- •Содержание
- •Глава 1. Теоретические основы оценки недвижимого имущества……………5
- •Глава 2. Оценка рыночной стоимости недвижимого имущества для целей залога на примере складского помещения…………………………………......49
- •Введение
- •Глава 1. Теоретические основы оценки недвижимого имущества
- •1.1. Недвижимость как объект залога
- •1.2. Анализ подходов к оценке стоимости недвижимого имущества при залоге
- •Социально экономические факторы влияющие на стоимость недвижимости
- •Затратный подход к оценке недвижимости для целей залога
- •Сравнительный подход к оценке недвижимости для целей залога
- •Доходный подход к оценке недвижимости для целей залога
- •Согласование результатов
- •1.3. Определение рыночной стоимости объекта оценки
- •Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки
- •Определение рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом
- •Определение чистого операционного дохода.
- •Согласование результатов
- •Глава 2. Оценка рыночной стоимости недвижимого имущества для целей залога на примере складского помещения
- •2.1. Описание объекта оценки и анализ рынка
- •Положение оцениваемого объекта на карте
- •Анализ рынка объекта оценки
- •2.2. Расчет рыночной стоимости объекта оценки
- •Расчет величины операционных расходов
- •Расчет чистого операционного дохода
- •Расчет рыночной стоимости объекта оценки доходным подходов
- •Приложение 1
2.2. Расчет рыночной стоимости объекта оценки
Расчет рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом
Обоснование корректировок
Поправка на торг. Ее величина зависит от устойчивости рынка. Согласно информации, полученной в ходе интервьюирования риэлторских компаний (Агентство недвижимости «МИЭЛЬ»; «ИНКОМ-Недвижимость»; Агентство недвижимости «МИАН» тел), в результате переговоров от первоначальной указанной стоимости продажи может быть установлен дисконт в размере от 5 до 15%. В ряде случаев размер скидки на торг может достигать до 30%. Учитывая изложенное, а также цель настоящей оценки, была принята величина скидки на торг в размере 15%.
Для определения рыночной стоимости оцениваемого здания (улучшений) необходимо из стоимости приведенных аналогов вычесть стоимость «избыточных» земельных участков (площадь избыточных земельных участков была определена путем умножения коэффициента плотности застройки оцениваемого объекта на площадь застройки объектов-аналогов). Удельная стоимость 1 кв.м земельных участков объектов-аналогов рассчитана в Табл. 7 (см. Приложение 2).
Оцениваемые права. В связи с наличием по всем объектам-аналогам и Объекту оценки полного права собственности, данная корректировка равна нулю.
Корректировка на условия финансирования предполагает учет отличных от рыночных, специфических условий финансирования. Всем объектам-аналогам равно как и рассматриваемым Объектам оценки присущи рыночные условия финансирования. Корректировка равна нулю.
Корректировка на условия продажи также равна нулю вследствие того, что условия продажи по всем объектам сравнения являются коммерческими.
Условия рынка (время продажи) является одним из основных
элементов сравнения сопоставимых продаж, в связи с тем, что рыночные условия с течением времени меняются. Все объекты-аналоги подобраны в сопоставимый временной интервал с датой проведения оценки. Корректировка равна нулю.
Местоположение. Основным фактором, определяющим стоимость недвижимости, является местоположение. Это объясняется различной стоимостью земли, которая выражается в таких характеристиках, как линия домов, трафик магистрали, престижность, состав окружения и т.д. Объекты сопоставимы. Корректировка равна 0.
Поправка на размер площади (поправка на масштаб). Подобранные объекты-аналоги не позволяют выявить зависимости стоимости 1 кв.м складских зданий от их размера, корректировка не проводилась.
Корректировка на класс здания. Корректировка была рассчитана согласно данным о средней стоимости складов класса А и В, представленным в Разделе «Анализ рынка объекта оценки». Размер корректировки представлен в таблице ниже.
Корректировка на разницу в состоянии помещений. Состояние оцениваемого здания - рабочее. Все подобранные объекты-аналоги сопоставимы. Корректировка равна 0.
Для средневзвешенной величины рыночной стоимости оцениваемого здания сравнительным подходом, данным по аналогам были присвоены различные веса, определенные в зависимости от количества проведенных корректировок и их абсолютных значений (см. Табл. 8).
Табл. 8.
Элементы сравнения |
Единица измер. |
Объект оценки |
аналог 1 |
аналог 2 |
аналог 3 |
аналог 4 |
Назначение |
|
складское |
складское |
складское |
складское |
складское |
Цена предложения с НДС |
Руб |
|
169772373 |
120000000 |
720000000 |
3150000000 |
Скидка на торг |
% |
|
-15,0% |
-15,0% |
-15,0% |
-15,0% |
Величина скидки |
руб. |
|
-25 465 856 |
-18 000 000 |
-108 000 000 |
-472 500 000 |
Цена предполагаемой продажи (З/У+улучшения) (далее "продажи") |
руб. |
|
144 306 517 |
102 000 000 |
612 000 000 |
2 677 500 000 |
Местоположение |
|
Горд Уфа, Кировский район, улица Гвардейская 55А |
Город Уфа, Октябрьский район, улица Ростовская 18 |
Город Уфа, Октябрьский район. Улица Сельская богородская 57 |
Город Уфа, Калининский район, улица Фурманова 83 к 2 |
Город Уфа, Ленинский район, улица Кировская 1 к 1 |
Кадастровая стоимость |
руб./кв. м |
Объект оценки |
1 538,7 |
1 216,4 |
2 865,0 |
2 933,8 |
Корректировка |
|
|
0,94 |
0,74 |
1,75 |
1,79 |
Размер корректировки |
руб. |
|
-156 |
-681 |
2 003 |
2 115 |
Скорректированная стоимость З/У |
руб./кв. м |
|
2 505 |
1 980 |
4 664 |
4 776 |
Размер «избыточного» земельного участка |
кв.м |
|
8 000 |
15 000 |
20 800 |
9 000 |
Стоимость права собственности на З/У |
руб. |
|
20 040 000 |
29 700 000 |
97 011 200 |
42 984 000 |
Цена предполагаемой продажи |
руб. |
|
124 266 517 |
72 300 000 |
514 988 800 |
2 634 516 000 |
Размер |
кв.м |
15 665,8 |
5 000,0 |
2 700,0 |
16 000,0 |
70 000,0 |
ЕДИНИЦА СРАВНЕНИЯ |
|
|
|
|
|
|
Цена за единицу площади здания КОРРЕКТИРОВКИ |
руб./кв. м |
|
24 853 |
26 778 |
32 187 |
37 636 |
Оцениваемые права |
|
Собственность |
Собственность |
Собственность |
Собственность |
Собственность |
Корректировка |
% |
|
0% |
0% |
0% |
0% |
Величина корректировки |
руб./кв. м |
|
0 |
0 |
0 |
0 |
Скорректированная цена |
руб./кв. м |
|
24 853 |
26 778 |
32 187 |
37 636 |
Условия финансирования |
|
Рыночные |
Рыночные |
Рыночные |
Рыночные |
Рыночные |
Корректировка |
% |
|
0% |
0% |
0% |
0% |
Величина корректировки |
руб./кв. м |
|
0 |
0 |
0 |
0 |
Скорректированная цена |
руб./кв. м |
|
24 853 |
26 778 |
32 187 |
37 636 |
Условия продажи |
|
Коммерч. |
Коммерч. |
Коммерч. |
Коммерч. |
Коммерч. |
Корректировка |
% |
|
0% |
0% |
0% |
0% |
Величина корректировки |
руб./кв. м |
|
0 |
0 |
0 |
0 |
Скорректированная цена |
руб./кв. м |
|
24 853 |
26 778 |
32 187 |
37 636 |
Условия рынка (время продажи) |
|
01.07.2015 |
июнь 2015 г. |
июнь 2015 г. |
июнь 2015 г. |
июнь 2015 г. |
Корректировка |
% |
|
0% |
0% |
0% |
0% |
Величина корректировки |
руб./кв. м |
|
0 |
0 |
0 |
0 |
Скорректированная цена |
руб./кв. м |
|
24 853 |
26 778 |
32 187 |
37 636 |
Местоположение |
|
Горд Уфа, Кировский район, улица Гвардейская 55А |
Город Уфа, Октябрьский район, улица Ростовская 18 |
Город Уфа, Октябрьский район. Улица Сельская богородская 57 |
Город Уфа, Калининский район, улица Фурманова 83 к 2 |
Город Уфа, Ленинский район, улица Кировская 1 к 1 |
Корректировка |
% |
|
0,00% |
0,00% |
0,00% |
0,00% |
Величина корректировки |
руб./кв. м |
|
0 |
0 |
0 |
0 |
Скорректированная цена |
руб./кв. м |
|
24 853 |
26 778 |
32 187 |
37 636 |
Физические характеристики |
|
|
|
|
|
|
Размер |
кв.м |
15 665,8 |
5 000,0 |
2 700,0 |
16 000,0 |
70 000,0 |
Корректировка |
% |
|
0,00% |
0,00% |
0,00% |
0,00% |
Величина корректировки |
руб./кв. м |
|
0 |
0 |
0 |
0 |
Скорректированная цена |
руб./кв. м |
|
24 853 |
26 778 |
32 187 |
37 636 |
Класс здания |
|
А |
В |
В |
А |
А |
Корректировка |
% |
|
28,00% |
28,00% |
0,00% |
0,00% |
Величина корректировки |
руб./кв. м |
|
6 959 |
7 498 |
0 |
0 |
Скорректированная цена |
руб./кв. м |
|
31 812 |
34 276 |
32 187 |
37 636 |
Высота потолка |
М |
12 |
9 |
12 |
10 |
10 |
Корректировка |
|
|
0,00% |
0,00% |
0,00% |
0,00% |
Величина корректировки |
|
|
0 |
0 |
0 |
0 |
Скорректированная цена |
|
|
31 812 |
34 276 |
32 187 |
37 636 |
Корректировка |
% |
|
0,00% |
0,00% |
0,00% |
0,00% |
Величина корректировки |
руб./кв. м |
|
0 |
0 |
0 |
0 |
Состояние (ремонт) |
|
рабочее |
рабочее |
рабочее |
рабочее |
рабочее |
Величина корректировки |
руб./кв. м |
|
0 |
0 |
0 |
0 |
Скорректированная стоимость объекта недвижимости |
|
|
31 812 |
34 276 |
32 187 |
37 636 |
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕСОВЫХ КОЭФФИЦИЕНТОВ |
|
|
|
|
|
|
Кол - во корректировок |
шт. |
|
3 |
3 |
2 |
2 |
Весовой коэффициент |
|
|
3 |
3 |
5 |
5 |
Общая валовая коррекция |
руб./кв. м |
|
12 052 |
14 165 |
6 750 |
6 750 |
в % от цены продажи |
% |
|
48,49 |
52,90 |
20,97 |
17,93 |
Весовой коэффициент |
|
|
3 |
3 |
7 |
8 |
Рыночная стоимость объекта оценки с НДС |
руб./кв. м |
34 360 |
|
|
|
|
Источник информации: собственные расчеты
Табл. 9 Расчет рыночной стоимости прав собственности 1 кв.м земельного участка
Элементы сравнения |
Единца измер. |
Объект оценки |
Аналог 1 |
Аналог 2 |
Аналог 3 |
Аналог 4 |
Разрешенное использование земель |
|
для застройки промышленными, коммунально-складскими и иными производственными объектами в составе производственной зоны |
для строительства промышленно-складских комплексов |
для строительства торгово-складских комплексов |
для строительства промышленно-складских комплексов |
для строительства промышленно-складских комплексов |
Цена публичной оферты |
руб. |
|
140 000 000 |
60 000 000 |
28 000 000 |
91 674 000 |
Скидка на торг |
% |
|
-15,0% |
-15,0% |
-15,0% |
-15,0% |
Величина корректировки |
руб. |
|
-21 000 000 |
-9 000 000 |
-4 200 000 |
-13 751 100 |
Цена предполагаемой продажи (далее "продажи") |
руб. |
|
119 000 000 |
51 000 000 |
23 800 000 |
77 922 900 |
Площадь З/У |
кв. м |
20 582 |
45 000 |
24 000 |
10 000 |
55 136 |
Разрешенное использование земель |
|
для застройки промышленными, коммунально-складскими и иными производственными объектами в составе производственной зоны |
для строительства промышленно-складских комплексов |
для строительства торгово-складских комплексов |
для строительства промышленно-складских комплексов |
для строительства промышленно-складских комплексов |
ЕДИНИЦА СРАВНЕНИЯ |
|
|
|
|
|
|
Цена за единицу площади |
руб. /кв. м |
|
2 644 |
2 125 |
2 380 |
1 413 |
КОРРЕКТИРОВКИ |
|
Все условия корректировок сформулированы относительно Объекта оценки. |
|
|
|
|
Передаваемые права |
|
собственность |
собственность |
собственность |
собственность |
собственность |
Корректировка |
% |
|
0% |
0% |
0% |
0% |
Величина корректировки |
руб. /кв. м |
|
0 |
0 |
0 |
0 |
Скорректированная цена |
руб. /кв. м |
|
2 644 |
2 125 |
2 380 |
1 413 |
Условия финансирования |
|
Рыночные |
Рыночные |
Рыночные |
Рыночные |
Рыночные |
Корректировка |
% |
|
0% |
0% |
0% |
0% |
Величина корректировки |
руб. /кв. м |
|
0 |
0 |
0 |
0 |
Скорректированная цена |
руб. /кв. м |
|
2 644 |
2 125 |
2 380 |
1 413 |
Условия продажи |
|
Коммерч. |
Коммерч. |
Коммерч. |
Коммерч. |
Коммерч. |
Корректировка |
% |
|
0% |
0% |
0% |
0% |
Величина корректировки |
руб. /кв. м |
|
0 |
0 |
0 |
0 |
Скорректированная цена |
руб. /кв. м |
|
2 644 |
2 125 |
2 380 |
1 413 |
Условия рынка (дата предложения) |
|
октябрь 2015 г. |
октябрь 2015 г. |
октябрь 2015 г. |
октябрь 2015 г. |
октябрь 2015 г. |
Корректировка |
% |
|
0% |
0% |
0% |
0% |
Величина корректировки |
руб. /кв. м |
|
0 |
0 |
0 |
0 |
Скорректированная цена |
руб. /кв. м |
|
2 644 |
2 125 |
2 380 |
1 413 |
Разрешенное использование |
|
для застройки промышленными, коммунально-складскими и иными производственными объектами в составе производственной зоны |
для строительства промышленно-складских комплексов |
для строительства торгово-складских комплексов |
для строительства промышленно-складских комплексов |
для строительства промышленно-складских комплексов |
Местоположение |
|
Горд Уфа, Кировский район, улица Гвардейская 55А |
Город Уфа, Октябрьский район, улица Ростовская 18 |
Город Уфа, Октябрьский район. Улица Сельская богородская 57 |
Город Уфа, Калининский район, улица Фурманова 83 к 2 |
Город Уфа, Ленинский район, улица Кировская 1 к 1 |
Кадастровая стоимость земли с учетом местоположения и целевого назначения |
руб. /кв. м |
1634,7 |
1811,76 |
1576,31 |
1470,83 |
883,31 |
Корректировка |
|
|
0,9 |
1,04 |
1,11 |
1,85 |
Величина корректировки |
руб. /кв. м |
|
-264 |
85 |
262 |
1 201 |
Скорректированная цена |
руб. /кв. м |
|
2 380 |
2 210 |
2 642 |
2 614 |
Физические характеристики |
|
|
|
|
|
|
Размер (площадь) |
кв.м |
20 582 |
45 000 |
24 000 |
10 000 |
55 136 |
Корректировка |
% |
|
0% |
0% |
0% |
0% |
Величина корректировки |
руб. /кв. м |
|
0 |
0 |
0 |
0 |
Скорректированная цена |
руб. /кв. м |
|
2 380 |
2 210 |
2 642 |
2 614 |
Транспортная доступность |
|
хорошая, ж/д ветка |
хорошая, ж/д ветка |
хорошая |
хорошая |
хорошая |
Корректировка |
% |
|
0% |
15% |
15% |
15% |
Величина корректировки |
руб. /кв. м |
|
0 |
332 |
396 |
392 |
Скорректированная цена |
руб. /кв. м |
|
2 380 |
2 542 |
3 038 |
3 006 |
Наличие коммуникаций |
|
Все |
Все |
Все |
Все |
Все |
Корректировка |
% |
|
0% |
0% |
0% |
0% |
Величина корректировки |
руб. /кв. м |
|
0 |
0 |
0 |
0 |
Скорректированная цена |
руб. /кв. м |
|
2 380 |
2 542 |
3 038 |
3 006 |
Определение весовых коэффициентов |
|
|
|
|
|
|
Кол - во корректировок |
шт. |
|
2 |
3 |
3 |
3 |
Весовой коэффициент |
|
|
5,50 |
3,67 |
3,67 |
3,67 |
Общая валовая коррекция |
руб./кв. м |
|
731 |
792 |
1 078 |
1 843 |
в % от цены предложения |
% |
|
27,63 |
37,25 |
45,31 |
130,40 |
Весовой коэффициент |
|
|
9 |
6 |
5 |
2 |
Рыночная стоимость по методу сравнения продаж |
руб. /кв. м |
2 661 |
|
|
|
|
Источник информации: собственные расчеты
Расчет рыночной стоимости арендной ставки объекта оценки
Обоснование корректировок
Поправка на торг. Согласно информации, полученной в ходе интервьюирования риэлторских компаний (Агентство недвижимости «МИЭЛЬ» тел. 777-70-07; «ИНКОМ-Недвижимость» тел. 363-50-88; Агентство недвижимости «МИАН» тел. 974-62-62), в результате переговоров от первоначальной указанной стоимости аренды может быть установлен дисконт в размере от 3 до 5%. Учитывая изложенное, а также цель настоящей оценки, была принята величина скидки на торг в размере 5%.
Условия рынка (время предложения) является одним из основных элементов сравнения сопоставимых продаж, в связи с тем, что рыночные условия с течением времени меняются. Временной период, в котором подобраны аналоги сопоставим с датой проведения оценки. Корректировка равна нулю.
Местоположение. Основным фактором, определяющим стоимость недвижимости, является местоположение. Это объясняется различной стоимостью земли, которая выражается в таких характеристиках, как транспортная доступность, развитость инфраструктуры, престижность, состав окружения и т.д. В данном случае все аналоги сопоставимы с объектом оценки по местоположению. Поправка не вводилась.
Поправка на размер площади (поправка на масштаб). Размер площади также влияет на величину удельной стоимости аренды объектов недвижимости. Чем больше площадь предлагаемого к аренде объекта, тем дешевле ставка, по сравнению с аналогичной по назначению и классу, но меньшей площади. В данном случае объект оценки, как и аналоги может сдаваться блоками. Поправка не применялась.
Поправка на класс здания. Корректировка была рассчитана согласно данным о средней стоимости аренды складов класса А и В, представленным в Разделе «Анализ рынка объекта оценки». Размер корректировки представлен в таблицах ниже.
Поправка на разницу в состоянии. Состояние оцениваемого объекта - рабочее. Аналоги сопоставимы. Поправка не вводилась.
Согласование аналогов. Для определения взвешенной величины арендной ставки, данным по аналогам были присвоены различные веса, определенные в зависимости от количества проведенных корректировок и их абсолютных значений (см. Таблицу ниже).
Табл. 10 Расчет величины арендной ставки объекта оценки
Элементы сравнения |
единица измер. |
Объект оценки |
аналог 1 |
аналог 2 |
аналог 3 |
аналог 4 |
Назначение |
|
складское |
складское |
складское |
складское |
складское |
Ставка арендной платы с учетом коммунальных платежей и НДС, год |
руб./кв.м |
|
4 000 |
5 200 |
4 500 |
5 580 |
Скидка на торг |
% |
|
-5,0% |
-5,0% |
-5,0% |
-5,0% |
Величина скидки |
руб./кв.м |
|
-200 |
-260 |
-225 |
-279 |
Цена предполагаемой продажи (далее "продажи") |
руб./кв.м |
|
3 800 |
4 940 |
4 275 |
5 301 |
Условия рынка |
|
октябрь 2015 г. |
октябрь 2015 г. |
октябрь 2015 г. |
октябрь 2015 г. |
октябрь 2015 г. |
Корректировка |
% |
|
0% |
0% |
0% |
0% |
Величина корректировки |
руб./кв.м |
|
0 |
0 |
0 |
0 |
Скорректированная цена |
руб./кв.м |
|
3 800 |
4 940 |
4 275 |
5 301 |
Местоположение |
|
Горд Уфа, Кировский район, улица Гвардейская 55А |
Город Уфа, Октябрьский район, улица Ростовская 18 |
Город Уфа, Октябрьский район. Улица Сельская богородская 57 |
Город Уфа, Калининский район, улица Фурманова 83 к 2 |
Город Уфа, Ленинский район, улица Кировская 1 к 1 |
Корректировка |
% |
|
0% |
0% |
0% |
0% |
Величина корректировки |
руб./кв.м |
|
0 |
0 |
0 |
0 |
Скорректированная цена |
руб./кв.м |
|
3 800 |
4 940 |
4 275 |
5 301 |
Масштаб объекта |
кв.м. |
разные площади |
3 200 |
6 300,0 |
3000-12000 |
3000-9000 |
Корректировка |
% |
|
0% |
0% |
0% |
0% |
Величина корректировки |
руб./кв.м |
|
0 |
0 |
0 |
0 |
Скорректированная цена |
руб./кв.м |
|
3 800 |
4 940 |
4 275 |
5 301 |
Класс здания |
|
А |
В |
А |
В |
А |
Корректировка |
% |
|
15% |
0% |
15% |
0% |
Величина корректировки |
руб./кв.м |
|
570 |
0 |
641 |
0 |
Скорректированная цена |
|
|
|
|
|
|
Назначение |
|
складское |
складское |
складское |
складское |
складское |
Высота потолка |
м. |
14 |
12 |
11 |
8-12 |
11 |
Корректировка |
% |
|
0% |
0,00% |
0% |
0% |
Величина корректировки |
руб./кв.м |
|
0 |
0 |
0 |
0 |
Скорректированная цена |
руб./кв.м |
|
4 370 |
4 940 |
4 916 |
5 301 |
Высота потолка |
м. |
14 |
12 |
11 |
8-12 |
11 |
Корректировка |
% |
|
0% |
0,00% |
0% |
0% |
Величина корректировки |
руб./кв.м |
|
0 |
0 |
0 |
0 |
Состояние помещений |
|
рабочее |
рабочее |
рабочее |
рабочее |
рабочее |
Величина корректировки |
руб./кв.м |
|
0 |
0 |
0 |
0 |
Скорректированная цена |
руб./кв.м |
|
4 370 |
4 940 |
4 916 |
5 301 |
Определение весовых коэффициентов |
||||||
Кол - во корректировок |
шт. |
|
2 |
1 |
2 |
1 |
Весовой коэффициент |
|
|
3 |
4 |
3 |
6 |
Общая валовая коррекция |
руб./кв.м |
|
770 |
260 |
866 |
279 |
в % от цены предложения |
% |
|
19,25 |
5,00 |
19,25 |
5,00 |
Весовой коэффициент |
|
|
3 |
4 |
3 |
10 |
Ставка арендной платы с учетом коммунальных платежей и НДС |
руб./кв.м |
5 000 |
|
|
|
|
Источник информации: Собственные расчеты