Сравнительный подход к оценке недвижимости для целей залога

Сравнительный подход —  один из наиболее часто используемых подходов при проведении оценки объектов недвижимости для целей залога.

Данный подход оценки основывается на принципе замещения. Он имеет в  своей основе предположение, что  благоразумный покупатель за выставленную на продажу объект не заплатит большую  сумму, чем та, за которую можно  приобрести сходный по качеству и  пригодности.

Сравнительный подход основан на зависимости стоимости  оцениваемого объекта с ценой  продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая продажа сравнивается с оцениваемым объектов. В цену сопоставимой продажи вносятся поправки, отражающие существенные различия между  ними.

Сравнительный подход включает в себя несколько этапов.

1-й этап. Изучаются состояние и тенденции развития рынка и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект. Выявляются объекты, наиболее сопоставимые с оцениваемым.

2-й этап. Собирается и проверяется информация по объектам-аналогам; анализируется собранная информация и каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым объектом.

3-й этап. На выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов вносятся корректировки в цены продаж сопоставимых аналогов.

4-й этап. Согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки на основе сравнительного подхода.

Основным преимуществом  сравнительного подхода является то, что он ориентируется на фактически достигнутые цены купли-продажи  аналогичных объектов.

В целом возможность применения сравнительного подхода зависит  от наличия активного рынка, поскольку  подход предполагает использование  данных о фактически совершенных  сделках, а также от открытости рынка  и доступности финансовой информации.

Достаточно сложен вопрос о корректности использования сравнительного подхода в условиях отсутствия рыночных сделок. Как правило, данная ситуация может наблюдаться в небольших  населенных пунктах, где рынок развит слабо и в доступных источниках информации отсутствуют сведения о  сделках купли-продажи сопоставимых объектов.

В этом случае в качестве приемлемого варианта решения может  быть использован следующий алгоритм:

1. определяются «подобные» города, расположенные в той же области, регионе и т.п. (критериями сопоставимости могут являться — численность и уровень доходов населения, наличие развитого рынка жилья, местоположение по отношению к «ключевой» транспортной магистрали и т.п.);

2. осуществляется поиск данных по сопоставимым сделкам:

3.осуществляется расчет, в случае необходимости вносятся соответствующие корректировки.

Важно отметить, что подобный подход следует применять с достаточной  долей осторожности. Указанный способ может быть использован в качестве вспомогательного подхода, позволяющего понять — лежит ли стоимость объекта, полученная в рамках других подходов (доходного и затратного), в сопоставимом диапазоне или нет.

При применении данного подхода важно не допустить ошибку, заключающуюся в некорректной идентификации степени ликвидности объекта оценки и, как следствие, оценки совершенно неликвидного объекта с последующей выдачей «желательного» результата за «действительный».

Рассмотрим основные моменты, на которые необходимо обращать внимание в рамках каждого из этапов.

Выбор аналогов и сбор информации по аналогам - первый и фактически ключевой этап в рамках использования сравнительного подхода.

Для выбора аналогов могут  быть использованы следующие основные элементы сравнения:

— функциональное назначение;

• местоположение;

• Физические характеристики (размер, состояние объекта и. т.п.).

Функциональное назначение — один из ключевых элементов сравнения. Грубейшей ошибкой может являться выбор в качестве аналогов объектов совершенно иного функционального  назначения.