55. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок.

Статья 621. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок

1. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

56. Ответственность сторон за нарушение договора аренды.

Ответственность арендатора

Ответственность данной стороны договора следует за нарушение следующих договорных обязательств:

- своевременной оплаты арендных платежей;

В соответствии с ГК РФ арендатор отвечает в случае невнесения платы за 6 месяцев при долгосрочном договоре либо неоплаты более двух раз при краткосрочном договоре (менее 12 месяцев). Штрафные санкции за просрочку могут быть установлены договором, и, как правило, они рассчитываются в процентном отношении к сумме задолженности. Примерная формулировка может выглядеть так: «За просрочку внесения арендных платежей Арендатор несет ответственность в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки».

Арендатор также несет ответственность за неоплату коммунальных платежей, если эта обязанность возложена на него договором. В случае предъявления ТСЖ, управляющей компанией или энергоснабжающими организациями штрафных санкций собственнику квартиры, последний вправе в регрессном порядке взыскать их с арендатора.

- обеспечение сохранности арендуемого жилья и поддержания его в надлежащем состоянии;

Обычно обязанности сторон по ремонту квартиры распределяются так: капитальный ремонт производит собственник жилья, текущий ремонт – арендатор. За невыполнение арендатором этой обязанности в договоре может быть предусмотрена ответственность в виде досрочного расторжения. В случае полной гибели или частичного разрушения по вине арендатора он обязан возместить собственнику все возникшие убытки.

Кроме того, арендатор должен обеспечить сохранность не только самого помещения, но и находящихся в нем предметов мебели, а также сантехнического и электрического оборудования. Для обеспечения сохранности своего имущества арендодателю необходимо составить его перечень, который будет являться приложением к договору. Также можно предусмотреть некую залоговую сумму, из которой будет удержана стоимость поврежденного имущества. Если по окончании действия договора у собственника не будет претензий, залог подлежит возврату. Надежной гарантией защиты прав собственника жилого помещения будет включение в договор обязанности арендатора застраховать жилье.

- нарушение таких обязательств как использование арендуемого помещения только для проживания, осуществление переустройства или перепланировки только с согласия собственника может повлечь как ответственность в виде прекращения договорных отношений, так и единовременные штрафные санкции в зафиксированном договором размере.

По нормам гражданского законодательства наниматель обязан в письменной форме предупредить собственника за три месяца до расторжения договора. Тем самым, ответственность нанимателя в случае несоблюдения этого срока может наступить в виде недополученной арендодателем платы.

Ответственность арендодателя

Арендодатель несет ответственность за недостатки сданного в аренду имущества (даже если во время заключения договора он не знал об их существовании) только в том случае, если они полностью или частично препятствуют арендатору пользоваться этим имуществом. За недостатки имущества, не препятствующие его использованию в соответствии с договором аренды или назначением, арендодатель ответственности не несет. Арендодатель не отвечает также за те недостатки сданного в аренду имущества, которые хотя и препятствуют его использованию (полностью или частично), но были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее (до заключения договора аренды) известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

При обнаружении арендатором во время использования арендованного имущества недостатков, за которые арендодатель несет ответственность, он по своему выбору вправе (п. 1 ст. 612 ГК РФ):

• - потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов по устранению недостатков имущества;

• - непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

• - потребовать досрочного расторжения договора аренды.

За недостатки, полностью или частично препятствующие использованию арендованного имущества, которые обнаружены арендатором до заключения или во время заключения договора аренды, арендодатель ответственности не несет. В этом случае арендатор может отказаться от заключения договора аренды.

Невыполнение собственником этих обязательств дает право арендатору требовать соразмерного снижения арендной платы либо, если помещение полностью не пригодно для проживания, не вносить плату до приведения жилого помещения в то состояние, в котором оно сдавалось.

Очень часто в договорах встречается право собственника на одностороннее расторжение договора, иногда с определением срока для предупреждения, тогда как по закону расторжение по инициативе арендатора возможно только в судебном порядке и лишь при условии просрочки оплаты со стороны арендатора. Необходимо учитывать, что положения договора, противоречащие ГК РФ, являются недействительными.

При подписании договора аренды обеим сторонам необходимо вдумчиво изучить его. Ответственный подход при заключении этого документа поможет в дальнейшем избежать многих спорных ситуаций и создать условия для длительных партнерских отношений.