Анализ рынка объекта оценки

В I полугодии 2015 г. объем ввода складских площадей класса «А» составил около 80-85 тыс. кв.м в городе Уфе, класса «В» - около 20 тыс. кв.м. В результате к концу II квартала 2015 года общий объем складских помещений класса «А» в городе Уфа практически не изменился по сравнению с предыдущим годом, сохранившись на уровне 4,4-4,7 млн. кв.м (включая складские площади, построенные для собственных нужд), класс «В» присутствует на рынке в объеме 2,1-2,5 млн. кв.м.

В I полугодии 2015г. наблюдалась спроса на рынке складских помещений.

Основной спрос по-прежнему формировали торговые операторы, компании, работающие в сегменте (товары повседневного спроса), а также производственные компании, чья доля в общем объеме спроса составила около 70%. Отмечается некоторое оживление со стороны логистических операторов, однако в большинстве случаев эти компании не готовы арендовать больше складских помещений, чем требуется их клиентам. Кроме того, во II квартале 2015г. увеличилась доля запросов на покупку складских площадей со стороны торговых операторов.

Объем поглощения складских площадей в городе Уфа превысил 360 тыс. кв.м, что более чем 2 раза превышает показатель за аналогичный период 2014 г. (171 тыс. кв.м), и даже более чем на 40% выше поглощения первой половины 2013 г. (258 тыс. кв.м), когда компании еще достаточно активно арендовали новые площади.

Распределение спроса на складские площади по профилям арендаторов, по данным компании Ufa.arendator.ru, следующее:

Табл.5

Торговый оператор	35,2%
Товары повседневного спроса	21,1%
Производственные компании	11,3%
Логистические операторы	9,9%
Автомобили/техника	5,6%
Алкоголь/напитки	4,2%
Строительные материалы	4,2%
Услуги	4,2%
Фармацевтика	2,8%
Прочее	1,4%

Активизация спроса на рынке складских помещений во II квартале 2015 г. в совокупности с незначительными объемами нового строительства в первой половине года привели к снижению уровня вакантных площадей. Существенное сокращение доли свободных помещений характерно, в первую очередь, для готовых к въезду складских комплексов, наиболее востребованных со стороны конечных потребителей и логистических компаний. В строящихся и недавно построенных объектах этот показатель продолжает оставаться довольно высоким) в некоторых объектах он составляет 30% и более.

Сокращение уровня вакантных площадей во II квартале 2015 года не привело к повышению арендных ставок. Тем не менее, уже известны случаи повышения собственниками арендной ставки в своих проектах (примерно на $5/ кв.м). Дальнейшее снижение количества предложений по аренде складских площадей в ближайшие 6-9 месяцев может привести к росту средних арендных ставок на 1-2%.

В отличие от I квартала 2015 года, когда собственники складов в большинстве случаев были готовы снижать цены под конкретного арендатора, во II квартале скидки стали предоставляться гораздо реже. В первую очередь, это относится к готовым складским комплексам с небольшой долей вакантных площадей. В тех зданиях, где уровень вакансий продолжает оставаться высоким, собственники по-прежнему предлагают льготные условия аренды.

Тенденции и прогнозы

Девелоперы не спешат возобновлять активное строительство складов, несмотря на активизировавшийся спрос со стороны арендаторов. Среди основных факторов, сдерживающих новое строительство: сложности с привлечением заемного финансирования на приемлемых условиях, невысокие по сравнению с докризисными арендные ставки, не позволяющие рассчитывать на быструю окупаемость проекта.

Кроме того, предложение на земельном рынке также не способствует активной застройке - крупные земельные участки на удалении до 40 км от города на основных транспортных направлениях, подходящие для индустриальной застройки, остаются достаточно дорогими цена зависит от многих факторов - удаленности от города и ключевых трасс, размера участка, специфики технических условий на подключение инфраструктуры и т.д.), при этом предложение таких участков невелико.

Важно отметить, что большинство земельных участков не оформлены, как земли промышленного назначения (ввиду высокой налоговой ставки) - вместо этого зачастую они или находятся в ПИФах, или не являются землями промышленного назначения, но входят в земли населенных пунктов с иным (не промышленным видом разрешенного использования и т.д.)

Перевод в земли промышленного назначения или изменение РВИ занимает время и является трудно предсказуемым (в части результата) процессом, что также не способствует росту желания девелопера приобретать подобные земельные участки и , как следствие, строить новые складские комплексы.

Тенденция к увеличению спроса, получившая развитие в 2015 году, продлится до конца года. В совокупности с незначительными объемами нового строительства в первой половине года это приведет к дальнейшему снижению уровня вакантных площадей, особенно в наиболее удачно расположенных складских комплексах, готовых к въезду арендаторов.

Сокращение доли вакантных площадей усилит тенденцию к отказу девелоперов и собственников складских комплексов предоставлять скидки арендаторам, в первую очередь по зданиям с невысоким уровнем вакантных помещений.

В ближайшие месяцы рост арендных ставок на рынке в целом маловероятен.

Табл. 6 .Складская недвижимость.

Итоги I полугодия 2015

Основные показатели	Класс	Jones Lang LaSalle	Cushman &Wakefield	Colliers International	Knight Frank	GVA Sawyer	Praedium Oncor International	Penny lane Realty
Совокупный объем предложения на конец I п/г 2015г., кв.м	A В	5095597 1300000	4400000 2110000	4700000 -	3980000 1830000	5021000	4300000 -	3500000 2500000
Введено в эксплуатацию в I п/г 2015г., кв.м	А В	40000 21000	38000 -	-	60000 20000	-	53000 -	50000 20000
Доля вакантных площадей, %	А В	9,2 16	9,14 6	11,7 -	7 7,5	10-12	10	5 8
Ставка доходности, %		12,25-12,27	12	14,5		-	-	10-12
Ставки аренды (без НДС и операционных расходов), $/кв.м/год	А В С	100-110 95-105 85-100	105 100 -	100 90	100-115 70-90 -	100-110 70-90 -	105-115 90-100 -	85-150 70-130 50-115
Цены продажи (без НДС), $/кв.м	А В С	1100-1500 800-1100 -	- - -	- - -	- -	- - -	1000-1500 -	800-1700 600-1500 400-1000
Операционные расходы, $/кв.м/год	А В	30-40 20-25	40 40	- -	30-41 22-35	- -	-	30-55
Эксплуатационные расходы $/кв.м/год	А	-	-	35-40	-	30-40	35-40	350-500 руб./кВ.м/год

Табл. 7. Краткая классификация складской недвижимости Вольнова В.А. «О краткой классификации недвижимости» //Вопросы оценки № 3

№ п/п	Характеристика	Классы А		В		С		D
1	Местоположение, транспортная доступность	удачное, на главных магистралях и транспортных артериях, в промышленной зоне города или вблизи города (5-10 км), с удобным подъездом	5	Хорошее, на окраине города, с некоторой удаленностью от транспортных артерий или с не совсем удобным подъездом	4	С недостатками в расположении, с неудобным подъездом	3	Расположение в глубине территории промпредприятия; неудобный подъезд через КПП	2
2	Прилегающая территория	огороженная и круглосуточно охраняемая, благоустроенная территория; наличие площадок отстоя и парковки, ж/д ветка	5	огороженная и круглосуточно охраняемая, благоустроенная территория или охрана по периметру территории; наличие площадок отстоя и парковки	4	охрана по периметру территории; недостаток места для парковки и маневрирования большегрузных машин	3	отсутствие системы охраны; стесненность прилигающей территории	2
3	Конструктивно-планировочные решения	высота помещений 5 не менее 12 м, без колонн или с сеткой колон не менее 12х24 м	5	высота помещений 4 не менее 6 м. с сеткой колонн не менее 6х12 м	4	высота помещений 3 не менее 4м. или утепленный ангар арочного типа	3	здание изначально не приспособленное под склад, подвальное помещения, высота помещений 4 м, неатапливаемый ангар арочного типа, сельхоз постройки	2
4	Состояние	новое строительство качественная отделка в отличном состоянии	5	построенное не ранее 1990г. Или реконструированное в отличном или хорошем состоянии	4	построенное до 1985г. Или реконструированное в хорошем или удовлетворительном состоянии	3	старой постройки, в удовлетворительном состоянии или требующее ремонт	2
5	Инженерные системы здания	современные инженерные системы ( температурный режим, вентиляция, противопожарная сигнализация, втономная электростанция, пожаротушение, видеонаблюдение); система учета и контроля доступа сотрудников	5	современные инженерные системы (температурный режим, вентиляция. противопожарная сигнализация, автономная электростанция, пожаротушение, видеонаблюдение)	4	устаревшие инженерные системы 9вентеляция противопожарная сигнализация, отопление. Пожаротушение)	3	устаревшие инженерные системы, отсутствие части системы	2
	Интервал класса	21-25		16-20		12-15		8-12