2. Моральный и физический износ зданий и их значение в оценке функциональной комфортности жилья.
Проблемы оценки
объектов недвижимости неизбежно
сталкиваются с фактом физического и
морального износа зданий, что, в свою
очередь, определяет суммарную оценку
или размер инвестиций на их реконструкцию
и, следовательно, оказывает непосредственное
влияние на эффективность мероприятий
по обновлению жилых и нежилых зданий.
Вместе с тем, факторы физического и
морального износа являются решающими
при определении целесообразных границ
реконструкции модернизации, перепланировки
соответствующего фонда недвижимости.
Под
физическим износом жилых зданий,
происходящим под воздействием
многочисленных (внешних и внутренних)
факторов, понимают утрату ими потребительной
стоимости в процессе эксплуатации,
которая проявляется в потере конструктивными
элементами первоначальных технических
и эксплуатационных свойств. Физический
износ может принимать разные формы:
потеря механических свойств, усталостные
явления в металле и дереве, коррозия
металлов, выветривание каменных и
бетонных конструкций и т.
п.
Понятие физического (технического)
и морального (функционального)
износа при оценке недвижимости имеет
широкий диапазон, в частности износ
может быть: неустранимый устранимый
функциональный неустранимый функциональный
внешний
Понятие износа при оценке
недвижимости в общем виде :
Срок службы здания определяется прежде всего сроком службы основных конструктивных элементов: фундаментов, стен и отчасти перекрытий.
Сущность морального износа зданий заключается в том, что основные фонды, будучи физически пригодными к использованию, обесцениваются в результате того, что появляются новые, более дешевые или более совершенные (например, комфортные) с точки зрения потребительских качеств. Если, например, в зданиях застройки до 1940 года потребительские запросы касались преимущественно утилитарных качеств (наличие водопровода, канализации и пр.), то современные требования к жилищу в большей степени относятся к комфортности жилища, его функциональной целесообразности (наличие встроенной мебели, изолированность комнат и санитарных узлов, оборудование мусоропроводов и пр.). Применительно к жилым зданиям современные экономисты относят форму морального износа строительных объектов, связанную с утратой этими зданиями части своей стоимости под влиянием технического прогресса и повышения производительности труда. Проблема оценки (эффективности реконструкции) существующего фонда неразрывно связана с фактором морального износа второй формы (не в сфере производства зданий, а в сфере их функционирования). Это предопределяет необходимость детального исследования его сущности, форм проявления и методов измерения.
Билет №7
1.Визуальные методы обследования металлических конструкций в жилых, общественных и промышленных зданиях
1 Визуальному обследованию с целью выявления дефектов и повреждений подвергаются: колонны, стропильные и подстропильные фермы, прогоны, горизонтальные и вертикальные связи между фермами и колоннами, подкрановые пути, подкрановые балки с их тормозными конструкциями и другие конструкции.
При обследовании металлических конструкций особое внимание необходимо обратить на:
колонны - состояние башмаков, анкерных болтов элементов соединительной решетки, стыковых соединений стенки и поясов, наличие механических повреждений, вертикальность колонн, степень поражения коррозией колонн в опорных узлах в основании и в уровнях отметок покрытия и перекрытий;
стропильные и подстропильные фермы - прямолинейность сжатого пояса и сжатых элементов (особенно составленных из мелких профилей), состояние соединений и опорных узлов, узлы с резкими концентраторами напряжений, дефекты сварных швов, состояние анкерных болтов и опорных плит при 16 ферм на железобетонные колонны и кирпичные пилястры;
вертикальные и горизонтальные связи - наличие искривлений и выгибов (в плоскости и из плоскости), состояние крепления к конструкциям, а также целостность самих элементов связей;
подкрановые пути (рельсы и их крепления) - износ рельсов, размер зазоров в стыках рельсов, состояние рельсовых креплений, положение рельса относительно оси подкрановых балок;
подкрановые балки - состояние металла и сварных соединений верхних и нижних поясов балок со стенками, состояние стыковых соединений, ребер жесткости, опорных частей, а также состояние креплений балок к колоннам;
тормозные площадки - состояние крепления тормозного листа к поясу подкрановой балки и колоннам, наличие в тормозном листе ослаблений вырезами, не предусмотренными проектом, состояние креплений элементов тормозной решетки и элементов связей.
Особое внимание при осмотре сварных швов и основного металла в околошовной зоне должно быть обращено на:
места непосредственного воздействия динамических нагрузок (например, на верхние поясные швы подкрановых балок);
концы угловых швов (например, в прикреплениях элементов решетчатых балок и ферм к фасонкам);
места пересечений и изменения направления сварных швов;
наличие прерывистых швов в сварных балках, колоннах и других несущих конструкциях;
трещины всех видов, направлений и размеров (признаками наличия трещин являются потеки ржавчины, выходящие на поверхность металла, шелушение краски и т.д.).
Выявление внешних дефектов заклепочных и болтовых соединений производится путем их наружного осмотра с использованием мерительных инструментов и шаблонов.
При визуальном осмотре металлических конструкций выявляют: деформации отдельных элементов или конструкции в целом; смещения из проектного положения отдельных элементов и конструкций в целом; отсутствие отдельных элементов в конструкции; искажение формы или нарушение геометрических размеров сечения или профиля элементов; механические и температурные повреждения металла; наличие трещин в металле; дефекты и разрушение стыковых и узловых соединений; смещения в узлах сопряженных конструкций; разрушения антикоррозионных защитных покрытий и коррозионные повреждения металла.
При осмотре конструкций, выполненных из разнородных металле (например стали и алюминия), необходимо выявить участки с отсутствующими или нарушенными прокладками или пленками из диэлектриков в сопряжениях разнородных металлов.
До измерения величины коррозионных повреждений элементы металлических конструкций предварительно очищают в нескольких местах от загрязнений и продуктов коррозии. Затем спомощью микрометра или штангенциркуля измеряют толщину элемента. Минимальную из измеренных толщин элемента принимают за расчетную.
Толщину замкнутого профиля при визуальном осмотре определить удается не всегда, ток как высверливание отверстий в элементах несущих конструкций обычно недопустимо.
Ширину раскрытия трещин определяют так же, как и в конструкциях из других материалов, - с помощью градуированной лупы или мерного микроскопа. Места, где возможно появление трещин, должны быть очищены от грязи и пыли и в необходимых случаях отполированы.
Внешние дефекты и повреждения сварных швов металлических конструкций выявляют при визуальном осмотре с предварительной очисткой шва и прилегающего к нему металла от шлака и металлических брызг. При этом может использоваться лупа.
В результате визуального осмотра можно выявить следующие дефекты и повреждения сварных швов: неполномерность шва, резкие переходы от основного металла к наплавленному, наплывы и натеки наплавленного металла, неравномерную ширину и перерывы шва, кратеры, поры и неметаллические включения на поверхности шва, трещины в шве и около шовной зоне, подрезы и прожоги основного металла.
В болтовых и заклепочных соединениях при визуальном осмотре выявляют: уменьшенное по сравнению спроектом количество и диаметр болтов и заклепок; отсутствие гаек; смещение осей болтов или заклепок от проектного положения; отрыв и маломерность головок заклепок; избыток или недостаток по высоте потайных заклепок; косые заклепки, трещиноватость или рябину на поверхности головки заклепок; зарубки металлаобжимкой, a также трещины, идущие от заклепочных отверстий.
Для выявления этих дефектов применяют линейки, рулетки, штангенциркули, шаблоны и т.д.
Неплотную затяжку болтов, дрожание и подвижность заклепок, неплотное заполнение отверстий телом заклепкиустанавливают путем простукивания молотком весом 300...400 г; прикладывая приэтом с противоположной стороны палец, который должен одновременно касаться головки болта, гайки или головки заклепки и соединяемого элемента.
Неплотность прилегания головок заклепок к склепываемому пакету определяют с помощью щупа толщиной 0,2 мм.
2. Основой нормального функционирования здания и рациональной формы технической эксплуатации является система ремонтов, которые выполняются в моменты начала роста интенсивности отказа конструкций и элементов. Это последнее обстоятельство должно быть заложено при проектировании здания.
Здание в целом состоит из большого количества элементов (конструкции, инженерное оборудование), долговечность которых неодинакова: например у фундаментов она составляет 120— 150 лет, у рулонных кровель и герметизации межпанельных стыков — до 10 лет, у отделок — до 3—5 лет и т. д.
В составных элементах, состоящих из различных материалов, также очень трудно добиться, чтобы сроки их службы были одинаковы. Часто бывает, что один материал долговечнее другого в десятки раз. Таковы, например, трехслойные наружные панели и двухслойные покрытия в некоторых домах типовых серий, в которых срок службы бетона— 100—150 лет, а утеплителя (цементный фибролит) — 20—25 лет. Таким образом, за весь период эксплуатации здания (100—150 лет) утеплитель (если не будут увеличены его сроки службы) придется менять 5-6 раз. Но если в покрытии, где утеплитель лежит сверху железобетонной плиты под кровельным ковром, такая замена достаточно проста, то в трехслойных железобетонных панелях заменить утеплитель технически сложно. Таким образом, здание представляет собой систему неравнодолговечных конструкций, некоторые из которых, в свою очередь, состоят из неравнодолговечных элементов. Сложность этой системы определяется функциональной и конструктивной связью (стыками) этих конструкций (или элементов внутри конструкций). Отсюда вытекает еще одна важнейшая характеристика зданий и конструкций —ремонтопригодность — свойство, заключающееся в приспособлении конструкции к предупреждению и устранению отказов и неисправностей путем проведения технического обслуживания и ремонта. Ремонтопригодность обеспечивает снижение затрат времени, труда и средств на техническое обслуживание и ремонт и повышение на этой основе эффективности эксплуатации.
Работы по обеспечению ремонтопригодности зданий следует проводить на основе количественного и качественного анализа ремонтопригодности на всех этапах проектирования. Методами количественной оценки являются: метод использования зависимостей и пооперационный метод. Метод использования зависимостей предполагает исследование и анализ закономерностей показателей ремонтопригодности в зависимости от конструктивных характеристик с целью их прогнозирования. Пооперационный метод базируется на учете и анализе каждой операции ремонта с точки зрения необходимости, периодичности выполнения и технологичности конструкций и элементов с одновременной оценкой затрат времени, труда и средств на их выполнение. Реализация этого метода предполагает проведение следующих работ на этапе проектирования нового здания: выявление и определение номенклатуры и периодичности выполнения ремонтных операций по каждой конструкции и элементу, сборочной единице, системе и зданию в целом; определение наиболее рациональной последовательности ремонта отдельных деталей или комплекса; определение технологичности конструкций и элементов; определение предварительной оценки продолжительности и стоимости каждой операции ремонта по каждой детали, единице, комплексу, зданию в целом; составление эксплуатационной и ремонтной документации; предварительное определение номенклатуры и количества запасных частей, материалов, инструмента для ремонта с учетом режимов и условий эксплуатации.
3. Закон регулирует общественные отношения по определению, установлению, применению и исполнению обязательных и добровольных требований к продукции, услуге, процессам жизненного цикла продукции (далее - процессы), подтверждению соответствия, аккредитации и государственному контролю в области технического регулирования.
2. Объектами технического регулирования являются продукция, услуга, процессы.
3. Субъектами технического регулирования являются государственные органы, а также физические и юридические лица, осуществляющие деятельность на территории Республики Казахстан и обладающие в отношении объектов технического регулирования правом пользования в соответствии с гражданским законодательством Республики Казахстан.
Основными целями технического регулирования являются:
1) в области обязательной регламентации:
обеспечение безопасности продукции, процессов для жизни и здоровья человека и окружающей среды, в том числе растительного и животного мира;
обеспечение национальной безопасности;
предупреждение действий, вводящих в заблуждение потребителей относительно безопасности и качества продукции, услуги;
устранение технических барьеров в торговле.
2) в области стандартизации:
повышение конкурентоспособности отечественной продукции;
экономия природных и энергетических ресурсов.
Структуру государственной системы технического регулирования составляют:
1) Правительство Республики Казахстан;
2) уполномоченный орган;
3) государственные органы в пределах своей компетенции;
3-1) орган по аккредитации;
4) экспертные советы в области технического регулирования при государственных органах;
5) Информационный центр по техническим барьерам в торговле, санитарным и фитосанитарным мерам (далее - Информационный центр);
6) технические комитеты по стандартизации;
7) органы по подтверждению соответствия, лаборатории;
8) эксперты-аудиторы по подтверждению соответствия, аккредитации, определению страны происхождения товара, статуса товара Таможенного союза или иностранного товара;