Согласование результатов

Результаты оценки объекта оценки, полученные на основании проведенных исследований и выполненных расчетов, а также обоснование выбора использованных весов при согласовании результатов и согласование результатов оценки объектов недвижимости различными подходами представлены ниже.

Затратный подход не применялся.

Сравнительный подход является единственным подходом, учитывающим ситуацию на рынке, то есть в наибольшей степени отражает рыночную стоимость. Тем не менее, проблема возникает в степени сравнимости оцениваемых объектов с объектами-аналогами, так как трудность поиска максимально близких по своим характеристикам аналогов и субъективность введения некоторых корректировок снижают точность результатов, полученных данным подходом. Обычно результатам по данному подходу отдается предпочтение при анализе итогов оценки. Результаты этого подхода могут показать справедливый уровень цен на рассматриваемый Объект, однако в условиях финансового кризиса, точность результата, полученного сравнительным подходом снижается, так как рынок недвижимости в настоящее время находится в стадии стагнации.

Доходный подход характеризует ценность объекта для потенциального покупателя, исходя из потенциальных будущих доходов. Таким образом, доходный подход ориентирован на будущее, т.е. учитывает будущие ожидания относительно цен, затрат, инвестиций и т.д. и учитывает рыночный аспект. Результаты доходного подхода достаточно показательны для любого объекта коммерческой недвижимости. Однако следует учитывать, что модель расчета по доходному подходу высокочувствительна к качеству и точности входящих данных. Учитывая влияние мирового финансового кризиса на рынок недвижимости, результат доходного подхода также не стоит выделять.

Исходя из вышеизложенного, результаты какого-либо подхода к оценке складского здания не выделялись, и результатам всех подходов были присвоены равные веса.

Согласование результатов оценки представлено в Приложениях к настоящей Курсовой работе (см. Приложение 6).

В результате проведенного анализа и выполненных расчетов можно сделать следующее заключение:

Итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимого имущества - складского здания общей площадью 15 665,8 кв.м, расположенное на 2-х земельных участках, общей площадью 20 582 кв.м по адресу:г ород Уфа, Кировский район, улица Гвардейская 55А, по состоянию на 01 января 2016 года с учетом НДС составляет: 521 914 000 руб. РФ

(Пятьсот двадцать один миллион девятьсот сорок одна тысяча) руб. РФ.

Глава 2. Оценка рыночной стоимости недвижимого имущества для целей залога на примере складского помещения

2.1. Описание объекта оценки и анализ рынка

Характеристика объекта оценки

Объектом оценки является - складское здание общей площадью 15665,8 кв.м, расположенное на 2-х земельных участках, общей площадью 20 582 кв.м по адресу: город Уфа, Кировский район, улица Гвардейская 55А. Более подробное описание объекта оценки представлено в таблицах ниже.

Имущественные права на объект	Право собственности
Документы, подтверждающие имущественные права на объект	Свидетельство о государственной регистрации права собственности 50 НГN 225785 от 19.01.2009г.
Документы, на основании которых возникли существующие права на объект	Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 16.09.2008 №RU50513101-52
Общая площадь	15 665,8 кв.м
Площадь застройки	12 331,3 кв.м
Наличие подвала	Есть
Этажность	1
Наличие парковки	Есть
Материал стен	Кирпич
Перекрытия	Ж/б плиты
Фундамент	Ж/б монолитный
Крыша	Мембрана
Полы	Цементные, ж/бетон
Год предполагаемой постройки	2008
Системы инженерного обеспечения здания	Электроосвещение, канализация, отопление, холодное и горячее водоснабжение
Высота потолков	14,1 м
Класс объект	А
Отделка	Полная отделка, рабочее состояние
Технический паспорт здания	Дата составления 15.08.2008г., по состоянию на 14.08.2008г.
Поэтажный план здания	Копия изготовлена 15.08.2008г., по состоянию на 14.08.2008г..
Экспликация к поэтажному плану здания	Копия изготовлена 15.08.2008г., по состоянию на 14.08.2008г.
Текущее использование объекта	Склад
Типичный срок экспозиции	180 дней
Балансовая (остаточная) стоимость	185 665 781,06 руб. по состоянию на 30.06.2010г.
Наличие обременений	Нет

Источник информации: Свидетельство о государственной регистрации права собственности, документы БТИ и осмотр Объекта оценки.

Находится на землях населенных пунктах

Табл. 4 Земельные участки

№ п/п	Площадь, кв.м	Имущественные права	Документы, на основании которых возникли существующие права	Назначение (разрешенное использование)	Кадастровый номер, номер и дата составления кадастровой выписки	Балансовая стоимость, тыс. руб.	Обременения
1	16 739	Собственность; Свидетельство о государственной регистрации права собственности 50 HB N 404662 от 07.11.2009г.	Решение единственного участника ООО «Вымпел» №55 от 21.01.2008г. ; Договор купли-продажи недвижимого имущества №1/8 от 02.04.2004г., зарегистрирован ФГБУ «ФКП» Росреестр по РБ 12.04.2004г. за №50-01/22-06/2004-333	Для застройки промышленными, коммунально-складскими и иными производственными объектами	50-22-0040404-0193; кадастровая выписка № 22.2/08-2-0308 от 06.08.2008	21 831,55	Ипотека (по данным Заказчика)
2	3 843	Собственность; Свидетельство о государственной регистрации права собственности 50 HB N 995906 от 25.12.2008г.	Договор купли-продажи земельного участка от 02.12.2008 №364	Для застройки промышленными, коммунально-складскими и иными производственными объектами	50:22:0040404:219; кадастровая выписка № 22.1/08-2-1565 от 30.09.2008	6 282 152,10	Ипотека (по данным Заказчика)

Источник информации: Свидетельства о государственной регистрации права собственности, Кадастровые выписки, данные Заказчика.

Указанные в таблице выше земельные участки образуют собой единый земельный участок общей площадью 20 582 кв.м, на котором расположены оцениваемое складское здание. Рельеф единого земельного участка - ровный, конфигурация - приближена к прямоугольной форме. Площадь застройки единого земельного участка составляет 12 331,3 кв.м, остальная часть единого земельного участка площадью 8 250,7 кв.м заасфальтирована.

Местоположение объекта оценки

Оцениваемое здание с земельными участками входит в состав складского комплекса, расположенного в Кировском районе на улице Гвардейской 55А.Находится в 6 км от трасы М-5 Урал. Территория складского комплекса огорожена и охраняется. Въезд на территорию осуществляется через круглосуточные пропускные пункты: три выезда на Гвардейскую улицу. Таким образом, окружение оцениваемого объекта составляют промышленно-складские объекты. Состояние прилегающей территории отвечает требованиям, предъявляемым к современным складским комплексам. Созданный в рамках реализации программы Правительства «Развитие транспортно-логистической системы в 2006-2010 годах» Складской комплекс входит в число самых привлекательных складских комплексов. Развитая складская инфраструктура, обслуживание управляющей компанией всей территории комплекса является фактором, повышающим привлекательность Объекта оценки.