Расчет величины операционных расходов

Табл. 11

	Остаточная стоимость, руб.	Налог на имущество, руб.	Расходы на страхование, руб.	Земельный налог, руб.	Эксплуатационные расходы, руб.	Величина операционных расходов, руб.
Складское здание	178 460 429,76	3 926 129,45	116 025	302 374	5 347 700	9 692 228

Источник информации: Собственные расчеты

Расчет чистого операционного дохода

Табл. 12

Наименование объекта	Площадь, кв.м	Стоимость аренды, руб./кв. м/год	ПВД , руб.	Потери от простоя и неполучения арендной платы (% от ПВД)	ДВД, руб.	Величина операционных расходов, руб.	Резерв на замещение, руб.	ЧОД(округленно), руб.
Здание административно-складского комплекса, лит. 7К, 7К1, 7К2	15 665,80	5 000	78 329 000	10%	70 496 100	9 692 228	137 740	60 666 100

Источник информации: Собственные расчеты

Расчет рыночной стоимости объекта оценки доходным подходов

Табл. 13

Наименование объекта	Затратный подход, руб.	Вес	Доходный подход, руб.
Складское здание	Не применялся	0	505 551 000

Источник информации: Собственные расчеты

Пнрнход с рыночной стоимости назалоговую

Со P Зд  Си

2.3. РЕКОМЕНДАЦИИ ПО УСОВЕРШЕНСТВОВАНИЮ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ПО ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА ДЛЯ ЦЕЛЕЙ ЗАЛОГА

Описание объекта оценки и местоположения объекта оценки

Описание объекта оценки должно быть выполнено на основании личного осмотра объекта, анализа технической и правоустанавливающей документации по объекту, а также на основании консультаций с лицом, ответственным за техническое состояние и эксплуатацию объекта (если такое-лицо имеется).

Описание объекта должно включать ключевую информацию: год начала строительства объекта (если таковая информация имеется), год ввода в эксплуатацию, структура площадей, информация о проведенных капитальных ремонтах (проведенных реконструкциях и перепланировках),

Обязательно описание земельного участка с указанием его целевого назначения, площади, правоустанавливающих документов с указанием срока действия, разрешенного направления использования участка, функционально обеспечивающего оцениваемый объект.

По результатам осмотра в отчете должна быть представлена таблица, содержащая основные данные по объекту и отражающая устанавливаемые (контролируемые) в процессе осмотра основные характеристики объекта и используемые источники информации.

Описание местоположении оцениваемого объекта должно быть как можно более полным, с указанием точного адреса объекта, конкретизацией места нахождения объекта, краткой характеристикой административного деления населенного пункта, в котором расположен оцениваемый объект, указания наименования административного района, престижности местоположения оцениваемого объекта, удаленности от центра населенного пункта, транспортной доступности и пр. факторов, характеризующих преимущества и недостатки места нахождении оцениваемого объекта.

Представлению необходимой информации в рамках данного раздела необходимо уделить особенное внимание, так как неполное описание объекта оценки может привести к некорректному формированию дальнейших расчетов при осуществлении оценочных работ.

Анализ рынка, оценка ликвидности

Оценка ликвидности является ключевым параметром, при оценке недвижимости в целях залога, фактически анализ рынка должен показать, имеется или нет спрос на объекты, подобные оцениваемому.

В качестве показателя ликвидности может использоваться среднее время экспозиции в конкретном населенном пункте для объектов того же сегмента рынка, что и рассматриваемый, и схожих по основным, характеристикам. Указанные сведения необходимо получить у риэлторских агентств и из публикуемых аналитических обзоров. При анализе ликвидности должны быть опрошены не менее двух риэлтерских компаний.

При формировании итогового вывода о стоимости, и ликвидности объекта необходимо справочно указать возможных покупателей объекта и их мотивы, обоснованную стоимость объекта оценки для них в виде ценового диапазона.

Выбор подхода к оценке

При проведении оценки объектов коммерческой недвижимости с целью залога могут быть использованы доходный, затратный и сравнительный подходы.

Ключевые требования:

- для оценки частей здания, помещений и жилых помещений в целях залога использование затратного подхода нецелесообразно;

-для объектов возрастом более 10 лет затратный подход можно не применять или использовать его как справочный:

-при достаточной статистике по арендным ставкам, исходя из потенциальной «сдаваемости» объекта в аренду, приоритет в расчетах должен отдаваться доходному подходу.

Сравнительный подход

Ключевые требования:

- аналоги должны относиться к тому же сегменту рынка и классу, что и оцениваемый объект (в том числе не только по формальным признакам, ко к по структуре площадей), должна быть приведена основная информация об аналогах и основные данные об Источнике информации (наименование риэлтерской компании, ссылка на Интернет-сайт, объявление в СМИ, данные риэлтерских компаний с указанием названия, телефона, ФИО контактного лица;

-в случае неполной информации о значениях основных ценообразующих факторов сходного объекта необходимо провести внешний осмотр аналогов, при этом текущее состояние и необходимость проведения ремонта объектов оценки и аналогов должны быть сопоставимы (например, объекты с отделкой или без отделки и т.п.), в случае несоответствия должны быть внесены корректировки;

- информация о включении (невключении) в данные о предложениях к аренде величины НДС должка быть указана в таблице по расчету стоимости объекта на основании цен предложений к реализации объектов аналогов;

- вводимые корректировки должны, быть обоснованы, общий процент корректировок, вносимых экспертным путем, не должен быть более 20%.

Доходный подход

Ключевые требования:

- при осуществлении расчетов в табличной форме должна быть указана общая и полезная площадь, прописана существующая структура площадей, сдаваемых (или возможных к сдаче) в аренду;

- указаны условия действующих договоров аренды (если они есть). При наличии обременения в виде долгосрочного договора аренды должен быть проведен анализ этого обременения и его основные характеристики должны использоваться в расчетах;

- необходимо привести обоснование используемой в расчетах арендной ставки с обязательным указанием краткой информации об аналогах и основных данных по источнику информации (наименование риэлтерской компании, ссылка на Интернет-сайт, объявление в СМИ, данные риэлтерских компаний с указанием названия, телефона, ФИО контактного лица);

-необходимо привести информацию о включении (невключении) в данных о предложениях к аренде величины НДС и коммунальных затрат (по конкретному предложению);

-необходимо привести обоснование уровня операционных расходов и принятой в расчетах величины коэффициента капитализации (или ставки дисконтирования), должен быть приведен анализ на предмет соответствия среднерыночному значению.

Необходимо обратить внимание, что при использовании в расчетах по доходному и сравнительному подходам информации об арендных ставках и предложениях к продаже с включенным в них НДС вторичного включения НДС в результирующее значение стоимости оцениваемого объекта не допускается.

Затратный подход

Ключевые требования:

- в отчете необходимо указать, имеется ли узкая специализация данных площадей и могут ли они быть перепрофилированы под другое использование. При наличии узкой специализации необходимо отдельно выделить затраты, обуславливающие ее наличие;

-выводы о степени износа должны подтверждаться данными фактического состояния объекта;

- расчет стоимости земельного участка должен основываться на реальной рыночной стоимости, использование нормативной или кадастровой стоимости не допустимо. При отсутствии рынка земельных участков, прав пользования земельных участков - информация об этом должна быть приведена в данном разделе отчета, содержащих выводы о вероятной стоимости объекта;

- если объект построен сравнительно недавно (менее 1,5 года назад), необходимо указать величину затрат на его строительство и провести анализ «адекватности» данных затрат, если данные были предоставлены Клиентом.

Формирование итогового вывода о стоимости объекта

Выводы о стоимости объекта (при проведении сопоставления результатов значений стоимости объекта, полученных при расчете по различным подходам) должны быть однозначными, при вхождении в состав оцениваемого имущества нескольких объектов (зданий, сооружений) необходимо выделение стоимости каждого объекта, на который имеется документ о регистрации права собственности (зданий, сооружения).

При наличии существенных различий в результатах, полученных при применении различных подходов, усреднение не проводится, в качестве итогового значения принимается результат, полученный при использовании наиболее достоверных исходных данных и минимальных допущениях и предположениях. При этом наряду с выводами о стоимости должен присутствовать вывод о причине расхождений.

Во избежание некорректности при составлении вывода о результирующем значении стоимости объекта необходимо факт включения (исключения) величины НДС при составлении расчетов отразить в соответствующих разделах отчета.

В составе приложений к Отчету должны быть включены:

фотографии объекта (должны.. объективно отражать состояние оцениваемых объектов, основные конструктивные элементы, состояние (наличие, отсутствие) коммуникаций, подъездных путей, внутренних интерьеров объекта);

расчетные таблицы по всем использованным подходам (если они не вошли в состав текста отчета);

копии документов о праве собственности на оцениваемое имущество, документы территориального БТИ;

технические паспорта на объекты, выписке из них, поэтажные планы и экспликации;

документы по землепользованию.

На фотографиях должны быть отражены наиболее важные аспекты:

внешний вид объекта со стороны фасада и обратной стороны;

отделка внутренних помещений в наиболее типичном, наилучшем и наихудшем вариантах;

состояние коммуникаций;

основные виды дефектов объекта (если они были выявлены в результате осмотра).

Очевидно, что указанные рекомендации «охватывают», только общие и принципиальные моменты, учет которых необходим для проведения корректной оценки в целях залога объекта коммерческой недвижимости любого типа.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В рамках настоящей курсовой работы автор достиг цели и проанализировал теоретические положения оценки недвижимого имущества с учетом особенностей применения результатов оценки - для залога, а также провел оценку рыночной стоимости недвижимого имущества (складского здания). При рассмотрении механизмов проведения оценки основное внимание было уделено особенностям оценки объектов недвижимости для целей залога.

В первой главе работы были рассмотрены понятие недвижимости, правовое поле в области залога недвижимого имущества, основные этапы, подходы и методы оценки недвижимости для целей залога.

Проанализировав подходы, используемые в оценке рыночной стоимости недвижимого имущества для целей залога, автор пришел к следующим заключениям:

- затратный подход при оценке для целей залога используется меньше других подходов.

- наиболее точно определить стоимость объекта оценки в рыночных условиях позволяет сравнительный подход, при наличии подходящих аналогов.

- то же можно сказать о доходном подходе. Однако необходимо учитывать, что расчеты доходного подхода связаны с рисками прогноза будущих доходов. Таким образом, удельный вес результатов этого подхода должен быть ниже (или на уровне) результатов сравнительного подхода.

- при формировании итогового вывода о стоимости необходимо учитывать, что результаты с применением отдельных подходов, не должны существенно отличаться друг от друга.

Полученный выводы были подкреплены в практической части настоящей работы при обосновании применимости подходов к оценке складского здания.

В соответствии с поставленной целью во второй главе данной курсовой работы, был осуществлен сбор необходимой информации об объекте исследования и проведена оценка рыночной стоимости складского здания для целей залога с использованием сравнительного и доходного подходов.

В рамках сравнительного подхода использовался метод сравнительного анализа продаж.

Для оценки стоимости объекта в рамках доходного подхода был выбран метод прямой капитализации, поскольку исходя из существующих тенденций на рынке аренды недвижимости, наиболее вероятным представляется заключение договоров аренды на фиксированный срок с фиксированной арендной платой. То есть, доход, приносимый помещением, будет относительно постоянным.

В результате проделанных расчетов были получены результаты рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного и доходного подходов, которые несущественно отличаются друг от друга - менее 10%. Учитывая, изложенное при согласовании результатов оценки указанным подходам были присвоены равные удельные веса с получением итоговой рыночной стоимости складского зданий для целей залога.

Анализ вышеуказанных теоретической базы и практических материалов позволил сформулировать основные направления совершенствования деятельности по оценке рыночной стоимости недвижимого имущества для целей залога.

В результате проделанной работы также является необходимым отметить, что оценка для целей залога в общем объеме оценочных работ в России занимает существенное место. Необходимость обращения к оценщикам при совершении кредитных сделок обусловлена не только юридическими причинами, но и желанием получить квалифицированное и профессиональное мнение о стоимости актива, рассматриваемого как обеспечение кредитной сделки. Сегодня большинство российских баков стремятся работать с ограниченным кругом компаний, которые предоставляют качественные оценочные услуги, удовлетворяющие требованиям банков.

Таким образом, для современных оценщиков является необходимым изучение проблематики оценки для целей залога и постоянное совершенствование навыков в этой области.

недвижимость залог складской доходный

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

Нормативно-правовые источники

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 г. N 51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994);

2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 г. N 136-ФЗ (принят ГД ФС РФ 28.09.2001);

3. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 24.07.2007 г. № 122-ФЗ;

4. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости) от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ;

5. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998г. № 135-ФЗ;

6. Федеральные Стандарты оценки (ФСО №1,ФСО №2, ФСО №3), утвержденные Министерством экономического развития и торговли РФ от 20.07.2007 № 254, 255, 256;

7. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные распоряжением Минимущества РФ от 06 марта 2002 г. № 568-р;

Учебная литература

8. Асаул А.Н. Экономика недвижимости. - М.: Питер, 2007 г. - 624 с.;

9. Буланова Н.В. Рынок недвижимости: состояние и перспективы развития - М., Международная академия оценки и консалтинга, 2004 г. - 147 с.;

10. Белокрыс А.М. Основы оценки стоимости недвижимости. Учебное пособие. - М.: Международная академия оценки и консалтинга, 2004.-263 с.;

11. Ванданимаева О.М. Оценка стоимости земельных участков / М., Московская финансово-промышленная академия - 2005, 119 с.;

12. Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости. Москва, Финансы и статистика. 2005.- 496 с.;

13. Грязнова А. Г. Оценка недвижимости - М. Финансы и статистика, 2007 -479-с.;

14. Жариков Ю.Г. Недвижимое имущество: Правовое регулирование.- М.: БЕК, 2003.-237 с.;

15. Зимин А.И. Оценка имущества. Учебное пособие. - М.: ИД Юриспруденция, 2006.-240 с.;

16. Иванова Е.Н, Оценка стоимости недвижимости: учебное пособие/Е.Н. Иванова; под ред. д-ра экон. наук, проф. М.А. Федотовой. - 2 изд., стер. - М.:КНОРУС, 2008. - 344 с.;

17. Каминский А. В., Страхов Ю. И., Трейгер Е. М. Учебно-практическое пособие Анализ практики оценки недвижимости - М., Международная академия оценки и консалтинга, 2005 г. - 238 с.;

18. Каминский Н.В. Анализ практики оценки недвижимости. Учебное пособие. - М.: Международная академия оценки и консалтинга, 2004.-210 с.;

19. Мирзоян Н.В. Оценка стоимости недвижимости. / Московская финансово-промышленная академия. - М., 2005. - 204 с.;

20. Наназашвили И. Х., Литовченко В. А. Оценка недвижимости. -М.: Архитектура-С, 2005 г., 200с.;

21. Оценка для целей залога: теория, практика, рекомендации / М.А. Федотова, В.Ю. Рослов, О.Н. Щербакова, А.И. Мышанов. - М.: Финансы и статистика, 2008. - 384 с.;

22. Петров В.И. Оценка стоимости земельных участков. - М.: Издательство КноРус, 2007. - 264 с.;

23. Попова О.В. Залог и ипотека. Договопы, рекомендации, комментарии. - М.: Издательство «Альфа-Пресс». 2006 - 392 с.;

24. Рослов В.Ю., Щербакова О.Н. Роль залога и залоговой стоимости в кредитно сделке // Банковское кредитование, №2, 2005, с. 101-114;

25. Сара Сейс, Джуди Смит, Ричард Купер, Пьер Венмор-Роуланд. Оценка недвижимого имущества. От стоимости к ценности. -М.: Российское Общество Оценщиков, 2009 г. - 504 с.;

26. Тэпман Л.Н. Оценка недвижимости. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2003.-133 с.

27. Фридман Дж., Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. ДЕЛО Лтд., Москва, 2001.-303 с.;

Интернет ресурсы

28. Агенство недвижимости «Blackwood real estate», http://www.blackwood.ru;

29. Агенство недвижимости «Knight Frank Research», http://www.knightfrank.ru;

30. Агенство недвижимости «Penny Lane Realty», http://www.realtor.ru;

31. Агенство недвижимости «ИНКОМ-недвижимость» -www.incom.ru;

32. Аналитический ресурс «Исследование.ру», www.issledovanie.ru;

33. Агентство недвижимости «Континент - недвижимости» - www.makler.su;

34. Агентство недвижимости «МИАН» - www.mian.ru;

35. Агенство недвижимости МИЭЛЬ, www.miel.ru;

36. Информационо-аналитический портал недвижимости "Арендатор.ру", www.irr.ru;

37. Интернет-сайт информационного агентства «Cbonds» -www.сbonds.ru;

38. Информационный портал «Вестник оценщика», http://www.appraiser.ru;

39. Официальный сайт издания «Недвижимость и цены» - realty.dmir.ru;

40. Портал для специалистов в области оценки «Оценщик.Ру- ocenchik.ru;

41. Портал о недвижимости www.realto.ru;

42. Сайт международной консалтинговой компании «Colliers International» - www.colliers.ru;

43. www.labrate.ru.

44. www.roszem.ru;

45. www.sklad-arenda.ru;

ПРИЛОЖЕНИЯ