Приложение 6 Пример раздела «Оценка активов для технико-экономического обоснования» в дипломном проекте «Технико-экономическое обоснование строительства сталепрокатного комплекса

6.2 Оценка активов для технико-экономического обоснования

Для повышения точности и качества технико-экономического обоснования проекта необходимо учитывать капитальные вложения (инвестиции) по рыночной стоимости.

В настоящее время для оценки земельных участков, предлагаемых для использовании в проекте может быть применена кадастровая стоимость «При определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения».

Расчет рыночной, инвестиционной и кадастровой стоимости активов (имущества), используемых в проекте, осуществляются в соответствии с действующими законодательными и нормативными документами по оценочной деятельности.

В оценке имущества (активов) используются три подхода.

Подход к оценке – совокупность методов оценки, объединенных общей методологией.

Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами–аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.

В зависимости от конкретной ситуации три подхода определения стоимости объекта оценки могут дать результаты, существенно отличающиеся друг от друга. Выбор итоговой величины стоимости объекта оценки зависит от цели оценки и обоснованности весовых коэффициентов каждого из подходов.

Метод оценки - последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Проект по строительству «Абинского Электрометаллургического завода» подразумевает под собой новое строительство, инвестор сам осуществляет строительство. Таким образом оценка земельного участка будет оцениваться сравнительным подходом, а производственная недвижимость – затратным подходом (без учета прибыли предпринимателя и НДС).

Оборудование устанавливается новое, не бывшее в эксплуатации, для его оценки используется рыночная цена плюс стоимость транспортно-заготовительных расходов, затрат на монтаж и затраты на страхование.

Помимо стоимости основного технологического оборудования определяется стоимость вспомогательного оборудования (30-50% от стоимости основного технологического оборудования) и прочего оборудования (до 10% от стоимости основного технологического оборудования).

Для расчета кадастровой стоимости земельного участка, необходимого для проекта, требуется кадастровый паспорт земельного участка, в котором указаны общая кадастровая стоимость и кадастровый номер.

При известной кадастровой стоимости всего земельного участка и площади, необходимой для проекта, кадастровая стоимость земельного участка для проекта рассчитывается по формуле:

где: КС_пр – кадастровая стоимость земельного участка проекта, руб.;

КС_зем – кадастровая стоимость всего земельного участка, руб.;

S_пр – площадь земельного участка для проекта, га;

S_зем. – площадь всего земельного участка, га.

руб.

Для расчета рыночной стоимости земельного участка, необходимого для проекта, используется метод сравнения продаж, который при наличии необходимой информации является наиболее предпочтительным.

При применении метода сравнения продаж оценка рыночной стоимости земельного участка рассчитывается путем анализа цен продажи аналогичных земельных участков с последующей их корректировкой в соответствии с имеющимися различиями между земельным участком для проекта и аналогами.

Корректировка цен (цен предложения) аналогов по элементам сравнения определяются либо как для цены единицы выбранного параметра аналога либо для аналога в целом (если они сопоставимы по площади).

Допустимый диапазон корректировок составляет от 0% до 35 процентов. Если величина корректировки более 35%, то выбранный объект не соответствует критериям объекта-аналога и исключается из выборки.

Корректировки, величина которых составляет от 0% до 10%, вносятся экспертно, на основании анализа рынка земельных участков с использованием шкалы относительной важности (табл. 7)

Таблица 7 - Шкала относительной важности

Интенсивность относительной важности	Определение
0%	Равная важность
от 1 до 5%	Небольшое превосходство одного над другим.
от 5 до 10%	Умеренное превосходство одного над другим
более 10%	Существенное (большое) превосходство одного над другим
2;3;4;6;7;8;9%	Промежуточные решения между двумя соседними суждениями

Расчет рыночной стоимости земельного участка приводится в таблице 8.

Таблица 8 - Расчет рыночной стоимости земельного участка

Элементы сравнения	Земельный участок для проекта	Аналоги
		№1	№2	№3
Описание земельного участка	Пустырь к северо-западу от г. Абинска Краснодарского края, приближенность к Федеральной автодороги Краснодар-Новороссийск	Участок представляет собой поляну, имеются подъездные пути, приближенность к Федеральной автодороги Краснодар-Новороссийск.	Земли сельскохозяйственного назначения, с северной стороны участки примыкают к железной дороге Краснодар-Новороссийск. Расположен рядом с федеральной автомобильной дороги Краснодар- Новороссийск	Земли сельскохозяйственного назначения, с северной стороны проходит железная дорога Краснодар- Новороссийск. Расположен рядом с федеральной автомобильной дороги Краснодар- Новороссийск
Местоположение	Краснодарский край, Абинский район	Краснодарский край, Абинский район	Краснодарский край, Абинский район	Краснодарский край, Абинский район
Цена предложения, млн. руб.		21,6	11,895	9,516
Площадь, кв.м.	729000	720000	183000	146400
Цена предложения 1 кв.м., руб./кв.м.		30	65	65
Источники информации		http://www.kubanmakler.ru	http://www.kubanmakler.ru	http://www.kubanmakler.ru
Обоснование введения корректировки	Корректировка вводится в случае если у земельных участков – аналогов различное назначение. Земли сельскохозяйственного назначения уменьшают стоимость земельного участка на 10-15% за счет затрат на кадастр.
Корректировка		-10%	-12%	-12%
Скорректированная стоимость, руб./кв.м.		27	57,2	57,2
Скидка на торг, %	нет	нет	нет	нет
Права на земельный участок	Собственность	Собственность	Собственность	Собственность
Обоснование введения корректировки	Корректировка вводится в случае, если права на земельный участок различаются (собственность или право аренды).
Условия финансирования	Рыночное	Рыночное	Рыночное	Рыночное
Обоснование введения корректировки	Корректировка вводится в случае, если схема финансирования (оплата) сделки по купле-продаже (сдаче в аренду) отличается от рыночной.
Условия продажи	Не имеет ограничения
Обоснование введения корректировки	Корректировка вводится в случае, если имеются ограничения по сроку экспозиции.
Разрешенное использование земельного участка	Участок предусматривает строительство промышленного предприятия	Территория подходит для создания терминала большегрузных машин, создания охотхозяйства, конефермы, а также для рекреационный целей	Возможно использование под строительство элеватора или промбазы т.к. земельные участки включены в границы города Абинска перевод их в иную категорию не требуется.	Возможно использование под строительство т.к. земельные участки включены в границы города Абинска и перевод их в иную категорию не требуется.
Обоснование введения корректировки	Корректировка вводится в случае, если разрешенное использование земельного участка – аналога отличается от использования земельного участка для проекта.
Наличие коммуникаций	Электрообеспечение, газоснабжение, водоснабжение и канализация	Коммуникации имеются, электроэнергия, газ проходят по участку.	Инженерные сооружения – электроэнергия, водопровод.	Инженерные сооружения – электроэнергия.
Обоснование введения корректировки	Корректировка вводится в случае если у земельных участков – аналогов коммуникации отличаются от коммуникаций запланированных по проекту. Наличие коммуникаций увеличивают стоимость земельного участка на 5-20%.
Корректировка		-7%	-5%	-12%
Скорректированная стоимость, руб./кв.м.		25,11	54,34	50,34
Общая площадь, кв.м.	729000	720000	183000	146400
Обоснование введения корректировки	Корректировка вводится в случае, если площадь земельного участка аналога значительно отличается от площади земельного участка для проекта. Земельные участки с существенно большей площадью менее ликвидны.
Корректировка		0	-5%	-5%
Скорректированная стоимость, руб./кв.м.		25,11	51,62	47,82
Коэффициент взвешивания, доли единицы		0,8	0,1	0,1
Обоснование коэффициентов взвешивания	Наибольший коэффициент взвешивания присваивается наиболее похожему земельному участку. Сумма коэффициентов взвешивания равна 1,0.
Стоимость земельного участка для проекта с учетом коэффициентов взвешивания, руб./кв.м.		20,09	5,16	4,78
Стоимость земельного участка для проекта, млн. руб.	10,48

Расчет рыночной стоимости производственной недвижимости затратным подходом заключается в расчете стоимости строительства.

Для определения стоимости строительства производственной недвижимости используется метод расчета по укрупненным удельным стоимостным показателям по уровню цен месяца (квартала), ближайшего к периоду подготовки проекта, с последующей индексацией стоимости строительства на дату подготовки проекта. Укрупненные удельные стоимостные показатели и индексы цен на строительную продукцию принимаются по данным «Промышленные здания. Укрупненные показатели стоимости строительства. Изд. 3-е, перераб. (М.: КО-Инвест, 2004)» и Межрегионального информационно-аналитического бюллетеня «Индекс цен в строительстве (М.: КО-Инвест)», который выпускается ежеквартально, а также другими региональными справочниками.

Показатели стоимости 1 м³ строительного объема в ценах КО-ИНВЕСТ определены с учетом текущих индексов цен на материальные ресурсы, потребляемые в строительстве, по оплате труда и другим статьям затрат.

С помощью регионального коэффициента расчетная стоимость строительства производственной недвижимости для условий Московской области переводится для условий местонахождения (региона) проекта.

Таким образом, стоимость строительства производственной недвижимости определяется по формуле:

C_o.o = C_базJ₁J₂S_o.oJ_П.ПJ_НДС(1 – К_изн), где

Со.о – стоимость строительства на дату подготовки проекта, руб.;

Сбаз – укрупненный удельный стоимостной показатель на определенный месяц (квартал), руб/м³;

J1 – индекс пересчета от цены на определенный месяц в цену на дату подготовки проекта;

J2 – индекс пересчета цен Московской области в цены месторасположения (региона) проекта;

Sо.о – строительный объем производственной недвижимости;

Jп.п – индекс, учитывающий прибыль предпринимателя;

Jндс – индекс, учитывающий налог на добавленную стоимость;

Кизн – коэффициент, учитывающий износ производственной недвижимости на дату подготовки проекта, доли единицы.

Расчет рыночной стоимости Объекта оценки затратным подходом может быть проведен в табличной форме (табл. 9).

Таблица 9 - Расчет рыночной стоимости производственной недвижимости затратным подходом

Наименование объекта производственной недвижимости (почтовый адрес)
Характеристика	Компоновочно проект состоит из здания прокатного цеха и вспомогательных цехов, зданий, сооружений производственного назначения, запроектированный как единый комплекс, а также двух инфраструктурных объектов – АГРС (автоматической газораспределительной станции) и понижающей электроподстанции
Строительный объем объекта производственной недвижимости, куб. м.	1200
Промышленные здания. Укрупненные показатели стоимости строительства. Изд. 3-е, перераб. М.: КО-Инвест, 2004.	Фундаменты - сборные железобетонные. Каркас - сборный железобетонный и металлический. Стены - кирпичные. Кровля - рулонная. Полы - асфальтобетонные.
Стоимость строительства 1 м3 производственной недвижимости (аналога) на 01.01.04 г., руб/м3	402,85
Конструктивная система здания (сооружения)	КС-1
Индекс пересчета стоимости СМР базовых цен в цены на дату оценки, доли ед.	2,94
Индекс пересчета цен Московской области в цены месторасположения (региона), доли ед.	0,867
Стоимость строительства здания (сооружения) на дату подготовки проекта, руб.	1026,86
Накопленный износ, доли ед.	0
Накопленный износ, руб.	0
Стоимость строительства здания (сооружения) на дату подготовки проекта, без учетом прибыли предпринимателя, НДС и с учетом износа (рыночная стоимость здания, сооружения затратным подходом), млн. руб.	1,23

Затратный подход оценки основного технологического оборудования основывается на формировании (определении, расчете) затрат на создание и реализацию оборудования. Для предприятий, изготавливающих машины и оборудование, этими затратами является «себестоимость плюс прибыль». В общем случае методами затратного подхода определяется прежде всего стоимость воспроизводства оцениваемого оборудования.

Последовательность оценки затратным подходом стоимости основного технологического оборудования для проекта:

• сбор информации на аналогичные или идентичные виды оборудования и об их изготовителях;

• выбор метода оценки с учетом наличия информации и требований по точности расчетов;

• расчет рыночной стоимости основного технологического оборудования.

Для типового оборудования массового производства, предлагаемого на рынке, стоимость основного технологического оборудования для конкретного проекта составит сумму:

• цена по прейскуранту нового оборудования;

• транспортно-заготовительные расходы;

• затраты на монтаж;

• затраты на страхование.

Сведения о мощности производства мелкосортного проката-350 определены из данных производителя SMS Meer - 500 тыс. тонн арматуры в год, согласно проектному сортаменту, с применением заготовки сечением 150х150 мм и при наличии машины для сварки заготовок и бунтонамоточной машины.

Такой прокатный стан имеет следующий основной состав:

• подогревательная печь

• черновая группа горизонтально-вертикальных прокатных клетей в бесстанинном исполнении

• промежуточная группа бесстанинных горизонтально-вертикальных прокатных клетей

• чистовая группа бесстанинных горизонтальных и поворотных клетей и устройство быстрой перевалки клетей

• подводящий рольганг холодильника с тормозными упорами

• холодильник

• многолинейная правильная машина

• отделочные устройства с ножницами холодной резки, штабелеукладчиком и обвязочными машинами для полосы и катанки

C_т.o = 1245,6+3,38=1248,98 млн. руб.

Рыночная стоимость проекта:

C_{проекта}=10,48+1,23+1248,98 = 1260,69 млн.руб.

1¹ Русский перевод РОО. М., 2008.

1¹ Кутуков В.Н. Реконструкция зданий: Учеб. для строит. вузов. М.: Высш. шк., 1981. 263 с.

1 «Промышленные здания. Укрупненные показатели стоимости строительства. Изд. 3-е, перераб. И доп. М.: «КО-ИНВЕСТ». 2004. – 648с.

2 Индексы цен в строительстве. Межрегиональный информационно-аналитический бюллетень. Выпуск 78. М.: ООО Ко-Инвест, 2012г., с. 66

3 Индексы цен в строительстве. Межрегиональный информационно-аналитический бюллетень. Выпуск 78. М.: ООО КО-Инвест, 2012г., с. 151-152

4 kranovoy.ru

5 stsing.ru

6 Отчетность «ЗАО»Петросталь»

7 По балансовой стоимости

30