1.2. Анализ подходов к оценке стоимости недвижимого имущества при залоге

 

Российской законодательной  практикой регламентировано использования  сравнительного, затратного и доходного подходов при оценке недвижимости.

Выбор того или иного подхода  зависит от характера оцениваемого объекта, его рыночного окружения, сути типичных мотиваций и действий потенциальных арендодателей и  арендаторов, доступности и качества необходимой исходной информации.

Чтобы сформировать рыночную стоимость объекта недвижимости, необходимо выполнить следующие  этапы работ:

1. осуществить анализ рынка объектов коммерческой недвижимости;

2. сформировать мнение о достоинствах и недостатках местоположения объекта оценки;

3. проанализировать наилучшее и наиболее эффективное использование (в рамках оценки объектов недвижимости для целей залога данный анализ используется в определенных ситуациях, но в большинстве случаев не требуется, так как предполагается, что в залог объект будет передаваться исходя из его текущего использования);

4. выбрать подходы к оценке;

5. выполнить расчеты в рамках выбранных подходов;

6. сформировать итоговой вывод о стоимости.

Остановимся на основных моментах, которые необходимо учитывать в  рамках каждого из вышеобозначенных этапов при проведении оценки объектов недвижимости в целях залога.

Качественное проведение анализа рынка во многом определяет достоверность итогового результата оценки.

Анализ рынка тесно  увязан с анализом ликвидности. Например, при оценке производственного объекта  необходим анализ спроса на производственные помещения (востребованные площади, конструктивное исполнение и состояние), а также  анализ предложения подобных объектов.

Необходимо отметить, что  при проведении оценки в цлях залога ликвидность является важной характеристикой  залогового обеспечения и во многих случаях позволяет судить о том, насколько быстро за счет реализации прав залогодержателя на предмет  залога можно погасить задолженность  по кредиту. Корректное формирование вывода о степени ликвидности объекта  недвижимоти позволяет получить обоснованное мнение о его стоимости, принять решение о величине залогового дисконта.

Существенными факторами, влияющими  на ликвидность объектов недвижимости, являются: местоположение, физические характеристики объекта (износ, состояние  инженерных коммуникаций), размер объекта, состояние рынка недвижимости в  данном регионе и населенном пункте. Необходимо отметить, что соответствие указанным факторам в большей  или меньшей степени будет  определять отнесение объекта к тому или иному классу.

В качестве показателей ликвидности  используют среднее время экспозиции в конкретном населенном пункте для  объектов того же сегмента рынка, что  и рассматриваемый, и схожих по основным характеристикам.

Предлагается следующая  градация ликвидности имущества в зависимости от сроков реализации:

 

Таб.1.

Показатель ликвидности	Высокая	Выше средней	Средняя	Ниже средней	Низкая
Примерный срок реализации, месяцев.	Менее 1	1-2	2-4	4-6	более 6

Основными задачами в рамках проведения анализа рынка являются:

• формирование объективного мнения о том, какие сделки представлены в большей степени по объектам, подобным оцениваемому (сделки аренды или сделки купли-продажи);

• определение аналогов для расчета арендной ставки (при доходном подходе) и для сравнительного подхода;

• выявление коэффициента соотношения между арендными ставками различных типов объектов (арендная ставка торгового помещения по отношению к арендной ставке для офисного помещения и т.п.).

При формировании Отчета об оценке объекта коммерческой недвижимости в целях залога текстовая часть  данного раздела Отчета должна содержать  следующую информацию:

1. краткую характеристику сегментов рынка коммерческой недвижимости города;

Нахождение в собственном помещении всегда считалось хоть и слегка расхолаживающей бизнес, но более выгодной позицией. Возможная стоимость аренды превращалась в прибыль предприятия либо в дополнительные оборотные средства, а недвижимость считалась растущим в цене активом. Однако с 2015 года отношение к собственности на крупные объекты поменялось. Виной тому стало налогообложение имущества, которое под силу оказалось лишь производственным предприятиям. Арендодателям-рантье на фоне снижающихся ставок аренды и роста коммунальных услуг налоги на имущество и доходы «съедают» прибыль от сдачи в аренду. Торговые центры столкнулись с массовым уменьшением количества арендаторов. Поэтому многие собственники сейчас пытаются избавиться от избыточных активов, объектов больших площадей, и предложение на рынке превышает спрос. Хотя наиболее ликвидные и перспективные объекты все-таки найти сложно.

Именно поэтому средние площади типов объектов довольно высоки, и гораздо выше, чем в сегменте аренды. Небольшие помещения предпочитают сдавать, а не продавать.

Ценовая тенденция сохранится, но дальнейшее снижение большим не будет, так как ранее сделанные в эти помещения инвестиции могут оказаться выше продажной цены. Несмотря на реальность, именно это останавливает продавцов. Это будет удерживать средние цены, и большой торг в сделке будет возможен, если к продаже собственника толкают серьезные обстоятельства. Для прочих объектов ситуация выразит себя в сроках экспозиции и нежелании торговаться по цене.

Универсализация помещений в сегменте продаж выражена слабее, как и отдельные особенности не всегда влияют на цену. Основные факторы, влияющие на цену – это место, удобство помещения для размещения бизнеса и транспортные потоки вокруг.

Сильнее всего экономическая ситуация сказалась на торговых помещениях. Поэтому снижение цен произошло вплоть до двух раз. Даже самые дорогие исторически торговые центры предлагают огромные скидки. Подобная ситуация продлится первое полугодие 2016 года, до тех пор, пока часть импортных и российских брендов и сузивших сетки ритейлеров не заменят другие. Предположительно, при таких ставках, помещения могут быть заняты ранее не целевыми с точки зрения торговых центров и собственников арендаторами. В том числе, на нашем рынке могут появиться новые тренды дискаунтеров, китайские и вьетнамские бренды более высокого уровня.

Офисные и торговые помещения сравниваются в цене за счет более сильного снижения торговых. Продолжается начавшаяся еще в начале 2014 универсализация помещений, это выгодно собственникам – больше охват потенциальных арендаторов.

Минимальные в цене ранее складские помещения снизились меньше всего, так как стали востребованы под торговлю под заказ, которая вместе с интернет-торговлей вытесняет ритейл с улиц. Цены подсегмента были и так низки, и из-за изменившихся налогов на имущество на самые дешевые помещения цены уже не могли снижаться.

Однако сегмент аренды не находится в застое, так как за счет снижения ставок аренды происходят «миграции» арендаторов. Некоторые используют это как возможность, иные вынуждены искать помещения дешевле. Наименее удобна текущая ситуация тем арендаторам, у которых заключены долгосрочные договора аренды с госрегистрацией по высоким ставкам и с санкциями за расторжение. В том числе именно поэтому арендаторы продолжают осуществлять деятельность в крупных торговых улиц, но уходят из стрит-ритейла.

До конца года стоит ожидать сохранения тренда. Основными ценовыми факторами будут конкретные рыночные условия для разных типов бизнеса, которые повлияют (как на примере розничной торговли) или могут повлиять на уход арендаторов. Наиболее стабильными арендаторами сейчас являются продуктовые сетевые магазины эконом-класса, магазины формата «низкие цены», возврат продуктовых мелкорозничных рынков с островной торговлей, форматы с арендой частей помещений.

2. характеристику локального сегмента рынка (средние ставки аренды и цены продажи 1 кв.м на текущую дату, динамика роста по сравнению с прошлым годом, среднерыночный уровень недозагрузки, средний уровень эксплуатационных расходов для подобных объектов (в абсолютных или относительных показателях);

Цена производственно-складских помещений – 62, средняя площадь объекта 2552 кв.м., цена 15570 руб/кв.м

Аренда производственно-складских помещений – 126, 676.5 кв.м. и 206 руб/кв.м

Таб.2. Цена продаж

Цена продаж	Центр	Проспект	Зеленая Роща	Сипайлово	Черниковка	Все районы	Конец 2015г	Изм за год с конца 2015, %
Торговая	95820	87372	100900	101115	56859	57427	88500	-54.11
Офисная	68291	56650	81816	47220	33801	55663	69500	-24.9
Универс.	70144	59428	69943	50750	36270	52393	Нет данных
Пр.-скл.	19857	37426	32922	нет	7226	15579	16400	-5.3
Вся	77500	72441	56206	58326	42914	53100	69500	-30.9

Таб.3. Цена аренды

Цена Аренды	Центр	Проспект	Зеленая Роща	Сипайлово	Черниковка	Все районы	Конец 2014	Изм.
Торговая	849	802	607	680	608	623	986	-58.3
Офисная	680	612	603	527	386	586	688	-17.4
Универс.	635	487	578	472	385	510
Пр.-скл.	352	291	538	250	202	206	210	-1.9
Вся	664	601	559	523	401	512	701	-36

1. наличие инвестиционных проектов в городе, связанных со строительством или реконструкцией объектов данного типа (описание, характеристики, девелопер, общий объем инвестиционных затрат, текущее состояние).