие "распоряжение", следует иметь в виду, что его нельзя отождествлять с понятием "вещная сделка", поскольку первое более широко по объему: распоряжением являются и принятие на себя долга, действия, составляющего предмет долга; сложение долга; зачет взаимных требований; уступка требования в механизме установления обязательственных прав (§ 387 - 396, 414 - 419, 780, 781 ГГУ). Это значит, что сделка может быть одновременно и распорядительной, и устанавливающей обязательство (например, принятие долга с освобождением прежнего должника).
Вещная сделка-распоряжение противопоставляется обязательственной сделке, которая не влечет утрату права или изменение, обременяющее право, но лишь подготавливает их посредством выполнения сторонами своих прав и обязанностей по договору.
Отличие обязательственных и распорядительных вещных сделок имеет в системе гражданского права ФРГ концептуальное значение: они различаются с точки зрения и законодательной техники, и механизма правового регулирования (§ 313, 433, 873, 925, 929 и др. ГГУ). Так, если лицо, имеющее право распоряжаться, сделало распоряжение в форме вещного договора, то дальнейшее (второе) распоряжение недействительно или во всяком случае связано пределами первого распоряжения. Но можно вступать несколько раз в юридически действительные <1> обязательства одинакового содержания посредством заключения обязательственного договора. Ограничения распоряжений, вытекающие из прав других лиц, не затрагивают способность принимать на себя обязательства, но ограничивают ответственность пределами имущества, подлежащего распоряжению. Только распорядительные, а не обязательственные сделки <2> могут быть заключены третьим лицом от своего имени с согласия управомоченного лица с правовыми для него последствиями (п. 1 § 185 ГГУ).
--------------------------------
<1> Можно совершить несколько юридически действительных сделок продажи собственной или чужой вещи.
<2>
См.: Palandt O.
Gesetzbuch. 62 Aufl.
,
2003. S. 192.
Следовательно, перед нами особый тип договора, который нельзя описать с помощью обычных, традиционных понятий, характерных для классификации договоров-правоотношений. Здесь неприемлемы такие известные в гражданском праве понятия, как договоры "консенсуальный - реальный", "возмездный - безвозмездный", "односторонний - двусторонний", поскольку эти понятия работают только в классификации договоров - обязательственных правоотношений. Вещный договор не является обязательственным правоотношением. Еще В.И. Синайский отмечал, что "существуют такие правоотношения, которые сами по себе не создают ни прав, ни обязанностей" <1>. А известный цивилист Ю.К. Толстой писал, что "ныне все чаще раздаются голоса в пользу признания права собственности таким субъективным правом, которое существует вне правоотношения" <2>. Поскольку вещный договор как соглашение - die Einigung предполагает согласование воль сторон, перед нами вырисовывается особая персонифицированная правовая связь сторон, которую нельзя квалифицировать как правоотношение.
--------------------------------
<1> Синайский В.И. Русское гражданское право. М., 2002. С. 53.
<2> Право собственности в СССР / Под ред. Ю.К. Толстого, В.Ф. Яковлева. М., 1977. С. 17.
Подчеркнем еще раз: такая конструкция договора не известна российскому праву. В содержащихся в ГК РФ определениях договора выделяется наряду с согласованием и другой квалифицирующий договор как сделку признак: его направленность на возникновение взаимных прав и обязанностей (правоотношения). Как справедливо отмечает М.И. Брагинский, "если этот признак отсутствует, то нет и основания для отождествления соглашения с договором" <1>.
--------------------------------
<1> Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая. Общие положения. С. 118.
Итак, договор об установлении ограниченного вещного права по законопроекту порождает обязательство и является по своей юридической природе обязательственным договором. Видимо, не случайно, как уже отмечалось, право вещных выдач устанавливается в договоре ренты или в договоре пожизненного содержания с иждивением (п. 1 ст. 305.2 ГК РФ в редакции законопроекта).
Этот договор является консенсуальным, двусторонне обязывающим, взаимным, возмездным или безвозмездным. Он включает не только правила об установлении ограниченного вещного права, но и условия о владении и пользовании или пользовании чужой недвижимостью.
Договор об установлении ограниченного вещного права является двусторонне обязывающим, поскольку для его заключения необходимо волеизъявление двух сторон, имеющее встречный характер. Например, при заключении договора об установлении земельного сервитута одна сторона (собственник) желает передать принадлежащий ей на праве собственности земельный участок в пользование, а другая сторона (субъект ограниченного вещного права, сервитуарий) желает использовать чужой земельный участок для определенных целей (прохода, проезда и т.п.).
Или приведем другой пример, когда чужая недвижимость передается не только в пользование, но и во владение. Так, при заключении договора об установлении права застройки собственник желает передать земельный участок во владение и пользование для возведения или реконструкции на нем здания и его последующей эксплуатации, а другая сторона (потенциальный обладатель права застройки) желает возвести или реконструировать здание на чужом земельном участке и использовать его в течение срока действия права застройки.
Таким образом, договор об установлении ограниченного вещного права - это соглашение, в силу которого одна сторона (собственник недвижимого имущества) предоставляет другой стороне (субъекту ограниченного вещного права) во владение и в пользование (или в пользование) недвижимое имущество за плату или безвозмездно, а другая сторона (субъект ограниченного вещного права) обязуется в соответствии с условиями владеть и пользоваться (или пользоваться) имуществом и прекратить владение и пользование (или пользование) при отпадении оснований установления ограниченного вещного права.
Поскольку по договору об установлении ограниченного вещного права во владение и в пользование (или только в пользование) передается недвижимая вещь, он заключается в простой письменной форме.
Чтобы договор об установлении ограниченного вещного права вступил в силу, достаточно достижения между сторонами согласия по всем существенным условиям, подлежащим согласно законопроекту государственной регистрации, что свидетельствует о консенсуальном характере договора. В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ "договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора".
Однако законопроект предусматривает специальные правила для договоров об установлении вещного права. В дополнение к требованиям п. 1 ст. 432 ГК РФ п. 3 ст. 224 этого Кодекса (в редакции законопроекта) устанавливает: "Если договор, на основании которого ограниченное вещное право возникает вновь (договор об установлении вещного права), не содержит предусмотренных настоящим Кодексом условий, подлежащих государственной регистрации, такой договор не считается заключенным". Кроме того, в договоре стороны "вправе предусмотреть дополнительные условия, на которых возникает определенное ограниченное вещное право. Эти дополнительные условия подлежат государственной регистрации тогда, когда это предусмотрено договором" (п. 4 ст. 224 ГК РФ в редакции законопроекта).
Итак, законопроект предусматривает государственную регистрацию:
ограниченного вещного права;
существенных условий договора;
дополнительных условий, предусмотренных договором;
сведений, предусмотренных ГК РФ.
Очевидно, речь должна идти о государственной регистрации только самих вещных прав. Что касается государственной регистрации существенных и дополнительных условий, а также определенных предусмотренных Кодексом сведений, то они подлежат внесению в ЕГРП применительно к каждому из договоров об установлении вещного права. Следовательно, договор об установлении ограниченного вещного права и акт государственной регистрации вещного права образуют сложный юридический состав, который и является основанием возникновения соответствующего вещного права.
Взаимный характер договора обусловлен наличием встречных обязанностей его сторон. Например, собственник земельного участка обязан передать субъекту права застройки земельный участок во владение и пользование, а субъект права застройки обязан вносить установленную договором плату и возвести на переданном ему земельном участке здание или сооружение.
Договор об установлении ограниченного вещного права относится к возмездным или безвозмездным договорам. Например, договор об установлении права застройки относится к возмездным договорам. Так, в соответствии с п. 1 ст. 300.2 ГК РФ в редакции законопроекта условие о плате за право застройки является существенным.
Помимо изложенной выше характеристики договора об установлении ограниченного вещного права, следует отметить, что данный договор относится к категории договоров по передаче имущества, поскольку направлен на передачу недвижимого имущества.
В отличие от германского законодательства, детальной регламентации договоров об установлении ограниченных вещных прав законопроект, как уже отмечалось, не предусматривает: праву застройки отводится только 8 статей, праву вещной выдачи - 7, праву ограниченного владения земельным участком - 1, сервитуту - 11, праву личного пользовладения (узуфрукту) - 9, ипотеке - 17, праву приобретения чужой недвижимости - 7, праву постоянного землевладения - 8 статей.
Очевидно, при подготовке законопроекта забыт известный постулат цивилистики: содержание вещных прав (в отличие от прав обязательственных) должно определяться законом. Возникает вопрос: почему разработчики проекта проигнорировали этот постулат цивилистики? Ответа нет.
Для сравнения приведем несколько примеров из части второй ГК РФ: регулированию отношений купли-продажи посвящено 112 статей, рентных отношений - 23, арендных отношений - 66, отношений по хранению вещей - 41 статья.
Можно сделать однозначный вывод: правовую регламентацию вещных прав и договоров об их установлении (в сравнении с регламентацией различных договорных конструкций части второй ГК РФ) нельзя признать удовлетворительной. Складывается мнение, что законопроект в этой части делался наспех, без должной теоретической проработки. Иначе как можно объяснить, например, следующее: в п. 1 ст. 222 ГК РФ (в редакции законопроекта) зафиксировано, что объектами вещных прав являются вещи, включая наличные деньги и документарные ценные бумаги? Отсюда следует, что права объектами вещных прав быть не могут! Однако в других статьях авторы проекта "забывают" об этом. Так, в п. 1 ст. 303.4 ГК РФ в редакции законопроекта установлено, что предметом ипотеки могут быть доли в праве собственности, право постоянного землевладения, право застройки. Это означает не что иное, как, с одной стороны, отход от традиционного взгляда российских цивилистов, согласно которому права не могут быть объектами вещных прав, а с другой - легализацию конструкции "право на право".
Или приведем еще раз пример, на который уже обращали внимание. В п. 1 ст. 221 ГК РФ (в редакции законопроекта) указано, что "вещные права не имеют срока действия, если иное не установлено настоящим Кодексом". Но ознакомление с текстом проекта показывает, что в отношении большинства ограниченных вещных прав "иное установлено настоящим Кодексом": срок права постоянного землевладения - не менее 50 лет (ст. 299.3), срок права застройки - не менее 50 и не более 100 лет (ст. 300.3), срок личного пользовладения для некоммерческих организаций - 21 год (ст. 302.4), срок независимой ипотеки - не более 30 лет (ст. 303.2), срок права вещной выдачи - не более 100 лет (ст. 305.3). Как видим, по существу, отрицается такой признак субъективного вещного права, как его бессрочность.
Еще один пример. Все вещные права подлежат государственной регистрации, но такое ограниченное вещное право, как право ограниченного владения земельным участком, не подлежит государственной регистрации (п. 7 ст. 297.1 ГК РФ в редакции законопроекта).
Итак, подведем итог. В результате реформирования ГК РФ может появиться новая самостоятельная классификационная группа договоров, объединяющая договоры об установлении ограниченных вещных прав. Это означает, что, с одной стороны, традиционная классификация гражданско-правовых договоров потребует определенного уточнения и дополнения, а с другой стороны, необходим серьезный доктринальный анализ правовой природы этих новых договоров.