Техника практической оценки недвижимого имущества.
1.1. Отчет об оценке недвижимости
Применение известных в экономической науке подходов к оценке рыночной стоимости объектов недвижимости предполагает написание отчета, где излагаются все обоснования. Оценка может быть достоверной, только если она выполнена на основе фактической и достоверной информации. В разделе приводится состав документов, представляемых в отчете об оценке объектов недвижимости, порядок и методика его составления, конкретный пример оценки недвижимого имущества.
Ниже приводится примерная структура содержания отчета по оценке недвижимости форм.
Эта структура отчета используется в текущей работе оценочными и риэлтерскими фирмами, так как включает традиционные подходы к оценке недвижимости.
Содержание отчета Сопроводительное письмо
Введение
Объект оценки
Цель оценки
Функции оценки
Собственники объекта недвижимости
Определение рыночной стоимости
Дата оценки
Единицы измерения стоимости
Оценка прав собственности
Процедура оценки
Процесс оценки
Затратный метод
Метод аналогов
Метод капитализации дохода
Отчет об оценке объекта недвижимости
Краткое изложение существенных факторов и заключений
Описание земельного участка
Местоположение
Размер участка
Форма участка
Подход к участку
Рельеф и почвы
Здания и сооружения на участке
Коммунальное обеспечение
Описание здания
Анализ наилучшего и оптимального использования
Затратный метод
Расчет стоимости землепользования
Анализ восстановительной стоимости
Анализ износа
Физический износ
Функциональный (моральный) износ
Износ внешнего воздействия
Анализ затратного метода
Метод аналогии
Метод капитализации дохода
Площади, сдаваемые в аренду
Определение реальной рыночной арендной ставки
Свободные помещения и недополученные арендные платежи
Расчет издержек
Улучшение помещений
Платежи по земельному налогу
Переход права собственности
Величина дисконтирования
Результаты расчетов по методу капитализации доходов
Сведение результатов
Заключительное решение о стоимости объекта
1.2. Методика составления отчета об оценке объекта недвижимости, выполненного на примере торгового центра.
О Т Ч Е Т
ПО ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ:
«Магазин»
Местоположение объекта:
Россия, Московская область,
Дата оценки:
22 Декабря 2000 года
Подготовлен для:
ООО «»
Исполнитель: ООО «Земля»
г. Сергиев Посад
2000 год
Рис. 1 Титульный лист отчета по оценке рыночной стоимости объекта недвижимости
Исх.№25-11 от 24 декабря 2000г.
Директору ООО «»
Уважаемая !
В соответствии с заключенным между нами договором ООО «Земля» произвел оценку объекта недвижимости – здание магазина.
Цель оценки – определить рыночную стоимость объекта в соответствии с Кодексом профессиональной этики и Стандартами профессиональной практики Российского Общества Оценщиков.
Обращаю Ваше внимание на то, что это письмо не является отчетом об оценке,а только предваряет отчет, приведенный далее.
На основании информации, представленной и проанализированной в отчете, мы пришли к заключению, что рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости по состоянию на 22 декабря 2000 года составляет: