3. Доходный подход оценки производственной недвижимости.

Для расчета рыночной стоимости производственной недвижимости (здания, сооружения), необходимой для проекта, используется метод прямой капитализации, который при наличии необходимой информации позволяет повысить точность расчетов по проекту.

При применении метода прямой капитализации оценка рыночной стоимости объекта производственной недвижимости рассчитывается путем делением величины годового чистого операционного дохода на коэффициент капитализации.

Последовательность применения метода прямой капитализации для расчета рыночной стоимости объекта производственной недвижимости для проекта:

• подбор информации по сдаче в аренду объектов производственной недвижимости, аналогичных объектам производственной недвижимости по проекту;

• расчет величины рыночной арендной платы;

• обоснование и расчет годового чистого операционного дохода;

• обоснование и расчет коэффициента капитализации (или принятие его по данным рынка для объектов, аналогичных объектам производственной недвижимости по проекту);

• расчет рыночной стоимости объектов производственной недвижимости по проекту.

Элементами сравнения (факторами, изменение которых влияет на арендную плату производственной недвижимости по проекту) для объектов производственной недвижимости является:

• условия финансирования (скидка);

• местоположение (транспортная доступность, окружение);

• наличие производственной инфраструктуры (электроэнергия, тепло-, водоснабжение, охранные системы, связь и др.);

• состояние;

• уровень затрат на эксплуатацию (отключение от среднерыночного уровня).

Корректировка величины арендной платы (ставок аренды) осуществляется в соответствии с описанной методикой корректировки цен аналогов в сравнительном подходе (раздел 4.2.).

Расчет рыночной арендной платы объектов производственной недвижимости производится в табл. 10.

Таблица 10

Расчет величины рыночной арендной платы объекта производственной недвижимости (в качестве единицы сравнения принят 1 кв.м.).

Элементы сравнения	Объект производственной недвижимости по проекту	Аналоги
		№1	№2	№3
1	2	3	4	5
Описание объекта производственной недвижимости
Арендная плата, руб.
Площадь, кв.м.
Арендная плата за 1 кв.м., руб./кв.м.
Источник информации
Условия финансирования
Обоснование введения корректировки		Корректировка вводится в случае, если на рынке существует возможность скидки
Корректировка
Скорректированная арендная плата, руб./кв.м.
Местоположение
Обоснование введения корректировки		Корректировка вводится в случае, если имеются значительные различия по местоположению, включая транспортную доступность
Корректировка
Скорректированная арендная плата, руб./кв.м.
Производственная инфраструктура
Обоснование введения корректировки		Корректировка вводится в случаях, если имеется наличие/отсутствие дополнительных опций по объекту производственной недвижимости
Корректировка
Скорректированная арендная плата, руб./кв.м.
Состояние
Обоснование введения корректировки		Корректировка вводится в случае, если имеются значительные различия по состоянию в сравнении с производственной недвижимостью по проекту.
Корректировка
Скорректированная арендная плата, руб./кв.м.
Уровень затрат на эксплуатацию
Обоснование введения корректировки		Корректировка вводится в случае, если имеются значительные различия по уровню затрат на эксплуатацию в сравнении с производственной недвижимостью по проекту
Корректировка
Скорректированная арендная плата, руб./кв.м.
Коэффициент взвешивания, доли единицы
Обоснование коэффициента взвешивания		Наибольший коэффициент присваивается наиболее похожему объекту аналогу производственной недвижимости. Сумма коэффициентов взвешивания равна 1,0
Величина рыночной арендной платы с учетом коэффициентов взвешивания, руб./кв.м.
Величина рыночной арендной платы по объекту производственной недвижимости, рублей в год.

Для расчета коэффициента капитализации используется метод суммирования, основывающийся на предпосылке о том, что коэффициент капитализации является только функцией риска и может быть определен как сумма всех рисков, присущих объекту производственной недвижимости.

Для объектов производственной недвижимости расчет коэффициента капитализации проводится по формуле:

К_кап = Безрисковая ставка + Премии за риски (рынка недвижимости; низкой ликвидности; управления недвижимостью).

В качестве безрисковой ставки в рублевом исчислении может быть принята ставка рефинансирования ЦБ РФ, процент по его облигациям России, процент по депозитам наиболее надежных российских банков по оценке международных рейтинговых агентств.

Премии за риски находятся в диапазоне 0-5%. По каждому виду риска проводится обоснование величины риска.

Расчет рыночной стоимости объекта производственной недвижимости доходным подходом производится по формуле:

РС дох =	Величина рыночной арендной платы
	Коэффициент капитализации