2. Срок окупаемости

Срок окупаемости (РР) инвестиционного проекта определяет продолжительность времени, необходимого для возмещения начальных инвестиционных затрат из чистых денежных потоков. Для инвестиционных проектов с неравными из года в год денежными потоками расчет сроков окупаемости производится по частям. Сначала определяется целая часть последовательным сложением чистых денежных потоков за соответствующие периоды времени до тех пор, пока полученная сумма последний раз будет меньше величины начальных инвестиционных затрат. Дробная часть определяется отнесением остатка непогашенной суммы к денежному потоку следующего периода.

Для расчёта срока окупаемости используется метод последовательного погашения.

3. Рентабельность инвестиций

Рентабельность инвестиций (PI) – это отношение притока денежных средств к оттоку денежных средств.

При сравнении проектов выбирают проект с большим значением PI. При одновременном использовании критериев NPV и PI для оценки альтернативных проектов выводы, полученные на основе этих критериев, могут не совпадать, в то время как при оценке отдельно взятых проектов они дают один и тот же результат.

Если индекс рентабельности инвестиций больше единицы, то вкладывать средства в данный проект целесообразно (прибыльно), если меньше единицы, то нецелесообразно (убыточно).

4. Внутренняя норма доходности

IRR– это минимально допустимая рентабельность по проекту, это такая ставка дисконтирования, при которой приток денежных средств равен оттоку денежных средств по проекту, то есть NPV = 0 (данная ставка определяется методом подбора).

Метод подбора заключается в последовательном подборе положительных и отрицательных значений ставок i₁ и i₂, приближающих значение NPV к нулю. Для уточнения можно взять более узкий диапазон, пересчитать NPV1 и NPV2 и таким образом получим более чёткое значение IRR.

Точную ставку IRR можно определить методом интерполяции:

Расчёт IRR осуществляется последовательными итерациями до определения максимально близких целых значений r_a и r_b (например, 28% и 29%). После этого точный расчет IRR производится по формуле:

, при этом должны соблюдаться следующие неравенства:

r_b < IRR < r_a и NPV_a < 0 < NPV_b.

Таблица 10

Оценка эффективности гостиницы (пример)

Период (квартал)	Денежный поток	Коэф. дискон. (5%)	ДДП1	15%	ДДП2	16%	ДДП3	17%	ДДП4
0	-1 346479	1	-1346479	1	-1346479	1	-1346479	1	-1346479
1	44673	0,9524	42545,56	0,8696	38845,94	0,8621	38511,07	0,8547	38181,91
2	84423	0,9070	76574,00	0,7561	63835,79	0,7432	62739,92	0,7305	61672,03
3	200621	0,8638	173303,82	0,6575	131911,46	0,6407	128529,28	0,6244	125261,74
4	36739	0,8227	30225,13	0,5718	21005,55	0,5523	20290,53	0,5337	19605,68
5	299841	0,7835	234933,30	0,4972	149073,99	0,4761	142758,22	0,4561	136760,84
6	414098	0,7462	309006,48	0,4323	179026,09	0,4104	169963,41	0,3898	161431,47
7	310239	0,7107	220480,95	0,3759	116630,27	0,3538	109771,66	0,3332	103370,15
8	316946	0,6768	214521,55	0,3269	103610,22	0,3050	96676,61	0,2848	90260,64
9	634064	0,6446	408723,20	0,2843	180240,52	0,2630	166728,98	0,2434	154333,51
10	852687	0,6139	523475,75	0,2472	210771,14	0,2267	193290,12	0,2080	177390,74
11	836467	0,5847	489064,84	0,2149	179792,88	0,1954	163459,76	0,1778	148731,94
12	689665	0,5568	384031,19	0,1869	128903.29	0,1685	116182,90	0,1520	104811,21
	3373983		1760406,76		157168,14		62423,46		-24667,13

Колонка «денежный поток» берется из приложения доход инвестора (план расчетов с инвестором).

Для расчета эффективности инвестиционного проекта была взята средняя годовая процентная ставка по кредиту в размере 20%, поэтому коэффициент дисконтирования равен 5% (20%/4 квартала в году=5%).

12 периодов (кварталов) - так как эффективность проекта мы рассчитываем на период в 3 года, следовательно, 4*3=12 периодов. Если проект не окупается за 3 года, он считается невыгодным.

NV = 4 720 462-1 346 479=3 373 983 (чистый доход проекта)

4 720 462- это сумма всех доходов проекта (с 1го по 12й квартал)

- 1346479 - это сумма всех инвестиций по проекту (нулевой квартал)

РI = 4720462/1346479 = 3,51

Проект окупается на 7й квартал (нужно складывать нарастающим итогом все значения из 2й колонки, начиная с нулевого квартала, пока сумма не станет положительной. Как только она стала со знаком +, этот квартал и будет являться периодом окупаемости проекта).

Например: -1346479+44673+84423+200621+36739+299841+414098+310239>0

PР = 6+ ((1 346 479-1 080 395)/310 239) = 6,88

1 080 395- сумма доходов за 6 кварталов,

310 239- доход за 7й квартал.

NPV = 3 106 885,76 -1346479 = 1 760 406,76 (чистый дисконтированный доход проекта)

РI^l = 3 106 885,76/ 1 346 479 = 2,31 (дисконтированный индекс доходности инвестиций) рассчитывается аналогично PI

Проект окупается на 8 квартал.

РР^l= 7 + ((1346479-1087069,24)/ 408723,20)= 8,21(срок окупаемости с учетом дисконтирования) рассчитывается аналогично РР

Далее находим IRR, т.е. такую ставку при которой NPV =0. Методом подбора определяем эту ставку. Таким образом получается, что 16% (или 0,16) - это процентная ставка, при которой NPV еще отрицательный, а при ставке 17% он уже положительный.

Далее методом интерполяции находим более точную ставку IRR, которая, как мы выяснили до этого, находится между 16 и 17%. Подставляем значения в формулу.

IRR=0,16+(0,17-0,16)*(62423,46/(62423,46+24667,13)) =0,1672=16,72%

11. Кэш-фло проекта (пример)

Денежный поток	1 год
	4 квартал 2014	1 квартал 2015	2 квартал 2015	3й квартал 2015
1. остаток на начало периода	0	0	0	0
2. денежный поток от инвестиционной деятельности -притоки -оттоки	1304806 1349479 44673	-84423 0 84423	-200621 0 200621	…..
3. денежный поток от операционной деятельности -притоки -оттоки -освоение инвестиций	-1304806 544600 499927 1349479	84423 1117100 1032677 0	200621 1243800 1043179 0	……
4. остаток на конец периода	0	0	0	0

Далее во всех кварталах остаток на конец периода будет равен нулю.

Пояснения к расчетам:

1304806=1349479-44673

1349479 - сумма всех инвестиций

44673-это сумма чистой прибыли за данный квартал (взята из приложения «Доходы инвестора».

544600 - это сумма доходов от основной (операционной) деятельности за 3 месяца (за 4й квартал 2015 года).

499927 - это сумма расходов (постоянных и переменных) от основной (операционной) деятельности за 3 месяца (за 4й квартал 2015 года).