22. Право застройки (понятие, необходимость включения в действующее гражданское законодательство).

Правом застройки является право владения и пользования чужим земельным участком в целях возведения на нем здания или сооружения и его последующей эксплуатации.

В Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации предлагается расширить круг ограниченных вещных прав на земельные участки, не ограничиваясь только правом собственности и правом аренды.

При этом предлагается закрепить непосредственно в ГК РФ две базовые модели вещных прав на земельные участки:

право постоянного владения и пользования (эмфитевзис), предполагающее широкие возможности использования свойств природного объекта с сохранением его субстанции;

право застройки (суперфиций), предполагающее изменение правообладателем свойств и качеств земельного участка, прежде всего возведение на нем различных сооружений.

Обе модели данных прав предоставляют их обладателям правомочия владения и пользования земельным участком.

В проекте Федерального закона о внесении изменений в ГК РФ предлагается предусмотреть право застройки земельного участка в гл. 20.1 и рассматривать его как право возведения здания или сооружения на чужом земельном участке. При этом такое право может быть предоставлено только лицу, которому соответствующий земельный участок принадлежит на праве постоянного владения и пользования.

Право застройки (суперфиций) предполагается предусмотреть для случаев, когда земельный участок используется для строительства на нем различного рода объектов с их последующей эксплуатацией.

Право застройки может быть основанием возведения на чужом земельном участке как одного, так и нескольких зданий и сооружений.

В отношении одного земельного участка может быть установлено несколько прав застройки.

Здания и сооружения, возведенные на основании права застройки, принадлежат лицу, имеющему право застройки, на праве собственности в течение срока действия права застройки.

Лицо, имеющее право застройки, вправе отчуждать третьим лицам помещения в здании, возведенном на основании права застройки. В этом случае собственники помещений с момента государственной регистрации права собственности на помещение признаются участниками права застройки.

В течение срока действия права застройки суперфициар вправе изменять и сносить указанные здания и сооружения, а также возводить новые.

По истечении срока действия права застройки здания и сооружения вместе с земельным участком остаются у собственника земельного участка без какой-либо компенсации суперфициару.

Как и субъект права постоянного владения и пользования, субъект права застройки наделен в отношении земельного участка двумя правомочиями - владения и пользования; право распоряжения земельным участком сохраняет за собой его собственник.

Субъект права застройки обязан использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием для возведения зданий и сооружений и их эксплуатации

Правила настоящего Кодекса о застройке земельного участка соответственно применяются к застройке участков недр или водных объектов, если иное не установлено законом.

В Проекте указывается на такие основные свойства права застройки, как

срочность (право застройки устанавливается на срок, определенный в договоре об установлении права застройки. Такой срок не может быть менее пятидесяти и более ста лет)

отчуждаемость (лицо, имеющее право застройки, вправе отчуждать это право, передавать его в залог или распоряжаться им иным образом) и

платность (лицо, имеющее право застройки, обязано вносить установленную договором плату за право застройки);

Также

основанием возникновения права застройки является договор.

Право застройки подлежит государственной регистрации.

По Ахметьяновой -

При закреплении в российском законодательстве права застройки следует изменить подход, при котором арендатор земельного участка приобретает право собственности на возведенные на таком участке здания и сооружения. Арендатор земельного участка должен приобретать лишь право аренды на возведенные им на земельном участке здания и сооружения, что является продолжением конструкции "единого объекта". В противном случае возникнет парадоксальная ситуация, при которой обладатель обязательственного права на земельный участок (арендатор) приобретет "более сильное" право в отношении расположенных на земельном участке строений, нежели обладатель вещного права на земельный участок (суперфициар).