3. Вопросы к практическому занятию

2.1. Дайте определение недвижимости.

2.2. По каким критериям происходит разграничение между движимыми и недвижимыми вещами?

2.2. Перечислите субъектов рынка недвижимости.

2.4. Отличается ли правовое регулирование сделок на разных сегментах рынка недвижимости?

2.5. Какими нормативными документами регулируются операции с земельными участками?

2.6. Перечислите виды прав на жилые помещения.

2.7. Какими нормативными документами регулируются сделки с жилыми помещениями?

2.8. Какими нормативными документами регулируются сделки с нежилыми помещениями?

2.9. Раскройте содержание права собственности.

2.10. Что понимается под рыночным оборотом недвижимости?

2.11. Перечислите основные сегменты рынка.

2.12. Охарактеризуйте сделки с жилыми помещениями в муниципальной и государственной собственности?

2.12. Как производится коммерческий наем жилья?

2.14. Что такое приватизация (деприватизация) жилья?

2.15. Возможна ли мена жилыми помещениями?

2.16. В каких случаях дарение жилого помещения неправомерно?

2.17. В чем заключается социальный наем жилья?

2.18. Какова суть обмена жилых помещений?

2.19. Как оформляется купля-продажа жилых помещений?

2.20. Каков порядок оформления аренды жилого помещения?

2.21. С какой целью заключаются договоры о ренте и ренте на условиях пожизненного содержания с иждивением?

2.22.Что понимается под термином «Выгодоприобретатель»?

2.23.Каковы функции доверительного управляющего?

2.24.Кто может являться учредителем управления?

2.25.Как прекращается договор доверительного управления?

4. Литература

[1 ­­– 8].

ПРАКТИЧЕСКОЕ ЗАНЯТИЕ 3

Проектирование объектов строительства, строительные материалы и технология строительного производства как основа для технико-экономического обоснования строительных работ

1. Теоретическая часть

Проектная документация на строительство разрабатывается в соответствии со СНиП и состоит из комплекта технически и экономиче­ски обоснованных графических и текстовых материалов, необходимых и достаточных для возведения предприятия, здания, сооружения или их комплексов.

Основным документом, регламентирующим правовые и финансо­вые отношения между застройщиком и разработчиком проектной доку­ментации, является договор (контракт) с приложением задания на проек­тирование.

Задание на проектирование составляется Заказчиком или по его поручению генпроектировщиком, согласовывается с местными управле­ниями по архитектуре и экспертизе и утверждается Инвестором или За­стройщиком. В нем приводятся как общие, так и специфические требова­ния по проектированию, в том числе выделение пусковых комплексов и очередей возведения объектов. В задании обязательно отражаются требо­вания к архитектурно-строительным и конструктивным решениям, требо­вания по разработке инженерно-технических мероприятий гражданской обороны и мероприятия по предупреждению чрезвычайных ситуаций, особые требования к разработке природоохранных мероприятий.

Проектная документация на строительство объектов жилищно-гражданского назначения состоит из следующих разделов:

- общая пояснительная записка;

- архитектурно-строительные решения;

- технические решения;

- решения по инженерному оборудованию;

- охрана окружающей среды;

- мероприятия по предупреждению чрезвычайных ситуаций и инженерно-технические мероприятия по гражданской обороне;

- организация строительства;

- сметная часть;

- эффективность инвестиций.

Проектная документация на строительство предприятий, зданий и сооружений производственного назначения, кроме того, включает:

- управление производством и предприятием и организация условий и охраны труда рабочих и служащих;

- энергоэффективность.

Состав, содержание и степень детализации проектной документа­ции определяется заданием на проектирование, действующими СНиП и СП, ведомственными нормами, сложностями и назначением возводимых объектов и здравым смыслом.

Стадийность проектирования. В зависимости от индивидуаль­ных особенностей объектов недвижимости проектная документация на их возведение разрабатывается в одну или две стадии (рис. 2).

Проектирование в две стадии (проект со сводным сметным рас­четом стоимости строительства) и рабочая документация (РД) со сметами производится для крупных и сложных предприятий, сооружений, ком­плексов зданий и индивидуальных объектов.

Проектирование в одну стадию (рабочий проект (РП) со сводным сметным расчетом стоимости строительства и сметами) выполняется для технически несложных объектов, а также для зданий и сооружений, воз­водимых по повторно применяемым проектам.

В практике строительства часто вместо Проекта (при двухстадийном проектировании) разрабатывается технико-экономическое обоснова­ние (ТЭО) строительства, а при одностадийном проектировании – утвер­ждаемая часть РД.

В строительстве используют большое количество разнообразных материалов. По назначению строительные материалы принято делить на следующие группы:

•          вяжущие строительные материалы (воздушные вяжущие, гидравлические вяжущие). В эту группу входят различные виды цементов, известь, гипс;

•          стеновые материалы - ограждающие конструкции. К этой группе относятся естественные каменные материалы, керамический и силикатный кирпич, бетонные, гипсовые и асбестоцементные панели и блоки, ограждающие конструкции из стекла и силикатного ячеистого и плотного бетона, панели и блоки из железобетона;

•          отделочные материалы и изделия - керамические изделия, а также изделия из архитектурно-строительного стекла, гипса, цемента, изделия на основе полимеров, естественные отделочные камни;

•          тепло- и звукоизоляционные материалы и изделия - материалы и изделия на основе минеральных волокон, стекла, гипса, силикатного вяжущего и полимеров;

•          гидроизоляционные и кровельные материалы ~ материалы и изделия на основе полимерных, битумных и других связующих, асбестоцементный шифер и черепица;

•          герметизирующие - в виде мастик, жгутов и прокладок для уплотнения стыков в сборных конструкциях;

•          заполнители для бетона ~ естественные, из осадочных и изверженных горных пород в виде песка и щебня (гравия), и искусственные пористые;

•          штучные санитарно-технические изделия и трубы - из металлов, керамики, фарфора, стекла, асбестоцемента, полимеров, железобетона.

При большом разнообразии специфических технологий материалов и изделий они содержат и ряд типичных операций (переделов). Это связано с тем, что в их основе лежат одинаковые физические или физико-химические зависимости, сходные кинематические схемы действия оборудования и машинного парка, общие методы использования тепловой или иного вида энергии и т.п.

К типичным переделам, предопределяющим процессы структурообразования у материалов и изделий, относятся:

• основные - подготовительные работы, перемешивание отдозированных сырьевых компонентов, формование получаемой смеси (массы) и уплотнение отформованных изделий, специальная обработка уплотненных изделий до полного их отвердения, технический контроль качества готовой продукции;

• вспомогательные - контроль за кондицией технологического регламента, транспортирование сырья и перемешанной смеси (массы), перемещение готовых изделий, складирование сырья и изготовленной продукции (полуфабриката или фабриката), хранение материалов на складах.

Организацию строительного производства можно разбить на два основных периода: период подготовки строительного производства и период основных работ.

Подготовка строительного производства должна быть проведена до начала основных строительно-монтажных работ. Она охватывает организационные мероприятия и работы подготовительного периода.

Организационные мероприятия, осуществляемые в основном заказчиком, включают:

- утверждение рабочего проекта со сметами (при проектировании в одну стадию) или проекта со сметными расчетами стоимости (при проектировании в две стадии);

- определение генерального подрядчика и заключение с ним договора;

- разработку ППР в составе рабочего проекта (при проектировании в одну стадию) или в составе рабочей документации (при проектировании в две стадии);

- определение источников поставок материальных ресурсов, получение фондов и размещение заказов на оборудование, изделия и материалы;

- решение вопросов использования для нужд строительства существующих дорог и обеспечения энергетическими ресурсами от действующих источников и сетей;

- отведение территории для строительства и получение разрешения на подготовительные работы; переселение лиц и организаций, расположенных на территории строительства.

Организационные мероприятия выполняют до начала подготовительных работ на строительной площадке.

Последовательность и способы производства строительно-монтажных работ на поверхности предприятия зависят от многих факторов. Особенное влияние имеют:

1. Объемы и конструктивные решения основных зданий и сооружений предприятия. Для новых предприятий, строящихся по типовым проектам, характерно объединение зданий в крупные блоки и конструктивное решение этих блоков в сборном железобетоне, что создает благоприятные условия для индустриальных методов производства работ.

2. Объемы капитальных работ. От них факторов в значительной степени зависит общая продолжительность строительства предприятий.

3. Степень промышленного освоения района, в котором закладывается предприятие. Этот фактор имеет решающее влияние на объемы и длительность подготовительных работ. В промышленно освоенном районе подведение железнодорожного пути к новостройке, устройство автомобильных дорог, обеспечение строительства энергией, жильем, снабжение строительными конструкциями и материалами и т. п. осуществляется несравнимо легче и проще, чем в районе со слабо развитой промышленностью.