2 462 300,2 Рублей

Определение накопленного износа.

Износ – это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта или его морального устаревания. Накопленный износ определяется как разница между текущей стоимостью восстановления (замещения) и реальной рыночной стоимостью объекта на дату оценки.

Износ делится на: физический износ, функциональный износ, износ внешнего воздействия.

Физический износ – это потеря стоимости за счет естественных процессов в процессе эксплуатации. Он выражается в старении и изнашивании, разрушении, гниении, ржавлении, поломке и конструктивных дефектах. Такой тип износа может быть как устранимым так и неустранимым.

Под исправимым физическим износом понимается потеря стоимости из-за потенциальных затрат типичного покупателя на ремонт строительных конструкций и элементов здания, имеющих явные повреждения или дефекты. Расчет величины отложенного ремонта выполняется в соответствии с методикой, изложенной в Ведомственном Нормативном документе – ВСН 53-86(р).

Неисправимый физический износ здания вызван естественным процессом старения строительных материалов, конструкций и инженерного оборудования. Данный вид износа рассчитывается от остаточной стоимости конструкций и элементов (за вычетом исправимого физического износа), пропорционально отношению фактических и нормативных сроков службы конструкций и элементов.

При определении исправимого физического износа оценщик использовал данные личного визуального осмотра. Исправимый физический износ принят равным 44 %.

Для расчета неисправимого физического износа, использовались следующие данные:

• нормативный срок службы – 83 года (на основании Постановления Совета министров СССР от 22 октября 1990 г. № 1072 "О единых нормах амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов народного хозяйства СССР";

• фактический срок службы – 26 лет

Неисправимый физический износ принят равным 31 %. Таким образом, суммарный физический износ зданий определен в 75 %, что составляет:

2 462 300,2 х 0,75 = 1 846 725,15 рублей

Функциональный (моральный) износ – это потеря стоимости вследствие относительной неспособности данного сооружения обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением, созданным для таких же целей. Он обычно вызван плохой планировкой, несоответствием техническим и функциональным требованиям по таким параметрам как размер, стиль, срок службы и т.д. Функциональный износ может быть устранимым и неустранимым. Функциональный износ считается устранимым, когда стоимость ремонта или замены устаревших или неприемлемых компонентов выгодна или, по крайней мере, не превышает величину прибавляемой полезности или стоимости. В противном случае износ считается неустранимым.

Экономический кризис и уменьшение покупательной способности населения, несомненно, неблагоприятно отразились на розничной торговле. Вследствие этого оценщик счел возможным определить внешний износ в 15%. Таким образом, внешний (экономический) износ составляет:

2 462 300,2 х 0,15 = 369 345,0 рублей