Ориентировочные данные по физическому износу здания1

Физический износ, %	Состояние несменяемых конструкций зданий	Состояние внутренних конструктивных элементов
0…20	Повреждений и деформаций нет. Также отсутствуют следы устранения дефектов	Состояние внутренних конструктивных элементов
21…40	Повреждений и дефектов, в том числе и искривлений, нет. Местами имеются следы различных ремонтов, в том числе небольших трещин в простенках и перемычках	Полы и потолки ровные, на потолках возможны волосяные трещины. На ступенях лестниц небольшое число повреждений. Окна и двери открываются с некоторым усилием
41…60	Имеется много следов ремонтов, трещин и участков наружной отделки. Имеются места искривления горизонтальных линий и следы их ликвидации. Износа кладки стен характеризуется трещинами между блоками	Полы в отдельных местах зыбкие и с отклонениями от горизонтали. В потолках много трещин, ранее заделанных и появившихся вновь. Отдельные отставания покрытия пола (паркета, плиток). Большое число поврежденных ступеней
61…80	Имеются открытые трещины различного происхождения, в том числе от износа и перегрузки кладки поперек кирпичей. Большое искривление горизонтальных линий и местами отклонение стен от времени	Большое число отклонений от горизонтали в полях, зыбкость. Массовое повреждение и отсутствие покрытия пола. В потолках много мест с обвалившейся штукатуркой. Много перекошенных окон и дверей. Большое число поврежденных ступеней, перекосы маршей, щели между ступенями
81…100	Здание в опасном состоянии. Участки стен разрушены, деформированы в проемах. Трещины по перемычкам, и по всей поверхности стен. Возможны большие искривления горизонтальных линий и выпучивание стен	Полы с большими перекосами и уклонами. Заметные прогибы потолков. Окна и двери с гнилью в узлах и брусьях. В маршах лестниц не хватает ступеней и перил. Внутренняя отделка полностью разрушена

Расчет стоимости строительства объектов производственной недвижимости производится в табл. 6 и принимается для проекта в соответствии с заданием на проект.

2. Сравнительный подход оценки производственной недвижимости.

Для расчета рыночной стоимости производственной недвижимости (здания, сооружения), необходимой для проекта, используется метод сравнения продаж, который при наличии необходимой информации является наиболее предпочтительным.

При применении метода сравнения продаж оценка рыночной стоимости объекта производственной недвижимости рассчитывается путем анализа цен продажи аналогичных объектов производственной недвижимости с последующей их корректировкой в соответствии с имеющимися различиями между объектом производственной недвижимости для проекта и аналогами.

Последовательность применения метода сравнения продаж для расчета рыночной стоимости объекта производственной недвижимости для проекта:

• подбор информации по продажам и предложениям к продаже объектов производственной недвижимости, аналогичных объектам производственной недвижимости по проекту;

• выбор параметров сравнения;

• определение элементов сравнения, по которым осуществляется сравнение объектов производственной недвижимости по проекту с аналогами;

• определение по каждому элементу сравнения характера и степени отличия каждого аналога от объекта производственной недвижимости по проекту;

• корректировка по каждому элементу сравнения цен каждого аналога, сглаживающие их отличия от объектов производственной недвижимости по проекту;

• расчет рыночной стоимости объектов производственной недвижимости по проекту путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

Элементами сравнения (факторами, изменение которых влияет на рыночную стоимость объектов производственной недвижимости по проекту) для объектов производственной недвижимости являются:

• права собственности (право собственности; аренда);

• условия финансирования (уторговывание; скидка);

• условия продажи (если они являются нетипичными на рынке производственной недвижимости);

• состояние рынка (изменение рынка с даты представления объекта производственной недвижимости на рынке до даты подготовки проекта);

• местоположение (транспортная доступность, окружение);

• физические характеристики (площадь, строительный объем; конструктивные особенности; этажность; инженерное оборудование; безопасность);

• экономические характеристики (эксплуатационные затраты; затраты на проведение ремонта и приспособление под проект);

• функциональное использование (назначение; состояние);

• компоненты, не связанные с недвижимостью (наличие дополнительного оснащения – кран-балки; связь, включая телефон; интернет).

Характер и степень отличий аналогов от оцениваемых объектов производственной недвижимости устанавливается в разрезе элементов сравнения путем прямого сопоставления каждого аналога с оцениваемыми объектами производственной недвижимости.

Корректировка цен (цен предложения) аналогов по элементам сравнения определяется либо как для цены единицы выбранного параметра аналога, либо для аналога в целом (если они сопоставимы по площади и строительному объему).

Корректировки цен аналогов могут рассчитываться в стоимостном и процентном выражении.

Для обоснования и расчета величин корректировок цен можно использовать следующие способы:

1. Прямым парным сопоставлением цен аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения. Разница даст величину и знак корректировки.

2. Экспертное обоснование величин корректировок цен аналогов (табл. 4 и обоснование к ней).

Расчет рыночной стоимости объектов производственной недвижимости приводится в табл. 9.

Таблица 9

Расчет рыночной стоимости объекта производственной недвижимости (в качестве единицы сравнения принят 1 куб.м.)

Элементы сравнения	Объект производственной недвижимости по проекту	Аналоги
		№1	№2	№3
1	2	3	4	5
Описание объекта производственной недвижимости
Цена предложения, руб.
Площадь, кв.м.
Строительный объем, куб.м.
Цена предложения 1 кв.м., руб./кв.м.
Цена предложения 1 куб.м., руб./куб.м.
Источник информации
Права собственности
Обоснование введения корректировки		Корректировка вводится в случае, если права на объект производственной недвижимости различаются (право собственности или право аренды).
Корректировка
Скорректированная стоимость, руб./куб.м.
Условия финансирования
Обоснование введения корректировки		Корректировка вводится в случае, если схема финансирования (оплата) сделки по купле-продаже (сдаче в аренду) отличается от рыночной.
Корректировка
Скорректированная стоимость, руб./куб.м.
Условия продажи
Обоснование введения корректировки		Корректировка вводится в случае, если имеются нетипичные отношения между продавцом и покупателем или имеются ограничения по сроку эксплуатации.
Корректировка
Скорректированная стоимость, руб./куб.м.
Состояние рынка
Обоснование введения корректировки		Корректировка вводится в случае, если сделка купли-продажи (сдачи в аренду) прошла ранее периода подготовки проекта и за пределами рыночного периода эксплуатации аналогичных объектов производственной недвижимости.
Корректировка
Скорректированная стоимость, руб./куб.м.
Местоположение
Обоснование введения корректировки		Корректировка вводится в случае, если имеются значительные различия по местоположению, включая транспортную доступность.
Корректировка
Скорректированная стоимость, руб./куб.м.
Физические характеристики
Обоснование введения корректировки		Корректировки вводятся в случаях, если имеются значительные различия по отдельным параметрам между аналогами и объектом производственной недвижимости.
Корректировка
Скорректированная стоимость, руб./куб.м.
Экономические характеристики
Обоснование введения корректировки		Корректировка вводится в случае, если имеются значительные различия по отдельным показателям между аналогами и объектом производственной недвижимости.
Корректировка
Скорректированная стоимость, руб./куб.м.
Функциональное использование
Обоснование введения корректировки		Корректировка вводится в случае, если функциональное назначение аналогов и объекта производственной недвижимости различаются, а также при различии их состояния.
Корректировка
Скорректированная стоимость, руб./куб.м.
Компоненты, не связанные с недвижимостью
Обоснование введения корректировки		Корректировка вводится в случаях, если имеется наличие / отсутствие дополнительных опций по оснащению объекта производственной недвижимости.
Корректировка
Скорректированная стоимость, руб./куб.м.
Коэффициент взвешивания, доли единицы
Обоснование коэффициента взвешивания		Наибольший коэффициент взвешивания присваивается наиболее похожему объекту производственной недвижимости. Сумма коэффициентов взвешивания равна 1,0.
Стоимость объекта производственной недвижимости с учетом коэффициентов взвешивания, руб./куб.м.
Стоимость объекта производственной недвижимости, руб.