Раздел II. Договоры в гражданском праве: новое регулирование - новые проблемы

Глава 4. Договоры в вещном праве: проблемы реформирования

Гражданского законодательства о вещных правах

1. Ограниченные вещные права и договоры об их установлении:

общая характеристика

Опубликованный проект вызвал бурную реакцию в научной среде: многие положения подвергались обоснованной критике. На наш взгляд, основные идеи о вещных правах, предложенные разработчиками законопроекта в подразд. 2 "Общие положения о вещных правах" разд. II "Вещное право", являются спорными и подлежат фундаментальной теоретической проработке.

Прежде всего следует отметить, что в законопроекте предусматривается создание полноценной системы ограниченных вещных прав <1>, ознакомление с которой по тексту законопроекта показывает, что она во многом сходна с представленной в ГГУ системой ограниченных вещных прав.

--------------------------------

<1> Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации.

К ограниченным вещным правам, список которых значительно расширился (предлагается девять субъективных ограниченных вещных прав вместо пяти, предусмотренных п. 1 ст. 216 ГК РФ в действующей редакции), в ст. 223 ГК РФ (в редакции законопроекта) отнесены:

право постоянного землевладения;

право застройки;

сервитут;

право личного пользовладения;

ипотека;

право приобретения чужой недвижимости;

право вещной выдачи;

право оперативного управления;

право ограниченного владения земельным участком.

Как видим, большая часть из указанных ограниченных вещных прав вводится в российское гражданское законодательство впервые. Некоторые их ближайшие аналоги, к примеру право вещной выдачи (гл. 20.6 проекта), можно обнаружить лишь в дореволюционном законодательстве. Не всегда понятна логика разработчиков Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации и законопроекта по введению некоторых новых ограниченных вещных прав. Например, в перечень ограниченных вещных прав в п. 2 ст. 223 "Виды вещных прав" ГК РФ (в редакции законопроекта) вводятся новые права, к примеру, как уже отмечалось, право вещной выдачи. Сходное ограниченное вещное право есть в ГГУ. Речь идет о вещном обременении. В германской литературе объяснение этого правового института дается чаще всего на примере так называемого права использования земельного участка пожилого лица с условием его пожизненного содержания (Altenteilrecht) <1>, когда взамен на предоставление участка третьему лицу последний обязуется (через установление вещного обременения - Reallast) предоставить собственнику (пожилому лицу) das Altenteil (дословный перевод: выдел престарелым) в виде денежного содержания, оказания определенных услуг, питания и т.п. Если разработчики Концепции и законопроекта решили "работающий" гражданско-правовой институт ГГУ перенести в ГК РФ, но под другим названием, то должны быть обоснование, аргументация, которых, к сожалению, в Концепции нет. В чем суть этого субъективного гражданского права и целесообразность его узаконения? В законопроекте праву вещной выдачи посвящено семь статей, ознакомление с которыми дает лишь самое общее представление об этом ограниченном вещном праве.

--------------------------------

<1> Подробнее об указанном ограниченном вещном праве в ГГУ см.: Василевская Л.Ю. Учение о вещных сделках по германскому праву. § 4 гл. III.

Так, в п. 1 ст. 305.2 ГК РФ (в редакции законопроекта) предусмотрена возможность установления права вещной выдачи договором ренты или договором пожизненного содержания с иждивением. В связи с этим обратим внимание: вещное право возникает на основании договора! Проект (п. 3 ст. 224) содержит норму, в соответствии с которой основанием возникновения любого ограниченного вещного права является договор (договор об установлении вещного права).

Здесь будет уместным обратиться к высказыванию известного цивилиста И.А. Покровского, который отмечал: "...истинной ценой, которою покупается каждое подобное ограниченное вещное право на чужую вещь, является урезанное, морально и экономически подорванное право собственности", что, в свою очередь, составляет одно из главных оснований для установления ограниченных вещных прав только законом, а не договором, и только при наличии особой необходимости в этом <1>.

--------------------------------

<1> См.: Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. М., 1998. С. 210.

Частноправовая природа ограниченных вещных прав проявляется в том, что участники гражданских правоотношений имеют возможность выбора того или иного ограниченного вещного права из установленного законом закрытого перечня (numerus clausus) вещных прав, но они лишены возможности создавать новые, иные вещные права своим соглашением (договором).

Анализ законопроекта позволяет сделать вывод о том, что речь идет о пересмотре существующей традиционной, нашедшей отражение в законе доктринальной позиции, согласно которой вещные права по общему правилу возникают не по договору (соглашению) сторон, а в силу иных прямо предусмотренных законом юридических фактов. Считается, что перечень вещных прав должен быть прямо и исчерпывающим образом (numerus clausus) установлен законом, который одновременно определяет и их содержание. Данное обстоятельство, как известно, отнесено к важнейшим признакам вещных прав. Однако в этом случае предписание п. 3 ст. 224 законопроекта об установлении всех вещных прав посредством договора будет означать игнорирование данного правила, не согласуемого с традиционным подходом.

Отметим, что в действующем гражданском законодательстве перечень ограниченных вещных прав предусматривается только федеральными законами, которые, как известно, не устанавливают возможности как создания новых субъективных гражданских ограниченных вещных прав, так и изменения содержания предусмотренных действующим ГК РФ вещных прав по соглашению участников гражданских правоотношений. Следовательно, принцип numerus clausus до сих пор действует в российском гражданском праве.

Довольно часто в качестве аргумента (в поддержку разработчиков законопроекта об установлении ограниченных вещных прав посредством договора) приводится положение о том, что в германском праве все вещные права возникают, изменяются и прекращаются на основании договора. Действительно, с этим не поспоришь. Однако при этом необходимо иметь в виду, что в германском праве существуют две конструкции договоров (обязательственный и вещный), которые существенным образом отличаются друг от друга. Если проанализировать суть установления любого вещного права по ГГУ, это соглашение (договор). По своей природе он отличается от обязательственного договора. Вещный договор - это особая конструкция, он не порождает обязательств.

Ни в ГК РФ, ни в законопроекте нет конструкции вещного договора. Поэтому возникновение любого вещного права, в том числе упомянутого права вещных выдач, связывается с обязательственным договором, что, по сути, противоречит смыслу разделения вещных и обязательственных прав. Это во-первых.

В связи с этим отметим, что право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут) - это единственное ограниченное вещное право из числа перечисленных в ст. 216 ГК РФ, которое возникает по общему правилу из договора. По мнению Я.С. Солодовой, правило о договорном порядке установления сервитута (ст. 274 ГК РФ) не нашло отражения в соответствующей регламентации данного договора. Следует согласиться с автором, что отсутствие законодательного закрепления подобного договора нередко приводит к наличию не только теоретических, но и практических споров и разногласий <1>.

--------------------------------

<1> См.: Солодова Я.С. Договор об установлении сервитута // Вестник Омского государственного университета. Серия "Право". 2007. N 4. С. 93, 94.

Проект расширяет перечень ограниченных вещных прав, порождаемых в силу договора, но не формулирует целостной системы правил по договорам об установлении ограниченных вещных прав. Так, предписания о договоре об установлении сервитута (в частности, п. 4 ст. 301 законопроекта) воспроизводят общее правило п. 3 ст. 274 ГК РФ, согласно которому право ограниченного пользования чужим земельным участком устанавливается по соглашению собственников служащей и господствующей вещей, а в случае спора - судом. Общая регламентация договора об установлении сервитута, по сути, содержится в предписаниях п. 5 ст. 301.1 и ст. 301.2 ГК РФ (в редакции законопроекта).

Или возьмем другой пример. Предлагаемое законопроектом право вещной выдачи может устанавливаться договором ренты или договором пожизненного содержания с иждивением (п. 1 ст. 305.2 ГК РФ в редакции законопроекта). Самые общие представления об условиях договора (условия о сроке действия права вещной выдачи, периодичности имущественных предоставлений на основании права вещной выдачи, изменении формы и размера имущественного предоставления) даны в ст. ст. 305.3 и 305.4 ГК РФ в редакции законопроекта.

Во-вторых, к заимствованию зарубежного опыта, к рецепции близких нашему российскому правопорядку правовых моделей и конструкций всегда следует подходить с определенной осторожностью: а не приведет ли это копирование к необходимости радикального изменения базовых институтов российского гражданского права? Так, по мнению известного цивилиста Е.А. Суханова, неоправданными можно считать попытки ввести в отечественное гражданское право неизвестные ему институты распорядительных сделок и вещных договоров, которые давно и весьма эффективно работают в германском гражданском праве, но которые никогда не были известны российскому законодательству и принятие которых потребует коренной и ничем не оправданной ломки всего сложившегося у нас института сделок и договоров <1>.

--------------------------------

<1> См.: Суханов Е.А. Проблемы реформирования Гражданского кодекса России. Избранные труды 2008 - 2012 гг. М., 2013. С. 452.

В действующем ГК РФ достаточно четко прослеживаются принципиальные различия в правовом режиме движимых и недвижимых вещей. Так, в Кодексе установлены различия в основаниях возникновения права собственности на движимые и недвижимые вещи. Договор об отчуждении согласно абз. 1 п. 2 ст. 218 - правопорождающий факт при приобретении движимых вещей, а передача вещи (п. 1 ст. 223 ГК РФ) определяет (если иное не предусмотрено законом или договором) лишь момент возникновения права собственности на движимую вещь. Если речь идет о недвижимой вещи, то возникновение права собственности на недвижимость связано с его государственной регистрацией (п. 2 ст. 223 и п. 1 ст. 551 ГК РФ), а не с передачей указанной вещи. В этом случае передача недвижимой вещи не определяет момент перехода права собственности, а означает исполнение договорного обязательства (абз. 2 п. 1 ст. 556 и п. 2 ст. 551 ГК РФ).

На это положение, как отмечает Е.А. Суханов, следует обратить особое внимание в связи с распространившимися в последнее время попытками использования в отечественной доктрине и даже в правоприменительной практике заимствованной из германского права конструкции распорядительной (вещной) сделки как якобы главного основания для перехода права собственности на вещь от отчуждателя к приобретателю. Такие попытки, по мнению автора, с одной стороны, базируются на искусственном разрыве обязательственно-правового эффекта (исполнения договорного обязательства по отчуждению вещи) и вещно-правового эффекта (перехода права собственности), а с другой - являются чуждыми для российского правопорядка, в котором никогда не существовало свойственного германскому (пандектному) праву принципиального разрыва обязательственной и вещной сторон сделки об отчуждении вещи (Trennungsprinzip, т.е. принцип разделения) и выводимого из него принципа абстракции (Abstraktionsprinzip), позволяющего считать вещную сделку действительной независимо от возможной недействительности обязательственной сделки. Кроме того, в ГГУ закреплены разные содержание и оформление вещных сделок по передаче движимых и недвижимых вещей (ср. § 925 и 929) <1>.

--------------------------------

<1> См.: Суханов Е.А. Указ. соч. С. 282, 283.

Примером механистического подхода в понимании распорядительного договора как вещного является, на наш взгляд, мнение Е.А. Крашенинникова и Ю.В. Байгушевой, которые считают, что, "помимо передачи движимой вещи в собственность, примерами распорядительных договоров могут служить договор об установлении сервитута (п. 3 ст. 274 ГК РФ), договор о залоге (ст. 341 ГК РФ), договор уступки требования (абз. 1 п. 1 ст. 382 ГК РФ), договор о переводе долга (п. 1 ст. 391 ГК РФ), договор о прощении долга (ст. 415 ГК РФ), договор об установлении ограниченного вещного права покупателя на вещь, проданную и переданную ему с оговоркой о сохранении права собственности (ст. 491 ГК РФ), договор об установлении ограниченного вещного права арендатора на переданную ему во временное владение и пользование движимую вещь, брачный договор (ст. 40 СК РФ), через который супруги преобразуют принадлежащее им право общей совместной собственности на вещь в право единоличной собственности мужа" <1>.

--------------------------------

<1> Крашенинников Е.А., Байгушева Ю.В. Односторонние и многосторонние сделки // Вестник ВАС РФ. 2012. N 7. С. 12.

С учетом сказанного можно, перефразируя Е.А. Крашенинникова и Ю.В. Байгушеву, "по достоинству оценить невероятную выдумку" не Е.А. Суханова (о которой они пишут), а их самих, поскольку рассмотрение в качестве распорядительных (вещных) сделок перечисленных договоров означает не что иное, как, с одной стороны, элементарное непонимание сути конструкции вещного договора в германском праве, а с другой - механистическое перенесение указанной договорной конструкции вещного договора на конструкцию перечисленных (обязательственных по своей сути) договоров.

В-третьих, такое размывание сущностных различий между вещными и обязательственными правами на практике может создать для сторон правоотношений проблему выбора адекватного (отвечающего сути спора между ними) иска, посредством которого они смогут защитить свои нарушенные субъективные вещные и обязательственные права.

В связи с этим заметим, что в нашем гражданском праве отсутствует один из традиционных признаков вещных прав - их преимущества в применении перед обязательственными правами. Например, в Германии этот принцип приоритета нашел отражение в § 879 и 1209 ГГУ. Наш закон исключает для сторон правоотношения возможность выбора иска в защиту своих прав (так называемую конкуренцию исков, в том числе вещных и обязательственных), не предоставляя субъектам вещных прав преимуществ перед обладателями обязательственных прав.

Ранее о таких преимуществах вещных прав перед обязательственными правами писал Г.Ф. Шершеневич, приводя пример: собственник-арендодатель мог в любое время истребовать свою вещь у арендатора при условии возмещения ему всех причиненных этим убытков <1>. По действующему ГК РФ (п. 3 ст. 611 и ст. 305) арендатор от указанных действий собственника-арендодателя, по существу, может защитить себя как обязательственным, так и виндикационным иском.

--------------------------------

<1> См.: Шершеневич Г.Ф. Учебник гражданского права. М., 2005. Т. 1. С. 236.

Как видим, последовательный отход российского законодателя и разработчиков законопроекта от принципа приоритета, с одной стороны, в определенной степени затрудняет разграничение вещных и обязательственных прав, а с другой - дает основания для смешения обязательственных и вещных прав вплоть до отрицания практической значимости категории вещных прав. На наш взгляд, такой подход приведет к негативным практическим последствиям и отрицательным образом скажется на судебной практике.

В-четвертых, предложение разработчиков законопроекта об установлении любого ограниченного вещного права посредством обязательственного договора чревато еще одной концептуальной погрешностью, на которую следует обратить внимание: содержание вещного правоотношения определяется законом, а содержание обязательственного правоотношения - соглашением (договором) его сторон. В связи с этим обратим внимание, что в германской цивилистике, которая наиболее последовательно реализует классическое пандектное учение о вещных правах (что, по справедливому замечанию Е.А. Суханова, в отсутствие серьезных отечественных исследований предопределяет необходимость обращения именно к этому зарубежному опыту <1>), принцип numerus clausus анализируется не только как ограничение законом перечня вещных прав (принудительная типизация их видов - Typenzwang), но и как прямая фиксация, типизация в законе содержания каждого из этих прав - Typenfixierung.

--------------------------------

<1> Подробнее об этом см.: Суханов Е.А. Указ. соч. С. 314.

Следовательно, в германском праве принцип numerus clausus рассматривается как двоякое (!) ограничение принципа свободы договора. В этом ограничении - суть основополагающих принципов современного германского вещного права.

Безусловно, с этим можно не согласиться и в качестве аргумента (в поддержку авторов проекта) сослаться на порядок установления содержания наследственного права застройки по Закону ФРГ о наследственном праве застройки (Erbbaurechtverordnung), по которому сторонам договора предоставлена возможность по собственному усмотрению дополнять содержание наследственного права застройки. Но такая возможность свободы договора имеет в германском праве установленные законом пределы.

Так, стороны вправе предусматривать в договоре об установлении права застройки дополнительные обязательства, которые действуют только в отношении сторон договора и их наследников (преемников в силу универсального правопреемства). В целях придания договорным условиям вещно-правового значения на весь срок права застройки (т.е. распространения их действия не только на наследников, но и на последующих субъектов наследственного права застройки и потенциальных новых собственников земельного участка) германский законодатель предусматривает внесение этих условий в поземельную книгу (речь не идет о государственной регистрации условий!). Не зафиксированные в поземельной книге договорные условия не имеют вещно-правового значения: это означает, что такие условия не распространяют свое действие на третьих лиц.

Вместе с тем перечень условий с вещно-правовым действием, по которым стороны могут достигнуть соглашения, исчерпывающим образом представлен в Законе о наследственном праве застройки. Как видим, принцип numerus clausus действует в германском праве и в этой сфере. Что же касается условий обязательственно-правового действия, то стороны в обязательственном (а не в вещном!) договоре вправе предусмотреть иные условия обязательственного характера.

Таким образом, германский законодатель достаточно подробно регламентирует сферу отношений, связанных с правом застройки. Однако при этом не следует забывать, что возможность по собственному усмотрению дополнять содержание наследственного права застройки не допускается применительно ни к одному другому субъективному вещному праву из-за противоречия принципу numerus clausus.

Если же проанализировать нормы законопроекта об условиях договора, по которым устанавливается любое ограниченное вещное право, возникает немало вопросов. В частности, не понятно, какими соображениями руководствовались авторы законопроекта, предлагая регистрировать не только вещные права, но и условия договора. Так, в п. п. 3 и 4 ст. 224 ГК РФ в редакции законопроекта зафиксировано, что условия договора, на основании которого возникает ограниченное вещное право, подлежат государственной регистрации, хотя, как известно, государственной регистрации обычно подлежат сами вещные права. Вряд ли такую оплошность можно квалифицировать как юридико-техническую неточность разработчиков проекта. На наш взгляд, это слепое копирование германского закона, в котором, как уже отмечалось, речь идет о внесении (!) в поземельную книгу условий договора с вещно-правовым действием, а не об их государственной регистрации.

Как видим, посредством государственной регистрации условий договора, которые "приобретают силу для третьих лиц с момента такой регистрации" (п. 5 ст. 224 ГК РФ в редакции законопроекта), разработчики проекта придают обязательственному договору вещно-правовое значение, при этом перечень условий, обязательных для государственной регистрации, как правило, сводится к существенным условиям договора - условиям о предмете договора, о сроке действия ограниченного вещного права и плате за него.

Так, существенными условиями договора об установлении права вещной выдачи являются размер (объем) имущественного предоставления на основании права вещной выдачи и его денежная оценка, периодичность предоставлений и срок действия права вещной выдачи (п. 1 ст. 305.1 ГК РФ в редакции законопроекта).

Или другой пример: существенными условиями договора об установлении права застройки являются условия о земельном участке, о месте расположения возводимого здания или сооружения на земельном участке, о сроке права застройки, о плате за право застройки (п. 1 ст. 300.2 ГК РФ в редакции законопроекта).

В гл. 20, посвященной праву постоянного землевладения (эмфитевзис), существенными условиями договора об установлении эмфитевзиса названы условия о земельном участке, о целях его использования, о плате за право постоянного землевладения (п. 1 ст. 299.2 ГК РФ в редакции законопроекта).

Приведем еще один пример: установление такого ограниченного вещного права, как право личного пользовладения (узуфрукт). В ст. 302.2 ГК РФ (в редакции законопроекта) определено: договор об установлении права личного пользовладения должен предусматривать размер платы за пользовладение или указание на то, что пользовладение является безвозмездным. Как видим, разработчики законопроекта не квалифицируют эти условия как существенные.

В связи с этим обратим внимание, что понятие "существенные условия договора" в предлагаемой проектом ГК РФ редакции ст. 432 ГК РФ было частично изменено. Как и в действующей редакции данной нормы, под существенными условиями договора следует понимать:

условия о предмете договора;

условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные;

условия, необходимые для договоров данного вида;

иные условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Данное изменение носит в основном редакционный характер. Однако в новом определении существенных условий договора указывается на то, что условия, необходимые для договоров данного вида, признаются существенными, даже если об этом прямо не сказано в законе или в ином правовом акте. Это означает, что необходимые условия для договоров определенного вида могут определяться из практики оборота, из судебной практики или иным образом (прежде всего исходя из существа складывающихся правоотношений и практики заключения таких договоров).

Очевидно, что такие изменения будут особенно востребованы для не поименованных в ГК РФ соглашений, существенные условия которых зачастую урегулированы только общими положениями гражданского права об обязательствах. В случае спора суды смогут определять наличие согласованных необходимых условий для договоров этого вида, исходя из существа складывающихся отношений и практики заключения таких договоров. Действующая в настоящее время редакция указанной нормы не допускает такого толкования. Однако в судебной практике имеются случаи определения необходимых условий для не поименованных в ГК РФ договоров исходя из расширительного толкования норм законодательства <1>.

--------------------------------

<1> См.: Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 5 июля 2010 г. по делу N А38-4363/2009 (договор о сносе недвижимого имущества); Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 12 октября 2009 г. по делу N А74-1694/2009 (договор на установку и эксплуатацию рекламной конструкции).

Вместе с тем такие редакционные изменения ст. 432 ГК РФ важны и для определения существенных условий договоров об установлении ограниченных вещных прав в случаях, если эти условия прямо не сформулированы в законе. Очевидно, такими существенными условиями договора об установлении узуфрукта можно считать условия, перечисленные в п. п. 2 и 3 ст. 302.2 ГК РФ (в редакции законопроекта): это условия о предмете договора (о здании, помещении или иной недвижимости), условие о размере платы за пользовладение (или указание на то, что пользовладение является безвозмездным) и условия об обязанностях пользовладельца по содержанию вещи.

Комментируя выделение условия об обязанностях пользовладельца по содержанию вещи (п. 2 ст. 302.3 ГК РФ в редакции законопроекта) в качестве существенного, еще раз обратим внимание на юридико-технические несовершенства проекта: в п. 3 ст. 302.2 указываются сведения, которые вносятся в Единый государственный реестр предпринимателей (ЕГРП), включая сведения "об обязанностях собственника (выделено мной. - Л.В.) вещи по содержанию этой вещи (п. 2 ст. 302.3)". Но в п. 2 ст. 302.3 ГК РФ в редакции проекта отмечаются обязанности не собственника, а пользовладельца!

Поскольку в соответствии с п. 1 ст. 302.4 ГК РФ в редакции законопроекта право личного пользовладения устанавливается на определенный срок или пожизненно, существенным условием договора является и условие о сроке узуфрукта.

При установлении ограниченного вещного права на определенный срок в известной мере искажается еще одно традиционное понимание и различие абсолютных (вещных) и относительных (обязательственных) прав: вещные права характеризуются бессрочностью, "юридической прочностью". Последняя проявляется в том, что вещное право, обременяя вещь, не зависит от смены собственника вещи, оно не может быть прекращено в одностороннем порядке новым собственником. А обязательственные права имеют срочный характер: новый собственник вещи, не являясь должником в прежнем обязательстве, по общему правилу вправе расторгнуть его в одностороннем порядке, но при условии возмещения контрагенту всех убытков.

Анализируя режим ограниченных вещных прав с точки зрения их бессрочности, отметим, что законопроект, по сути, отходит от этого классического признака вещных прав, устанавливая их на определенный срок. Так, право постоянного землевладения (Эмфитевзис) в соответствии со ст. 299.3 ГК РФ (в редакции проекта) является бессрочным, за исключением случаев, когда оно установлено на определенный срок. Такой срок не может быть менее 50 лет.

Право застройки по ст. 300.3 ГК РФ (в редакции проекта) устанавливается на срок, определенный в договоре об установлении права застройки. Такой срок не может быть менее 50 и более 100 лет. Кроме того, при застройке возникает и срочное право собственности на здания и сооружения, возведенные на основании права застройки. Субъектом этого срочного права собственности на здания и сооружения выступает лицо, которому принадлежит право застройки. Сроком действия такого срочного права собственности является срок права застройки (п. 2 ст. 302 ГК РФ в редакции проекта).

Сервитут является бессрочным, если иное не установлено ГК РФ (п. 3 ст. 301 ГК РФ в редакции проекта). Среди различных видов сервитута, предлагаемых законопроектом (сервитут перемещения, сервитут стройки, сервитут мелиорации, коммунальный и горный сервитуты), только сервитут стройки устанавливается "на период строительства, капитального ремонта или реконструкции здания или сооружения при недостаточности господствующего земельного участка для осуществления строительных работ" (п. 2 ст. 301.7 ГК РФ в редакции проекта). Другие виды сервитута должны быть (в соответствии с п. 3 ст. 301 ГК РФ в редакции проекта) бессрочными.

Право личного пользовладения, как уже отмечалось, в соответствии с п. 2 ст. 302.4 ГК РФ (в редакции законопроекта) устанавливается на определенный срок или пожизненно, а в случае социального пользовладения - на срок существования обязанности собственника жилого помещения предоставлять содержание пользовладельцу (ст. 302.8 ГК РФ в редакции законопроекта). Однако не вполне ясна логика разработчиков законопроекта, предлагающих установить узуфрукт для некоммерческих организаций на срок, не превышающий 21 год (п. 2 ст. 302.4).

Прежде чем обратиться к тексту законопроекта о сроках ипотеки, констатируем, что аналогов обеспечительной конструкции, получившей в проекте название "независимая ипотека", в российском гражданском праве никогда не было. Чтобы понять суть этой правовой конструкции, необходимо отметить, что следует различать два основных понятия: понятие залога (а следовательно, и понятие ипотеки, т.е. залога недвижимой вещи) как залогового правоотношения (обеспечительного обязательства) и понятие права залога как права залогодержателя на чужое имущество, вытекающего из залогового правоотношения <1>.

--------------------------------

<1> Следовательно, необходимо также различать залоговое право в объективном и субъективном смыслах. Залоговое право в объективном смысле представляет собой систему правовых норм, регулирующих залоговые отношения. В субъективном смысле залоговое право (право залога) есть субъективное гражданское право залогодержателя на чужую вещь, вытекающее из залогового обязательства между залогодержателем и залогодателем.

Сущность ипотеки (залога недвижимости) как обеспечительного обязательства состоит в том, что в случае неисполнения должником залогодателя или третьего лица основного обязательства, обеспеченного залогом (ипотекой), кредитор-залогодержатель приобретает преимущественное право (перед другими кредиторами) получить удовлетворение из стоимости заложенного недвижимого имущества. Ипотека по замыслу разработчиков законопроекта - это ограниченное вещное право залогодержателя, которое устанавливается на недвижимую вещь в обеспечение исполнения обязательства с указанием в договоре ипотеки данных о существе, размере и сроках исполнения этого обязательства либо без указания таких данных.

Как видим, в законопроекте выделены два вида ипотеки: акцессорная и независимая (ст. 303.1). В первом случае речь идет об акцессорной ипотеке, а во втором - о независимой ипотеке.

Таким образом, для установления независимой ипотеки не требуется в договоре ипотеки указывать данные о существе, размере и сроках исполнения обеспеченного обязательства, но в договоре должны быть указаны: 1) предельная сумма, которая может быть получена залогодержателем из денежных средств, вырученных от продажи предмета ипотеки, в счет своих требований; 2) срок существования права залога.

Такая ипотека прекращается не с исполнением основного обязательства (п. 2 ст. 303.14 ГК РФ в редакции проекта), а с истечением срока ее действия, поскольку срок - существенное условие договора ипотеки.

Независимо от оснований возникновения (договор или закон) ипотека подлежит государственной регистрации и возникает с момента ее осуществления (п. 2 ст. 303.3 ГК РФ в редакции законопроекта). Следовательно, возникновение независимой ипотеки связывается исключительно с внесением записи о ней в ЕГРП.

Если срок независимой ипотеки в договоре (или в законе, если основанием ее возникновения является закон) не определен или превышает 30 лет, считается, что независимая ипотека установлена на заложенную недвижимость на 30 лет (п. 4 ст. 303.2 ГК РФ в редакции законопроекта).

Из определения независимой ипотеки следует, что связь между ипотекой и основным (обеспеченным) обязательством ослаблена. Однако этого нельзя сказать в отношении акцессорной ипотеки, поскольку в данном случае действуют общие правила, вытекающие из акцессорного характера залога, а именно:

залог производен от основного обязательства: залоговое обязательство возникает постольку, поскольку существует основное обязательство;

залог зависим от основного обязательства: судьба прав залогодержателя находится в зависимости от судьбы обеспечиваемого залогом обязательства;

прекращение основного (обеспеченного) обязательства влечет и прекращение залога (подп. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ), но прекращение залога не влечет прекращения основного обязательства;

недействительность соглашения об обеспечении исполнения обязательства не влечет недействительности этого обязательства (основного обязательства) (п. 2 ст. 329 ГК РФ).

Исходя из этого становится очевидным, почему в законопроекте не указаны сроки акцессорной ипотеки.

Срок права приобретения чужой недвижимости согласно п. 4 ст. 304 ГК РФ (в редакции законопроекта) устанавливается соглашением сторон между собственником недвижимой вещи и лицом, имеющим право приобретения этой вещи, но не более чем на 10 лет.

Право вещной выдачи может быть установлено на срок жизни гражданина, имеющего это право, или на иной срок, но не более чем на 100 лет (п. 1 ст. 305.3 ГК РФ в редакции законопроекта). Если в договоре ренты или в договоре пожизненного содержания с иждивением, на основании которого устанавливается это ограниченное вещное право, не указан срок права вещной выдачи, такое право, принадлежащее гражданину, считается установленным на срок его жизни.

Очевидно, практически все ограниченные вещные права (семь из девяти) имеют определенный срок действия, хотя в п. 1 ст. 221 ГК РФ в редакции законопроекта зафиксировано, что все вещные права не имеют срока действия, если иное не установлено ГК РФ. По сути, разработчики законопроекта в качестве общего правила устанавливают "иное, установленное ГК РФ". Видимо, как пишет А.Г. Диденко, правильнее говорить в данном случае о долгосрочности вещных прав <1>.

--------------------------------

<1> См.: Диденко А.Г. Проблемы вещного права // Проблемы современной цивилистики: Сб. ст., посвященный памяти проф. С.М. Корнеева / Отв. ред. Е.А. Суханов, М.В. Телюкина. С. 134.