Определение чистого операционного дохода.

Потенциальный валовой доход (ПВД) - доход, который можно получить от недвижимости при 100% занятости без учета всех потерь и расходов. При расчете потенциального валового дохода обычно используются рыночные данные об аренде помещений оцениваемого комплекса или их аналогов, а также прогнозы специалистов относительно возможных изменений арендных ставок.

В рамках данной работы была собрана и проанализирована информация о текущих рыночных арендных ставках по складским помещениям, аналогичным оцениваемому.

Расчет взвешенной ставки арендной платы для оцениваемого объекта основывался на арендных ставках приведенных аналогов с учетом внесения корректировок, учитывающих различия сравниваемых объектов.

Корректировки объектов проводились по следующим показателям, приближающим выбранные объекты-аналоги к оцениваемым объектам:

§ Условия предложения;

§ Условия рынка (дата публичной оферты);

§ Местоположение;

§ Масштаб;

§ Класс здания;

§ Состояние.

Действительный валовой доход (ДВД) - потенциальный валовой доход за вычетом скидки на недозагрузку и недополучение арендной платы.

ДВД = ПВД - Недозагрузка - Недополучение ар. платы

Поправку на потери при сборе арендной платы можно не учитывать, так как в настоящее время в подавляющем большинстве случаев установилась практика взимания авансовых платежей с арендатора, либо формирования возвращаемого фонда за счет арендатора в размере величины арендной платы за определенный период (обычно 1 - 3 месяца).

Скидка на потери от недоиспользования помещений определялась исходя из данных анализа рынка объекта оценки. Было принято решение взять среднее значение скидки на потери от недоиспользования складских площадей в размере 10%.

Чистый операционный доход (ЧОД) - действительный валовой доход за вычетом операционных расходов и резерва на замещение. Операционные расходы представляют собой текущие выплаты, связанные с функционированием доходной недвижимости.

Операционные расходы складываются из постоянных расходов, величина которых не зависит от интенсивности эксплуатации объекта (налог на имущество, страховые взносы, некоторые из коммунальных услуг) и переменных расходов, изменяющихся вместе со степенью загрузки объекта (большая часть коммунальных платежей).

Величина налога на имущество определялась исходя из ставки налога, равной 2,2%. В качестве налоговой базы была принята остаточная стоимость оцениваемого здания.

Величина расходов на страхование, земельного налога и эксплуатационных расходов была, предоставленным Заказчиком.

Расчет величины операционных расходов приведен в Приложениях к настоящей Дипломной работе (см. Приложение 3).

Резерв на замещение - предполагает, что в типичных рыночных условиях владелец будет эксплуатировать недвижимость на уровне, соответствующем нормативам и стандартам для данного типа недвижимости. Действующие нормативы эксплуатации объектов недвижимости предполагают регулярную замену строительных элементов с коротким сроком службы. Обычно к таким элементам относят:

- Кровлю, покрытие пола, элементы внутренней и наружной отделки;

- Санитарно-техническую и электроарматуру и приборы;

- Элементы наружного благоустройства;

Средства на замену короткоживущих элементов аккумулируются в течение срока их эксплуатации за счет равных ежегодных отчислений из дохода, называемых отчислениями в резерв замещения. Технически величина отчисления в резерв замещения рассчитывается как требуемая к накоплению сумма, умноженная на коэффициент фонда возмещения.

РМТ = (Затр.рем х S) х К, где

РМТ - отчисления в резерв замещения,

Затр. рем х S - требуемая к накоплению сумма,

Затр. рем - затраты на частичную замену строительных элементов с коротким сроком службы (размер величины затрат представлен ниже) приходящиеся на 1 кв.м площади объекта.

S - площадь оцениваемого объекта

K - коэффициент фонда возмещения

Затраты на частичную замену строительных элементов с коротким сроком службы определялись согласно Сборнику КО-ИНВЕСТ «Складские здания и сооружения» 2008 г (таблица С3.19.070), согласно которому, стоимость работ по отделке складского здания, аналогичного оцениваемому, составляет, округленно 50 руб./ кв.м.

Коэффициент фонда возмещения рассчитывался исходя из срока эксплуатации элемента (в среднем около 5 лет) по ставке дисконтирования (по методу Инвуда).

В качестве ставки дисконтирования была принята , 7,62%.

Тогда величина резерва на замещение составит:

137 740 руб.

Определение ставки капитализации

Ставка капитализации используется для расчета текущей стоимости объекта недвижимости на основе прогнозируемого годового дохода. Ставка капитализации определялась согласно предоставленному в настоящем отчете обзору рынка складской недвижимости. Учитывая цель настоящей оценки, а также исходя из состояния оцениваемого здания, для дальнейших расчетов была принята средняя величина ставки капитализации, равная 12%.

Таким образом, величина рыночной стоимости объекта оценки, определенная доходным подходом по состоянию на 01 июля 2010 года с учетом НДС составляет: 505 551 000 руб. РФ

(Пятьсот пять миллионов пятьсот пятьдесят одна тысяча) руб. РФ