Согласование результатов

Рыночная стоимость объекта  оценки определяется как средневзвешенная величина между результатами расчетов, полученных в рамках доходного, затратного и сравнительного подходов.

Затратный подход отражает величину средств, необходимых для  создания объекта, аналогичного объекту  оценки в современных условиях, но не отражает реакцию рынка на данные актив. Результат, полученный затратным  подходом, если оценщик корректно  учел фактор внешнего износа, должен быть очень близок к результатам, полученным в рамках других подходов.

Сравнительный подход в рыночных условиях позволяет наиболее точно  определить стоимость объекта оценки при наличии подходящих аналогов, представленных на рынке. Удельный вес  результатов данного подхода  при развитом рынке должен быть наибольшим.

Доходный подход основан  на данных об арендных ставках по объектам аналогам, Представленная база по арендным ставкам объектов аналогов при развитом рынке позволяет достаточно полно  выявить влияние ценообразующих факторов на существующие в настоящее  время арендные ставки. Однако доходный доход связан с рисками прогноза будущих доходов. Удельный вес результатов  этого подхода должен быть ниже (или  на уровне) результатов сравнительного подхода.

Основные моменты, на которые  необходимо обращать внимание при согласовании результатов:

- корректно проводить  взвешивание при существенном  расхождении результатов; стоимость  может приниматься разной результату  наиболее адекватного подхода,  если ее значение противоречит  результатам других подходов;

- нет необходимости проводить  взвешивание с использованием  сложных процедур, например, метода  анализа иерархий. В большинстве  случаев достаточно простого усреднения, так как при отсутствии противоречий в результатах, полученных различными подходами, существенного влияния на итоговый результат процедура взвешивания не окажет.

Необходимо отметить, что  мотивация игроков на рынке недвижимости может носить разнонаправленный  характер в зависимости от дальнейших действий с объектом сделки.

Для потенциального «игрока» на рынке купли-продажи недвижимости возможны два действия:

- приобретение объекта  с последующей перепродажей (в  условиях «разогретого» рынка), например, рынок г. Сочи в 2007 г. до момента принятия решения о проведении Зимних Олимпийских игр;  

- приобретение объекта  недвижимости с целью покупки  стабильного денежного потока.

При проведении оценки в  целях залога следует, в первую очередь, основываться на результатах подхода, который будет являться наиболее адекватным по отношению к конкретной практической ситуации.

Результаты, полученные с  применением отдельных подходов, не могут существенно отличаться друг от друга — наличие в Отчете данного факта указывает на некорректность учета существенных факторов в рамках доходного, затратного или сравнительного подходов.

1.3. Определение рыночной стоимости объекта оценки

Обоснование применимости подходов к оценке

Оптимальной сферой применения затратного подхода к оценке недвижимости, дающей наиболее объективные результаты являются:

- определение рыночной стоимости новых или относительно новых строений, имеющих незначительный износ и отвечающих наиболее эффективному использованию земельного участка;

§ определение рыночной стоимости старых объектов недвижимости при наличии надежной информации для расчета износа, индексов;

§ для определения рыночной стоимости строительных проектов, определении рыночной стоимости объектов специального назначения;

§ определение рыночной стоимости объектов на пассивных рынках;

§ оценка рыночной стоимости для целей налогообложения и страхования.

Проанализировав объем и качество доступной информации, можно сделать вывод о достаточно большом количестве рыночной информации (продажа, аренда) об объектах, аналогичных оцениваемому. Таким образом, учитывая цель оценки, было принято решение об отказе применения затратного подхода к оценке объекта оценки.

При оценке недвижимости с позиции доходного подхода во главу ставится доход как основной фактор, определяющий величину стоимости объекта. Чем больше доход, приносимый объектом, тем больше величина его стоимости при прочих равных условиях. При этом имеют значение продолжительность периода получения возможного дохода, степень и вид рисков, сопровождающих данный процесс.

Данный подход предусматривает:

- определение времени получения доходов;

- составление прогноза будущих доходов;

- оценку риска, связанного с получением доходов;

- приведение будущих доходов к текущей стоимости.

Проанализировав объем и качество доступной информации, необходимой для проведения оценки доходным подходом, в рамках настоящей оценки было принято решение о необходимости применения доходного подхода к оценке объекта оценки.

В целом возможность применения сравнительного подхода зависит от наличия активного рынка, поскольку подход предполагает использование данных о фактически совершенных сделках, а также от открытости рынка и доступности финансовой информации.

Проанализировав объем и качество доступной информации относительно фактически совершенных сделок и предложений к продаже объектов-аналогов недвижимого имущества, которая необходима для проведения оценки сравнительным подходом, было принято решение о необходимости применения в рамках настоящей оценки сравнительного подхода к оценке объекта оценки.